Почему дом, оформленный иностранцем на тайскую компанию, могут заставить продать

Землю и дом на ней иностранцу в Таиланде в собственность не оформляют. Обойти запрет предлагают через тайскую компанию: 51% долей записывают на граждан Таиланда, 49% остаётся у иностранца, компания покупает объект, а иностранец становится директором и распоряжается имуществом. Схему продают как законную, и формально закон её не запрещает. Незаконным становится другое — когда тайские совладельцы участвуют в компании только на бумаге. С 2025 года такие структуры проверяют по всей стране, задерживают и владельцев, и тех, кто помогал их оформлять, а объекты обязывают продать.

Разберём, как отличают настоящую компанию от фиктивной, по каким признакам её находят, что грозит владельцу и что делать тем, у кого недвижимость уже оформлена таким способом. Все доступные иностранцу формы права мы разбирали в материале о том, как иностранцу купить недвижимость в Таиланде.

Содержание:

Что в этой схеме законно, а что нет
По каким признакам структуру признают фиктивной
Что изменилось в проверках
Сколько объектов это уже затронуло
Чем это грозит владельцу
Что делать, если недвижимость уже оформлена на компанию
Кому не стоит покупать через компанию, а кому она действительно нужна
Популярные вопросы

Что в этой схеме законно, а что нет

Тайская компания вправе владеть землёй и домом, если большинство долей принадлежит гражданам Таиланда. Иностранец может быть её совладельцем и директором. До сих пор всё в рамках закона.

Нарушение начинается там, где тайские совладельцы существуют только на бумаге. Таких людей называют номинальными: чаще всего это сотрудники агентства, знакомые или случайные люди, которые подписали учредительные документы за небольшую плату. Своих денег в компанию они не вносили, решений не принимают, дохода не получают и обычно даже не знают, чем компания владеет. Все 100% вложил иностранец, он же пользуется домом и распоряжается им.

Закон запрещает это с двух сторон. Статья 36 Закона об иностранном бизнесе запрещает гражданину Таиланда числиться совладельцем за иностранца, статья 37 запрещает иностранцу пользоваться такой услугой. Отвечают обе стороны, и то, что тайский совладелец согласился добровольно, ничего не меняет. Отдельная норма есть в Земельном кодексе: землю нельзя покупать для иностранца через посредника — ни через подставного гражданина Таиланда, ни через компанию, созданную специально под сделку. Такую сделку признают недействительной, а объект придётся продать.

В суде смотрят не на то, что написано в уставе, а на то, как компания устроена в жизни: чьи деньги пошли на доли, кто принимает решения и кто получает доход. Если тайские совладельцы вложили чужие деньги, в делах компании не участвуют и прибыль не получают, соотношение 51 на 49 в уставе роли не играет.

По каким признакам структуру признают фиктивной

Земельный департамент разделил компании с иностранным участием на четыре группы риска. Проверка начинается, когда объект попадает хотя бы в одну.

Группа риска	Что именно смотрят
Доля иностранцев выше нормы	иностранное участие сверх предела, а также увеличение капитала или новые иностранные совладельцы уже после покупки объекта
Частые изменения в компании	несколько переходов долей, увеличений капитала или обменов пропорциями без понятной деловой причины
Многослойное владение	цепочка компаний, где первый уровень выглядит тайским, а суммарная иностранная доля превышает предел
Фактический контроль	доли в порядке, но объектом распоряжается иностранец: он же директор, доходы тайских совладельцев не сходятся с их вложениями, а займы и договоры аренды дают ему контроль

Отдельно проверяют покупки, оформленные на гражданина Таиланда в браке с иностранцем: происхождение денег придётся подтвердить как личные средства, а не совместно нажитые. Так же смотрят сделки, где недвижимость записывают на несовершеннолетних детей иностранца.

Ещё один признак — компания без хозяйственной деятельности. Если у неё нет ни выручки, ни сотрудников, ни отчётности, а единственный актив — дом, в котором живёт иностранец, объяснить деловую цель будет нечем.

Что изменилось в проверках

Раньше отделения департамента принимали документы компании как есть. Сейчас порядок другой: проверять состав совладельцев, движение капитала, источники денег и конечных выгодоприобретателей обязали на уровне регламента, единого для всех провинций.

Отделения департамента ведут списки компаний-владельцев, отдельно помечая те, где есть иностранное участие.
В провинциях работают комиссии, которые ежемесячно просматривают такие компании и ежеквартально отчитываются в департамент.
Сделки от 5 000 000 бат (≈$139 000) и расчёты наличными от 2 000 000 бат (≈$55 000) запускают обязательную проверку источника средств с передачей сведений в службу по борьбе с отмыванием денег.
Департамент ежедневно сверяется с реестром юридических лиц: смена долей через электронную регистрацию после покупки объекта видна проверяющим.

Из-за этой ежедневной сверки перестал работать совет, который раньше давали часто: купить объект на компанию с подходящим составом совладельцев, а через год-другой переписать доли на своих людей.

Сколько объектов это уже затронуло

Проверки идут волнами с 2025 года и охватили все основные курортные рынки.

23 мая 2026 года на Пангане прошла крупнейшая для острова операция: задержаны 22 иностранца, изъято больше 6 гектаров земли стоимостью свыше 200 000 000 бат (≈$5,6 млн).
21 июня 2026 года одновременно проверяли Пхукет, Пхангнга и Краби: 55 ордеров, 48 задержанных, из них 27 граждан Таиланда и 21 иностранец, изъятое имущество оценили в 1 053 000 000 бат (≈$29 млн).
В июле 2026 года очередь дошла до Чиангмая: 31 компания, 5 задержанных иностранцев.
В августе 2026 года прошла шестая волна — 15 адресов в Хуахине и 13 задержанных иностранцев.

Всего к середине 2026 года дела возбуждены против 852 компаний, ущерб экономике оценили в 15 100 000 000 бат (≈$420 млн), а стоимость изъятого имущества превысила 24 000 000 000 бат (≈$670 млн).

Важная деталь для покупателя: под проверки попали не только владельцы, но и юридические и бухгалтерские фирмы, которые эти структуры собирали. Ссылка на совет консультанта от ответственности не освобождает — отвечает тот, на кого оформлена компания и кто ей пользуется.

Чем это грозит владельцу

Последствия делятся на две части: наказание для людей и судьба самого объекта.

За что	Что грозит
Использование номинальных совладельцев	до 3 лет лишения свободы и штраф от 100 000 до 1 000 000 бат (≈$2 800–28 000)
Продолжение нарушения после предписания	от 10 000 до 50 000 бат (≈$280–1 400) за каждый день
Приобретение земли в интересах иностранца	до 2 лет лишения свободы и штраф до 20 000 бат (≈$550)
Нарушение со стороны юридического лица	штраф до 50 000 бат (≈$1 400)
Ложные сведения в документах	до 3 лет лишения свободы и штраф до 60 000 бат (≈$1 700)

Теперь о судьбе самой недвижимости. Если структуру признали фиктивной, землю обязывают продать в срок от 180 дней до года. Владелец не уложился — продажу проводит глава Земельного департамента. Деньги от продажи по действующему закону остаются у владельца, но обсуждается поправка, по которой такая земля будет переходить государству. Компанию при этом ликвидируют, а иностранного участника могут выслать из страны.

«Покупатели спрашивают про оформление на компанию в основном по виллам с землёй — там других вариантов немного. Мы такие структуры не собираем и в сделках их не встречаем: три четверти наших продаж в Таиланде — апартаменты в кондоминиуме, где вопрос решается иностранной квотой или договором аренды», — говорит эксперт отдела продаж по Таиланду.

Что делать, если недвижимость уже оформлена на компанию

Первое — посмотреть на структуру глазами проверяющего. Вопросы будут простые: откуда у тайских совладельцев деньги на доли, ведёт ли компания хоть какую-то деятельность, кто фактически принимает решения, есть ли займы или договоры, которые дают иностранцу контроль сверх его доли.

Второе — привести компанию в соответствие. Если тайские совладельцы реальные и деньги вложили свои, документы на это стоит собрать заранее: выписки, договоры займа, отчётность. Если совладельцы формальные, безопаснее сменить форму права, пока проверка не пришла.

Третье — рассмотреть замену структуры. Квартиру в кондоминиуме обычно переоформляют в собственность, если в здании есть место в иностранной квоте. Как проверить остаток, разбираем в материале о том, когда квартиру в Таиланде не оформят иностранцу в собственность. Для дома с землёй остаётся аренда: как устроен лизхолд на 30 лет и на что рассчитывать при наследовании.

«Проверку структуры имеет смысл делать до того, как объект выставлен на продажу. Покупатель с юристом всё равно посмотрит состав совладельцев и отчётность компании, и вопросы всплывут в момент, когда торг уже идёт», — отмечает эксперт отдела продаж по Таиланду.

Кому не стоит покупать через компанию, а кому она действительно нужна

Форма подходит не всем и не под любую задачу.

Не подходит тем, кто покупает жильё для себя. Компания без деятельности с единственным активом в виде дома — прямой признак фиктивности.
Не подходит тем, кто ищет способ подешевле. Содержание компании требует бухгалтерии и отчётности каждый год, и эти расходы идут поверх стоимости объекта.
Не подходит тем, кто планирует быстро выйти из объекта. Покупатель на долю в компании с землёй сейчас находится тяжело, а проверка структуры затягивает сделку. Как устроен выход и во что он обходится, разбираем в материале о том, как продать недвижимость в Таиланде и сколько уходит на налоги и сборы.
Подходит тем, у кого в Таиланде настоящий бизнес. Отель, ресторан, апарт-комплекс в управлении — здесь у компании есть выручка, сотрудники и деловая цель, и владение недвижимостью выглядит естественно.

Документы, которые понадобятся при переоформлении любого из этих вариантов, и порядок действий в отделении департамента разбираем отдельно: как устроена передача права в Земельном департаменте.