Когда квартиру в Таиланде не оформят иностранцу в собственность

Иностранец вправе купить квартиру в Таиланде и оформить её в полную собственность, но не в любом доме. Закон разрешает передать иностранцам максимум 49% общей площади квартир в здании. Как только иностранные покупатели разберут эту долю целиком, следующему собственность уже не зарегистрируют. Квартиру при этом продадут: договор подпишут, деньги примут. Поменяется форма права — вместо собственности покупатель получит долгосрочную аренду на срок до 30 лет. Узнают об этом обычно в день регистрации в Земельном департаменте, когда деньги за квартиру уже переведены в страну.

Проверить лимит несложно: достаточно один раз написать в управляющую организацию дома, ответ как правило приходит в течение 2–3 дней. Пропускают этот шаг чаще всего при покупке на расстоянии, когда сделку ведут по переписке и довольствуются устным подтверждением. Как устроена сделка целиком — формы собственности, этапы, документы — мы разбирали в материале о том, как иностранцу купить недвижимость в Таиланде. Здесь речь только про лимит: кто его считает, какой документ подтверждает остаток и что делать, если места в доме уже нет.

Содержание:

Почему лимит считают в квадратных метрах, а не в квартирах
Кто ведёт учёт и какой документ просить
Деньги должны прийти из-за границы
Сколько времени занимает проверка и вся сделка
Если места для иностранцев в доме не осталось
Кому собственность в квоте не нужна
Что изменилось в правилах и о чём спорят сейчас
Популярные вопросы

Почему лимит считают в квадратных метрах, а не в квартирах

Правило записано в статье 19 bis Закона о кондоминиумах B.E. 2522. Иностранцы вместе могут владеть максимум 49% суммарной площади всех квартир в конкретном зарегистрированном здании — эту долю и называют иностранной квотой. Оставшийся 51% принадлежит гражданам Таиланда и тайским компаниям. Из такой формулировки следуют три вещи, которые обычно понимают неправильно.

Считают квадратные метры, а не количество квартир. В доме на 100 квартир иностранцам может достаться 40 из них или 60 — всё решает площадь. Чем крупнее квартиры в здании, тем быстрее исчерпывается лимит: в доме из просторных трёхкомнатных квота закрывается раньше, чем в доме из студий.
У каждого здания лимит свой. Не у жилого комплекса целиком и не у застройщика. В проекте из четырёх корпусов в одном место для иностранцев ещё есть, в соседнем всё оформили на старте продаж.
Остаток смотрят в день регистрации права. Ни бронирование, ни подписанный договор место в квоте за покупателем не закрепляют.

Последний пункт стоит разобрать подробно, потому что именно из-за него сделки идут не по плану. В сделке три разные даты: бронирование, подписание договора и регистрация права в Земельном департаменте. Между первой и последней проходит от месяца до полугода, а на новостройке — годы, пока идёт стройка. Департамент смотрит только на положение дел в день регистрации: сколько площади в доме оформлено на иностранцев именно на эту дату. Что происходило раньше, значения не имеет.

Разберём на примере. В апреле менеджер сообщает, что в корпусе свободно 300 м² иностранной квоты, и цифра эта настоящая. За лето ещё четверо покупателей регистрируют свои квартиры и забирают 260 м². Вы приходите на регистрацию в октябре с квартирой 65 м², а места остаётся 40. Собственность не оформят, хотя весной запаса хватало с избытком. Очередь тут не работает: место занимает тот, кто первым дошёл до регистрации, а не тот, кто раньше внёс задаток.

Кто ведёт учёт и какой документ просить

Учёт ведёт юридическое лицо кондоминиума — управляющая организация здания. Ни застройщик, ни агентство такую справку выдать не могут, у них нет полномочий вести этот реестр. В справке указано, сколько площади в доме уже оформлено на иностранцев и сколько остаётся доступным. Документ так и называется — справка юридического лица кондоминиума об иностранной квоте.

Без неё Земельный департамент собственность не зарегистрирует, так что получать её придётся в любом случае. Вопрос только в том, когда: до задатка или после, когда отступать уже некуда. Формулировать запрос нужно предметно. На вопрос «есть ли квота?» вам почти всегда ответят «да», потому что формально какая-то доля свободна почти всегда. Спрашивайте иначе:

сколько квадратных метров в здании оформлено на иностранцев на сегодняшний день;
сколько метров составляет 49% от общей продаваемой площади;
сколько непроданных квартир застройщик резервирует под иностранную квоту;
попадает ли в эту резервацию квартира, которую вы смотрите.

Ответ берите письмом, а не сообщением в мессенджере: на регистрации понадобится документ, а не переписка. На вторичном рынке этот запрос делает ваш юрист заодно с проверкой обременений и собственника — отдельно платить за него обычно не приходится.

Деньги должны прийти из-за границы

Доступная площадь в здании — половина условия. Вторая половина: деньги за квартиру в собственность должны прийти в Таиланд из-за границы и в иностранной валюте. Если сумма поступила с местного счёта или её внесли наличными в батах, право на иностранную квоту не зарегистрируют, сколько бы свободных метров в доме ни оставалось. Правило действует без исключений и не зависит от суммы сделки.

Подтверждающий документ — форма FET, прежняя Tor Tor 3. Банк оформляет её сам, когда единичный перевод превышает $50 000 (около 1,65 млн бат). На меньших суммах выдают кредит-ноту или письмо о получении валюты, Земельный департамент принимает и такие документы, но запрашивать их нужно самому — по умолчанию вам ничего не пришлют.

«Чаще всего проблема возникает даже не с квотой, а с назначением платежа. Деньги в стране, банк подтверждает получение, но в переводе указано „личные расходы“ — для регистрации собственности такой документ не годится. Переписать назначение задним числом банк не сможет. В переводе должна стоять цель: покупка недвижимости с адресом объекта», — отмечает эксперт отдела продаж по Таиланду.

Сколько времени занимает проверка и вся сделка

Справку юридическое лицо готовит от 2 дней до недели. Само по себе немного, но встроить её нужно в общий график сделки, а он длиннее, чем принято думать.

«По нашим сделкам в Таиланде медианный срок от первого обращения до подписания договора — 27 дней, но каждая седьмая сделка тянется дольше 3 месяцев. Около половины покупателей закрывают сделку дистанционно, не приезжая в страну. В такой сделке справку по квоте стоит запрашивать дважды: перед задатком и за несколько дней до регистрации», — говорит эксперт отдела продаж по Таиланду.

Именно на затянувшихся сделках чаще всего и выясняется, что доступной площади в доме больше нет. Поэтому одного запроса недостаточно. Разумный порядок такой.

Шаг 1. Запросите остаток до внесения задатка и получите письменный ответ от управляющей организации.

Шаг 2. Зафиксируйте в договоре, что квартиру покупают в собственность, и пропишите, что будет, если зарегистрировать право на иностранную квоту не получится: возврат задатка или переход на лизхолд по выбору покупателя.

Шаг 3. Переводите деньги валютой из-за рубежа, с корректным назначением платежа, и сразу заберите в банке FET или кредит-ноту.

Шаг 4. Подтвердите остаток повторно за несколько дней до регистрации. Как проходит сам день сделки и из-за чего сдвигаются сроки, разбираем в материале о том, как устроена передача права в Земельном департаменте.

Второй шаг важнее остальных: он защищает вас, если место в квоте уйдёт между задатком и регистрацией. Без такого пункта выбор останется неприятный — соглашаться на аренду или терять задаток.

Если места для иностранцев в доме не осталось

Отказываться от покупки из-за этого приходится редко. Ту же самую квартиру обычно оформляют в лизхолд — долгосрочную аренду на срок до 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте. Права у покупателя при этом другие, и разница видна не в день сделки, а через несколько лет.

Что сравниваем	Собственность в квоте	Лизхолд
Срок права	бессрочно	до 30 лет по договору
Продление	не требуется	законом не гарантировано
Наследование	переходит наследникам, им тоже нужно место в квоте	зависит от условий договора
Перепродажа	покупателю-иностранцу снова нужна квота	передаётся остаток срока
Деньги из-за рубежа	обязательно	не требуется

Разница по сроку и продлению — принципиальная. Схема с автоматическим продлением на 30 лет трижды перестала работать после решения суда в марте 2025 года. Что даёт договор продления сейчас, разбираем отдельно: как устроен лизхолд на 30 лет и на что рассчитывать при наследовании.

Третий вариант, который вам предложат почти наверняка, — оформить квартиру на тайскую компанию. Формально это законно, фактически с 2025 года такие структуры массово проверяют, и приговоры уже есть. Прежде чем соглашаться, прочитайте, по каким признакам тайскую компанию признают фиктивной.

Кому собственность в квоте не нужна

Части покупателей эта проверка только добавляет работы, а выгоды не приносит.

Тем, кто покупает под сдачу и не планирует держать объект дольше 7–10 лет. По доходности формы права различаются слабо, а лизхолд обычно дешевле на входе. Во что обойдётся выход из объекта, считаем отдельно: как продать недвижимость в Таиланде и сколько уходит на налоги и сборы.
Тем, у кого деньги уже в Таиланде. Средства на местном счёте под оформление собственности не подходят, а выводить их за границу ради обратного перевода — потери на курсе и комиссиях.
Покупателям вилл и таунхаусов. Квота работает только в кондоминиумах. Отдельно стоящий дом иностранцу в собственность не оформят в принципе, там действуют другие механизмы.
Тем, кто выбрал конкретную квартиру с конкретным видом. Если нужный вариант вне квоты, дорог две: другая форма права или другая квартира. Ждать бессмысленно — место в квоте освобождается только тогда, когда иностранец продаёт свою квартиру тайскому покупателю.

Сборы при передаче права и налоги при перепродаже для обеих форм одинаковы, их мы разбирали в материале о налогах на недвижимость в Таиланде и о том, кто из сторон что платит.

Что изменилось в правилах и о чём спорят сейчас

Само правило осталось прежним: 49% по площади, статья 19 bis, проверка в момент регистрации. Поменялось окружение, и часть советов из интернета устарела.

Предложение поднять квоту до 75% в курортных зонах — Пхукет, Самуи, Паттайя — остаётся проектом, законом оно не стало. Застройщики, которые обещают повышенную квоту как действующую норму, выдают желаемое за действительное.
Лизхолд на 99 лет тоже пока проект. Обсуждают его с конца 2024 года, решения нет.
Автоматическое продление лизхолда по схеме 30+30+30 суд признал неисполнимым в марте 2025 года. Если вы читали, что в Таиланде можно владеть жильём 90 лет, — эта информация устарела.
С 2025 года проверяют структуры с тайскими номинальными владельцами, к августу 2026 года прошло 6 волн рейдов. Саму квоту это не затронуло, но обходные схемы стали заметно опаснее.