Право собственности на недвижимость в Таиланде возникает не в момент подписания договора и не после полной оплаты, а в тот день, когда обе стороны приходят в местное отделение Земельного департамента и запись о переходе права вносят в документ о собственности. Занимает это от одного до трёх часов, а иногда весь день. Именно здесь всплывают все недоделки, накопившиеся за месяцы подготовки: несовпадение имени в паспорте и в банковской справке, неснятое обременение, отсутствующая бумага от управляющей компании. Переносить регистрацию из-за одного документа приходится чаще, чем принято думать.
Разберём по порядку, что берут с собой, как проходит день, как передают деньги и что делать, если приехать в Таиланд на сделку не получается. Общий порядок покупки мы разбирали в материале о том, как иностранцу купить недвижимость в Таиланде. Здесь речь только про последний день сделки.
Содержание:
- Что именно происходит в Земельном департаменте
- Что берут с собой
- Как проходит день
- Как передают деньги
- Если приехать на сделку не получается
- Из-за чего регистрация срывается в этот день
- Сколько времени проходит от выбора объекта до дня регистрации
- Что изменилось в проверках
- Кому стоит готовиться к сделке особенно тщательно
- Популярные вопросы
Что именно происходит в Земельном департаменте
Отделение департамента ведёт реестр прав на недвижимость по своему району. Стороны приходят вместе, подают документы, сотрудник проверяет их и рассчитывает сборы. После оплаты в кассе продавец и покупатель подписывают заявление о переходе права, запись вносят в реестр и в документ о собственности.
Для квартиры этот документ — свидетельство о праве на юнит в кондоминиуме, для дома с землёй — чанот, документ на участок. Имя нового владельца вписывают на оборот, там же указывают дату и основание перехода. Покупатель уезжает из отделения с оригиналом на руках в тот же день.
Место сделки выбирать нельзя: регистрируют только в том отделении, к которому относится объект. Квартиру на Пхукете нельзя оформить в Бангкоке, даже если обе стороны находятся там.
Здесь же регистрируют договоры долгосрочной аренды: запись о них вносят на оборот того же документа о собственности. Что даёт такая запись арендатору, разбираем в материале о том, как устроен лизхолд на 30 лет и на что рассчитывать при наследовании.
Через эту же процедуру проходит и продажа: стороны меняются ролями, а порядок и состав документов остаются теми же. Что платит продавец и как вывести выручку за границу, разбираем в материале о том, как продать недвижимость в Таиланде и сколько уходит на налоги и сборы.
Что берут с собой
Список зависит от того, что покупают и кто выступает сторонами.
| Кто | Что нужно |
|---|---|
| Продавец | оригинал документа о собственности, паспорт или тайское удостоверение личности, домовая книга, согласие супруга при браке |
| Покупатель-иностранец | паспорт с действующей визой, подтверждение происхождения денег, справка о месте проживания при необходимости |
| Дополнительно для квартиры | справка управляющей организации об отсутствии долгов и справка об иностранной квоте |
| Дополнительно для компании | свидетельство о регистрации, список участников, решение о сделке, документы директора |
Справка об отсутствии долгов подтверждает, что за квартирой не числится задолженность по коммунальным платежам и взносам на содержание здания. Без неё регистрацию не проведут: долги переходят вместе с квартирой, и департамент проверяет этот момент до подписания.
Подтверждение происхождения денег для оформления собственности — форма FET или банковская справка о поступлении валюты. Требования к переводу и к назначению платежа разбирали отдельно, в материале о том, когда квартиру в Таиланде не оформят иностранцу в собственность.
Как проходит день
Отделения открываются утром, и очередь набирается быстро, поэтому приезжать стоит к открытию. Дальше порядок такой.
Шаг 1. Стороны получают талон и подают документы в окно регистрации. Сотрудник сверяет оригиналы, проверяет отсутствие обременений и совпадение имён во всех бумагах.
Шаг 2. Инспектор оценивает объект и рассчитывает сборы и налоги по официальной оценочной стоимости. Она может отличаться от суммы в договоре, и итог иногда расходится с предварительным расчётом.
Шаг 3. Стороны оплачивают начисленное в кассе. Кто из них что платит, определяет договор; распределение сборов между продавцом и покупателем разбираем в материале о налогах на недвижимость в Таиланде и о том, кто из сторон что платит.
Шаг 4. Покупатель передаёт продавцу деньги за объект, а продавец — документ о собственности. Обмен происходит здесь же, при сотруднике департамента.
Шаг 5. Стороны подписывают заявление, сотрудник вносит запись и выдаёт документ с именем нового владельца.
При полном пакете всё это занимает от одного до трёх часов. В крупных отделениях Бангкока и Пхукета в высокий сезон день уходит целиком, в провинциальных отделениях очередь короче.
Как передают деньги
Наличные в Земельном департаменте не используют. Стандартный способ — кассовый чек тайского банка на имя продавца, выписанный в батах. Покупатель получает его в банке заранее, обычно накануне или утром того же дня, и передаёт продавцу в момент регистрации.
Отсюда два практических следствия. Деньги должны прийти на тайский счёт покупателя заблаговременно: перевод из-за границы идёт от одного до нескольких рабочих дней, и подгадывать его к дате сделки рискованно. И сумма чека должна совпадать с договором до бата — банк переоформит чек, но на это уйдёт время, а сделка в этот момент стоит.
Если приехать на сделку не получается
Регистрацию можно провести по доверенности. Оформляют её на бланке Земельного департамента, отдельном для сделок с землёй и для сделок с квартирами. Подпись доверителя заверяет нотариус, а если документ подписан за пределами Таиланда, его дополнительно легализуют в тайском консульстве или проставляют апостиль.
Три вещи, из-за которых доверенности не принимают:
- имя в доверенности написано не так, как в паспорте или в документах на объект;
- в бланке остались незаполненные поля — департамент такие документы не принимает из-за риска дописывания;
- срок легализации истёк или консульская отметка оформлена не на тот документ.
Представителем обычно выступает юрист сделки. Ему стоит передать и оригиналы, и кассовый чек, поэтому доверенность лучше готовить за несколько недель, а не за пару дней.
Из-за чего регистрация срывается в этот день
Причины повторяются от сделки к сделке, и почти все устранимы заранее.
- Имя написано по-разному. В паспорте, в банковской справке и в договоре написание должно совпадать буква в букву. Разночтения в транслитерации отчества или второго имени — частая причина отказа.
- Обременение не снято. Если объект в ипотеке, залог погашают до регистрации, и делают это обычно в тот же день и в том же отделении, но отдельной процедурой.
- Нет справки от управляющей организации. Готовят её от двух дней до недели, а заказать её за день до сделки не выйдет.
- Подтверждение денег неполное. Валюта пришла, но справка оформлена на другую сумму или с другим назначением платежа.
- Нет согласия супруга продавца. Для имущества, нажитого в браке, оно обязательно, а получить его в день сделки нереально.
- Документ на землю не того типа. Для участков с документом Нор Сор 3 закон требует публичного объявления о переходе права за 30 дней, и регистрацию в этот день просто не начнут.
- Вопросы к структуре владения. Компании с иностранным участием проверяют отдельно; по каким признакам структуру признают фиктивной, разбираем в материале о том, почему дом, оформленный иностранцем на тайскую компанию, могут заставить продать.
Сколько времени проходит от выбора объекта до дня регистрации
Сам день регистрации короткий, а подготовка к нему — нет.
«По нашим сделкам в Таиланде каждая пятая закрывается меньше чем за неделю: обычно это готовая квартира, покупатель с деньгами на тайском счету и продавец с полным пакетом документов. Остальные растягиваются, и почти всегда из-за бумаг, а не из-за решения покупателя», — говорит эксперт отдела продаж по Таиланду.
Больше времени стоит закладывать в трёх случаях.
- Объект в ипотеке продавца. Снятие залога добавляет к сроку от недели.
- Сделка через доверенность. Легализация документов за границей идёт своим темпом.
- Дом с землёй вместо квартиры. Документов больше, и выше вероятность, что к участку появятся вопросы.
Что изменилось в проверках
Порядок регистрации остался прежним, а внимание к документам выросло.
- Происхождение денег проверяют строже: справку сверяют с суммой договора и с назначением платежа.
- Сделки от 5 000 000 бат (≈$139 000) и расчёты наличными от 2 000 000 бат (≈$55 000) запускают отдельную проверку источника средств.
- Компании с иностранным участием отделения департамента ведут отдельными списками и проверяют состав участников по реестру юридических лиц.
Для обычной покупки квартиры это означает одно: пакет документов лучше собрать полностью и заранее, потому что на месте недостающую бумагу уже не заменит устная договорённость.
Кому стоит готовиться к сделке особенно тщательно
- Покупателям, которые прилетают на несколько дней. Если регистрацию перенесут из-за одной справки, второй попытки в эту поездку может не быть.
- Тем, кто переводит деньги в последний момент. Валюта идёт несколько дней, а без неё чек в банке не выпишут.
- Покупателям домов с землёй. Документов больше, а типы титулов отличаются, и не по каждому регистрация проходит в тот же день.
- Тем, кто ведёт сделку без юриста. Проверить обременения, имена и комплектность документов заранее в этом случае некому.
Популярные вопросы
Сколько длится регистрация в Земельном департаменте?
От одного до трёх часов при полном пакете документов. В загруженных отделениях в сезон уходит весь день.
Можно ли зарегистрировать сделку в другом городе?
Нет, только в отделении по месту нахождения объекта.
Как передают деньги продавцу?
Кассовым чеком тайского банка в батах, выписанным на имя продавца. Обмен на документ о собственности происходит в отделении департамента.
Можно ли не приезжать на сделку лично?
Да, по доверенности на бланке Земельного департамента, заверенной нотариусом и легализованной, если она подписана за границей.
Какие документы нужны от управляющей организации?
Справка об отсутствии долгов по квартире и справка об иностранной квоте здания.
Что делать, если имя в документах написано по-разному?
Исправить написание до дня сделки в банке или у нотариуса. На месте разночтение не устранить.