Таиланд остаётся одним из самых доступных направлений и для отдыха, и для покупки жилья. Рынок давно вернулся к обычному режиму: ограничения времён пандемии сняты, на просмотры приезжают свободно, а часть сделок проходит дистанционно. Какие права и обязанности закреплены за иностранным покупателем недвижимости в Таиланде, как проходит сделка по покупке домов и апартаментов и легко ли купить недвижимость в Таиланде гражданину России — обо всём этом подробно расскажем в нашей статье.
Содержание:
- Особенности покупки тайского жилья
- Обязательства владельцев недвижимости в Таиланде
- Что проверить до внесения задатка
- Процедура приобретения недвижимости иностранцами в Таиланде
- Новостройка или вторичка: что меняется в процедуре
- Помощь с покупкой недвижимости в Таиланде
Особенности покупки тайского жилья
Популярность Королевства Таиланд у иностранцев не ограничивается туристическим сектором. Это направление востребовано и у инвесторов в недвижимость. Дома в Таиланде покупают для личного использования, с целью постоянного или сезонного проживания, а также в качестве инвестиций − для сдачи в аренду. Особенно привлекательной тайская недвижимость стала после падения цен, вызванного пандемией, и благодаря принятым в королевстве программам гарантированного дохода.
Если вы планируете переезд, то, прежде чем покупать недвижимость в Таиланде, стоит ознакомиться с вариантами аренды. По всей стране можно найти много современных кондоминиумов с такими удобствами, как бассейны, фитнес-залы и центры отдыха.
Ежемесячная арендная плата за все типы жилья, от вилл до апартаментов в многоэтажках, часто значительно ниже, чем в крупных европейских городах. Даже в самых популярных тайских регионах и районах средняя стоимость съема недвижимости ниже половины оплаты за аналогичное жилье в США или Париже. Сборы и дополнительные услуги иногда включены в цену аренды, а иногда нет (обязательно заранее проконсультируйтесь с собственником жилья).
Как иностранцу купить недвижимость в Таиланде?
Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде? Нерезидент может приобрести в собственность любой вид недвижимости в Таиланде с поправкой на ограничения регистрации прав собственности. Иностранцы не могут владеть землей в королевстве, поэтому при покупке виллы или отдельно стоящего дома земля под ними оформляется в долгосрочную аренду.
Формы собственности в Таиланде
В Таиланде существуют две основные формы собственности на недвижимость, которые распространены в мировой практике:
Фрихолд (Freehold) – недвижимость, купленная в зоне свободного владения, переходит в полную собственность покупателя. Такое жилье можно использовать в качестве пассивного источника дохода, передавать по наследству или дарить. В этом случае право собственности покупателя подтверждает официальный документ – чанот (chanote).
Лизхолд (Leasehold) – форма долгосрочной аренды. Договор заключается на срок до 30 лет и регистрируется в Земельном департаменте. Раньше такие договоры нередко продавали по схеме «30 + 30 + 30» с автоматическим продлением до 90 лет, но в марте 2025 года суд признал условия автоматического продления недействительными. Продлить договор по-прежнему можно, однако это не гарантия, а вопрос согласия собственника земли на момент истечения срока. Несмотря на то, что фактически владение недвижимостью ограничено временными рамками, такой объект можно отдать в дар, наследовать или продать. Договор регистрируется и заверяется в Земельном департаменте Таиланда (Thailand Land Department).
Срок аренды, продление и передача права по наследству устроены сложнее, чем выглядит в договоре. Подробно разбираем, как устроен лизхолд на 30 лет в Таиланде и что на самом деле даёт договор продления.
Какое жилье можно купить в Таиланде?
Из жилья, построенного на территории зон свободного владения в Таиланде, нерезиденту доступны квартиры в кондоминиуме, то есть ЖК, общая территория которого находится в совместной долевой собственности владельцев квартир.
Важное условие: застройщик кондоминиума имеет право продать в собственность иностранцу только 49% жилья. Остальная доля оформляется в лизхолд.
Остаток иностранной квоты в конкретном здании меняется по ходу продаж, поэтому проверять его нужно до того, как ушёл задаток. Отдельно объясняем, как узнать свободную долю в кондоминиуме и что делать, если квота уже выбрана.
Как купить недвижимость в Таиланде гражданину России, Украины, Казахстана или других стран СНГ? Отдельно стоящие дома, виллы и таунхаусы оформляются в лизхолд: земля под ними в собственность иностранцу не переходит.
Исключение: покупка участка земли нерезидентом доступна при условии оформления сделки на юридическое лицо, 51% акций которого должен принадлежать гражданину Королевства Таиланд.
К таким структурам с 2025 года приковано внимание властей: идут проверки, суды уже вынесли первые приговоры. Что считается номинальным владением и по каким признакам тайскую компанию признают фиктивной, разбираем в отдельном материале.
.jpg "How can a foreigner buy a property in Thailand?")
Недвижимость и ВНЖ в Таиланде
Оформить вид на жительство в Таиланде через покупку недвижимости не получится. Но есть визовые маршруты, связанные с покупкой. Программа Thailand Elite с 2023 года называется Thailand Privilege: младший пакет стоит от 650 000 бат (около 19 600 $) и действует пять лет. С октября 2025 года появилась отдельная долгосрочная виза для покупателей недвижимости от 3 млн бат — её продлевают ежегодно. Вложения от 500 000 $ открывают десятилетнюю визу LTR Тайские застройщики часто идут навстречу и предлагают покупателям оформить визу вместе с покупкой объекта.
Обязательства владельцев недвижимости в Таиланде
Нерезидент с недвижимостью в собственности должен исправно оплачивать налоги и счета за коммунальные услуги. При покупке объекта также необходимо внести разовые сборы за регистрацию в Земельном департаменте, в среднем 2−3% от стоимости недвижимости.
Налоговые резиденты РФ (проживающие в родной стране более 183 дней в году) в том числе несут налоговые обязательства на территории своего государства, то есть они обязаны уведомить налоговый орган об открытии счета в Таиланде или проведении иной финансовой операции.
Продумать выход из объекта стоит ещё до покупки: у иностранца при перепродаже свои ограничения, а сроки экспозиции на вторичном рынке заметно длиннее. Отдельно считаем, как продать недвижимость в Таиланде и во что обходится выход из сделки.
Что проверить до внесения задатка
Задаток возвращают не всегда, поэтому несколько вопросов имеет смысл закрыть до того, как деньги ушли.
- Свободна ли иностранная квота именно в этом здании. Ограничение в 49% считается по площади конкретного кондоминиума, а не по рынку в целом, и в популярных проектах доля бывает уже выбрана.
- Что написано в уставе кондоминиума про сдачу в аренду. Запрет на посуточную сдачу встречается часто и обнаруживается обычно уже после сделки.
- Нет ли обременений на землю и кто в действительности собственник — для вторичного рынка это ключевая проверка.
- Как застройщик хранит деньги покупателей и что произойдёт со сроками, если стройка остановится.
- Откуда придут деньги. Для фрихолда сумма должна поступить из-за рубежа, банк выдаёт подтверждающий документ, и без него право собственности не зарегистрируют.
- Кто платит сборы при передаче права. По умолчанию их делят пополам, но это предмет договорённости, и фиксировать её нужно в договоре.
Ни один из пунктов не требует юридического образования: все они закрываются запросом к продавцу или застройщику до подписания. Именно этот список и отличает вторую покупку от первой.
Процедура приобретения недвижимости иностранцами в Таиланде
Чтобы лучше понять особенности процесса покупки тайского жилья, предлагаем ознакомиться с его ключевыми этапами.
№1 Выбор и резервирование недвижимости
Важный этап сделки купли-продажи – резервация объекта и подписание соответствующего договора с продавцом. В документе прописываются подробная информация о сторонах, заключающих соглашение, и значимые данные об объекте, а также реквизиты обеих сторон и график платежей.
В качестве задатка покупатель перечисляет 1% от стоимости продавцу, после чего объект снимают с продажи.
Важно! Если сделка расторгается по вине покупателя, задаток остается у владельца недвижимости, если же наоборот – деньги вернут назад.
Что нужно для резервирования?
- Копия загранпаспорта покупателя.
- Электронный адрес.
- Номер телефона.
- Почтовый адрес.
№2 Юридические аспекты
Для соблюдения юридической чистоты сделки необходимо инициировать проверку состояния объекта. Помочь в данном вопросе может профессиональный юрист, который обеспечит законность покупки.
Какие услуги оказывают юристы?
- Проверка земельного участка: есть ли долговые обременения, кто реальный собственник.
- Проверка компании-продавца.
- Проверка корректности договора, внесение изменений и последующее согласование с действующим собственником.
- Регистрация сделки купли-продажи в Земельном департаменте.
Данные аспекты в большинстве своем актуальны для вторичного рынка. На рынке новостроек в Таиланде чаще всего инициируют только проверку и видоизменение договора.
№3 Договор купли-продажи
После внесения задатка продавец передает покупателю для ознакомления и возможных корректировок предварительный договор продажи. Данный документ содержит в себе всю информацию о приобретаемой собственности, а также условия, в соответствии с которыми она покупается, и способ оформления. Кроме того, в нем прописываются финансовые издержки на оформление необходимых бумаг и дальнейшее содержание объекта, а также штраф за нарушение зафиксированных условий.
К договору прикладываются копии документов обеих сторон сделки, включая документы на объект недвижимости.
№4 Передача денег
В Таиланде существует 2 основных способа оплаты сделки:
- На первичном рынке – перевод средств на указанные в договоре реквизиты застройщика. Оплата может быть произведена со счета в любом уголке мира, главное, чтобы он был оформлен на имя покупателя Возможна оплата со счета юридического лица, где покупатель является учредителем.
- На вторичном рынке – открытие счета в одном из банков Таиланда и перечисление на него денежных средств со счета в родной или любой другой стране. В момент регистрации жилья в Земельном департаменте покупатель передает чек на указанную сумму продавцу.
Важно! При покупке недвижимости в Таиланде, имеющей форму собственности фрихолд, деньги должны быть перечислены с иностранного счета. Если объект приобретается в лизхолд, оплачивать сделку можно любым удобным способом.
Если кондоминиум не предназначен для продажи иностранцу, для приобретения недвижимости покупатель может создать тайскую компанию, которую он/она контролирует. Многие люди запускают бизнес с номинальными тайскими акционерами. В такой компании учредитель-иностранец не только владеет большинством акций, но и управляет доверенными лицами для всех номинальных голосов. В среднем за 1500 $ (50 000 THB) можно зарегистрировать организацию и подать все необходимые документы. После этого компания, с иностранцем в качестве директора, покупает кондоминиум и получает право собственности на него.
Недостатком этого способа является то, что иностранцу − владельцу компании приходится тратить около 15 000 THB в год, чтобы выплачивать корпоративные налоги и поддерживать свою компанию. Положительный момент состоит в том, что можно легко продать или передать номинальный бизнес вместе с купленным на него кондоминиумом напрямую другому иностранцу. Таким образом бывший владелец избегает уплаты налогов при передаче собственности. Другими словами, кто-то покупает компанию с кондоминиумом в качестве единственного актива.
№5 Получение права собственности
Сделки с недвижимостью в Таиланде проходят обязательную регистрацию в Земельном департаменте. Обычно иностранные покупатели посещают это место только в сопровождении тайских представителей, поскольку местный персонал плохо говорит на английском, а все документы на собственность выдаются на тайском языке.
Как происходит процедура регистрации?
Если жилье куплено на первичном рынке, регистрацией сделки занимается представитель застройщика с доверенностью от иностранного покупателя. На вторичном рынке жилье оформляется при участии юриста.
В день заключения сделки в Земельном департаменте покупатель получает на руки пакет документов, которые могут отличаться в зависимости от способа оформления объекта собственности. Рассмотрим на примере квартиры во фрихолд:
- Стандартный договор купли-продажи на тайском языке с данными владельца и подробной информацией о недвижимости, а также здесь проставлены все печати и подписи уполномоченных чиновников.
- Чанот (документ с планировкой и именами собственников недвижимости).
- Домовая книга с информацией о жилье.
Именно на регистрации сделка чаще всего и встаёт. Пошагово показываем, как проходит передача права в Земельном департаменте и из-за чего сдвигаются сроки.
Новостройка или вторичка: что меняется в процедуре
Около половины сделок, проходящих через портал, приходится на первичный рынок и примерно пятая часть — на вторичный. Процедура в этих случаях расходится сильнее, чем кажется на первый взгляд.
| Этап | Новостройка | Вторичный рынок |
|---|---|---|
| Оплата | перевод застройщику по договору, счёт покупателя может быть в любой стране | чаще через счёт в тайском банке, чек передаётся при регистрации |
| Юридическая проверка | в основном проверка и правка договора | полная проверка объекта, собственника и обременений |
| Кто регистрирует | представитель застройщика по доверенности | покупатель вместе с юристом |
| График платежей | рассрочка на срок строительства | оплата целиком в момент сделки |
| Главный риск | перенос сроков сдачи | скрытые обременения и долги по содержанию |
Помощь с покупкой недвижимости в Таиланде
Найдите свое идеальное жилье на Thailand-Real.Estate. Здесь собраны лучшие квартиры, дома, виллы и другие объекты, а также проверенные агентства недвижимости в Таиланде.