Долгосрочная аренда — самый частый способ, которым иностранец получает жильё в Таиланде, когда полноценная собственность недоступна. Называют её лизхолдом, и до недавнего времени продавали как аренду на 90 лет: договор на 30 лет плюс два обещанных продления такого же срока. Схему знали под названием «30+30+30», рекламные материалы подавали её как владение почти на век. В марте 2025 года Верховный суд Таиланда признал такие продления недействительными, и 90 лет из расчётов покупателя исчезли. Договоры с этой формулировкой по-прежнему предлагают, а часть материалов в интернете до сих пор описывает схему как рабочую.
Разберём, что даёт договор на 30 лет сейчас, что стало с обещанием продлить его, как право переходит наследникам и на что смотреть в тексте договора до подписания. Общий порядок сделки и все доступные иностранцу формы права мы разбирали в материале о том, как иностранцу купить недвижимость в Таиланде. Здесь речь только про аренду: когда покупатель выбирает её осознанно, а когда попадает в неё вынужденно.
Содержание:
- Что на самом деле даёт зарегистрированный лизхолд
- Что решил суд в марте 2025 года
- Чего стоит пункт о продлении в новом договоре
- Что происходит при смене собственника здания
- Как лизхолд переходит наследникам
- Как выйти из лизхолда до конца срока
- Кому лизхолд не подходит
- Лизхолд на 99 лет: что известно о законопроекте
- Популярные вопросы
Что на самом деле даёт зарегистрированный лизхолд
Аренду сроком дольше 3 лет регистрируют в Земельном департаменте, и запись о ней вносят на оборот чанота — документа о праве на объект. Именно эта запись превращает договор из отношений двух людей в право, о котором обязаны знать все остальные. Договор без регистрации суд признаёт действующим только на 3 года, сколько бы лет ни было написано в тексте.
Максимальный срок, который департамент зарегистрирует за один раз, — 30 лет. За регистрацию платят 1% от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%, вместе 1,1%. Считают их от общей суммы по договору, а не от годового платежа, поэтому при единовременной оплате всего срока сумма выходит заметная. Кто из сторон её вносит, стороны определяют сами, и этот пункт стоит проговорить до подписания.
Посчитаем на квартире за 4 500 000 бат (≈$125 000), когда весь срок оплачен единовременно:
- регистрационный сбор, 1% — 45 000 бат (≈$1 250);
- гербовый сбор, 0,1% — 4 500 бат (≈$125);
- итого при подписании — 49 500 бат (≈$1 375).
Если платежи разбиты по годам, сбор считают от суммы всех платежей за 30 лет, а не от первого взноса. При аренде за 15 000 бат (≈$415) в месяц выходит 5 400 000 бат за срок, и в Земельном департаменте заплатят 59 400 бат (≈$1 650). Поэтому график платежей влияет на итоговый сбор так же, как и цена.
Арендатор при этом получает право пользоваться жильём, сдавать его, передавать право другому лицу и оставить наследникам — но каждая из этих возможностей работает не сама по себе, а только если её прописали в договоре.
| Что хочет арендатор | Что для этого нужно в договоре |
|---|---|
| Сдавать жильё в аренду | прямое разрешение субаренды, иначе потребуется согласие собственника |
| Продать право до конца срока | пункт о свободной передаче права третьему лицу |
| Оставить наследникам | отдельный пункт о переходе права наследникам |
| Сделать ремонт с перепланировкой | согласие собственника на изменения, зафиксированное письменно |
| Защититься при продаже дома | регистрация договора в Земельном департаменте |
Что решил суд в марте 2025 года
18 марта 2025 года Верховный суд Таиланда рассмотрел дело по объекту на Пхукете (решение № 4655/2566). Арендатор подписал договор на 30 лет и одновременно два соглашения о продлении, оплатив вперёд все 90 лет одной суммой. Суд признал соглашения о продлении недействительными, обязал арендатора освободить объект и назначил выплату 30 000 бат (≈$830) за каждый месяц, пока он этого не сделает.
Логика решения простая: закон ограничивает срок аренды 30 годами, и любая конструкция, которая заранее продлевает договор за этот предел, обходит запрет. Неважно, как оформлено продление — отдельным соглашением, пунктом в основном договоре или пачкой подписанных заранее договоров. Неважно и то, что обе стороны были согласны и деньги уже уплачены.
Из этого следует практический вывод. Всё, что продают как 60 или 90 лет, стоит считать 30 годами и оценивать цену исходя из этого срока. Переплата за «дополнительные» 60 лет вперёд означает, что деньги ушли за право, которое суд защищать не станет.
Чего стоит пункт о продлении в новом договоре
Пункт о продлении из договоров не исчез. После решения суда его формулируют иначе: собственник обязуется заключить новый договор аренды по истечении срока действующего. Это уже не право арендатора на второй тридцатилетний срок, а личное обязательство конкретного собственника.
Разница проявляется в трёх ситуациях. Собственника не стало — его наследники исполнять обещание не обязаны. Объект продали — новый владелец обещания предыдущего исполнять не обязан. Собственник просто передумал — арендатор вправе требовать возмещения убытков, но не самого продления.
Полезным такой пункт остаётся: он даёт основание для денежного требования и сдерживает добросовестного собственника. Но планировать на его основе жизнь семьи или расчёт доходности на 60 лет вперёд не стоит.
«Клиенты до сих пор приходят с вопросом, где купить лизхолд на 90 лет, потому что видели такое предложение на витрине. Мы объясняем, что срок в договоре теперь считается один — 30 лет, а всё остальное надо закладывать в цену. После этого разговора часть покупателей возвращается к квартирам в кондоминиуме, где ещё есть место в иностранной квоте», — отмечает эксперт отдела продаж по Таиланду.
Если место в квоте найдётся, форма права будет другой. Как проверить остаток и почему его смотрят в день регистрации, разбираем в материале о том, когда квартиру в Таиланде не оформят иностранцу в собственность.
Что происходит при смене собственника здания
Собственник вправе продать дом или землю, не спрашивая арендатора, и на практике так и происходит. На условия аренды это не влияет: покупатель получает объект вместе с записью о договоре на чаноте и встаёт на место прежнего владельца. До конца срока арендатор живёт на тех же условиях, что и раньше. Выселить его или поднять платёж в одностороннем порядке новый собственник не вправе.
Незарегистрированный договор в такой ситуации защищает слабо. Суд признаёт его на 3 года, дальше арендатор остаётся с денежным требованием к прежнему собственнику, а жильё — у нового владельца. Поэтому регистрацию не стоит откладывать до лучших времён, даже если застройщик предлагает подписать сейчас, а сходить в департамент позже.
Отдельная история — банкротство застройщика на этапе стройки. Пока здание не введено в эксплуатацию и чанот не оформлен, регистрировать нечего, и арендатор остаётся с договором и платёжками. Как в этот момент устроена очерёдность требований и какие документы понадобятся, разбираем в материале о том, как устроена передача права в Земельном департаменте.
Как лизхолд переходит наследникам
Право аренды не наследуется автоматически. По умолчанию договор прекращается вместе с уходом арендатора из жизни, и семья остаётся ни с чем, даже если срок был оплачен вперёд. Чтобы этого не произошло, в договор вносят отдельный пункт о переходе права наследникам, и лучше поимённо.
Наследники получают остаток срока, а не новые 30 лет. Договор, подписанный в 2026 году, закончится в 2056-м независимо от того, сколько раз право перешло по наследству. Для покупателя, который берёт жильё детям, это ключевая цифра: к моменту, когда объектом будут пользоваться внуки, срок истечёт.
Оформление наследства проходит через суд: наследники подтверждают права, затем регистрируют переход в Земельном департаменте. Тайское завещание на местное имущество упрощает процедуру и экономит время.
Как выйти из лизхолда до конца срока
Продать право аренды можно, если договор это прямо разрешает. Покупателю переходит остаток срока: чем меньше лет осталось, тем ниже цена, и снижается она неравномерно — последние 10 лет продаются заметно хуже. Сроки экспозиции и расходы продавца разбираем в материале о том, как продать недвижимость в Таиланде и сколько уходит на налоги и сборы.
Второй путь — договориться с собственником о расторжении и вернуть часть уплаченного. Условия возврата тоже прописывают заранее, иначе решение остаётся на усмотрение второй стороны.
«Пункт о передаче права мы просим включить в договор всегда, даже когда покупатель уверен, что берёт жильё для себя. Через 7–10 лет планы меняются у большинства, а вставить этот пункт задним числом не выйдет — нужно согласие собственника, и к тому моменту оно уже платное», — говорит эксперт отдела продаж по Таиланду.
Сборы и налоги при передаче права разбираем отдельно, в материале о налогах на недвижимость в Таиланде и о том, кто из сторон что платит.
Кому лизхолд не подходит
Форма права рабочая, но подходит она не под любую задачу.
- Тем, кто покупает жильё для детей и внуков. Срок конечен и не продлевается автоматически, а 30 лет для семейного горизонта — мало.
- Тем, кто рассчитывает продать право в середине срока дороже. Остаток срока уменьшается каждый год, и рост цены на объект этот эффект перекрывает не всегда.
- Тем, кто ждёт принятия закона о 99 годах. Действующие договоры новый закон, если его примут, автоматически не удлинит.
- Тем, кому важно распоряжаться жильём без оглядки на вторую сторону. Субаренда, перепланировка, передача права — всё это упирается в текст договора и позицию собственника.
Иногда лизхолд, наоборот, оказывается разумнее собственности: он дешевле на входе, не требует перевода денег из-за границы и доступен в объектах, где иностранная квота выбрана. Оформление на тайскую компанию как способ обойти ограничения выглядит привлекательнее обоих вариантов, но с 2025 года такие структуры массово проверяют. Прежде чем соглашаться, прочитайте, по каким признакам тайскую компанию признают фиктивной.
Лизхолд на 99 лет: что известно о законопроекте
Законопроект об увеличении предельного срока аренды с 30 до 99 лет обсуждают с конца 2024 года. Осенью 2025-го он прошёл чтения, но подписи короля и публикации в Королевском вестнике до сих пор нет, а без них норма не действует.
Что это значит для покупателя сейчас:
- Договоры дольше 30 лет Земельный департамент не регистрирует.
- Обещание застройщика «переоформим на 99 лет, когда закон примут» юридической силы не имеет.
- Предложение поднять иностранную квоту в кондоминиумах до 75% остаётся на той же стадии — законом оно не стало.
Популярные вопросы
Можно ли в Таиланде оформить аренду на 90 лет?
Нет. Зарегистрировать можно 30 лет, а заранее согласованные продления суд признаёт недействительными.
Что даёт пункт о продлении в договоре?
Право требовать от собственника заключить новый договор и взыскать убытки при отказе. Автоматического продления срока он не даёт.
Переходит ли лизхолд по наследству?
Только если это прямо прописано в договоре. Наследники получают остаток срока, а не новые 30 лет.
Что будет, если дом продадут другому владельцу?
Зарегистрированный договор новый собственник обязан соблюдать до конца срока. Незарегистрированный защищает лишь 3 года.
Сколько стоит регистрация аренды?
1% от суммы платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%. Кто платит, стороны решают в договоре.
Можно ли продать право аренды до окончания срока?
Да, если договор разрешает передачу права. Покупателю переходит остаток срока.