Продать жильё в Таиланде иностранец вправе без специальных разрешений: ограничения в этой стране касаются покупки, а не выхода из объекта. Сложности возникают в другом. Круг покупателей на квартиру во фрихолде уже, чем кажется, расходы продавца доходят до десятой части цены, а деньги за проданный объект не выведешь за границу без документа, который выдали при покупке несколько лет назад. Продавцы узнают об этом в момент, когда сделка уже идёт.
Разберём, кому можно продать объект, что придётся заплатить, как забрать деньги домой и почему выход на третий год владения обходится дороже, чем на шестой. Формы права и общий порядок сделки мы разбирали в материале о том, как иностранцу купить недвижимость в Таиланде.
Содержание:
- Кому можно продать объект
- Что платит продавец
- Сколько стоит выйти из объекта на третий год и на шестой
- Как вывести деньги за границу
- Сколько времени занимает продажа и на чём теряют в цене
- Что делать, если объект оформлен не на вас лично
- Кому не стоит выходить из объекта прямо сейчас
- Что изменилось для продавца
- Популярные вопросы
Кому можно продать объект
Ограничение здесь одно, и работает оно на стороне покупателя.
- Гражданину Таиланда или тайской компании — без условий. Это самый широкий круг покупателей.
- Другому иностранцу, если объект в собственности — только когда в здании остаётся место в иностранной квоте. Покупатель будет проверять остаток так же, как в своё время проверяли вы. Как это устроено, разбираем в материале о том, когда квартиру в Таиланде не оформят иностранцу в собственность.
- Дом с землёй иностранцу продать в собственность нельзя вообще, здесь покупателями выступают граждане Таиланда, тайские компании или арендаторы по договору лизхолда.
Из этого следует практический вывод: квартира в здании, где иностранная квота выбрана, продаётся дольше. Часть покупателей отсеется на этапе проверки, а оставшиеся будут просить скидку за то, что получат аренду вместо собственности.
Что платит продавец
Расходы складываются из четырёх частей. Кто именно вносит каждую, стороны определяют в договоре, но по сложившейся практике распределение выглядит так.
| Платёж | Сколько | Кто платит обычно |
|---|---|---|
| Сбор за передачу права | 2% от оценочной стоимости | делится пополам |
| Специальный налог с продажи | 3,3%, если владели меньше 5 лет | продавец |
| Гербовый сбор | 0,5%, если специальный налог не начисляют | продавец |
| Подоходный налог у источника | по шкале, обычно 1–3,5% от оценочной стоимости | продавец |
| Комиссия агентства | 3–5% от цены сделки | продавец |
Специальный налог и гербовый сбор вместе не начисляют: платят либо один, либо другой. Считают их не от суммы в договоре, а от большей из двух величин — цены сделки или оценочной стоимости объекта, которую определяет Земельный департамент.
Подоходный налог удерживают прямо в день регистрации. Для физического лица его считают по прогрессивной шкале с вычетом, который зависит от числа лет владения, поэтому итог у двух похожих квартир может отличаться. Подробный разбор всех платежей и того, как их делят стороны, — в материале о налогах на недвижимость в Таиланде и о том, кто из сторон что платит.
Отдельно стоит льгота, о которой спрашивают чаще всего: сниженный сбор за передачу права 0,01% действует только для граждан Таиланда. На сделки с участием иностранцев она не распространяется.
Сколько стоит выйти из объекта на третий год и на шестой
Посчитаем на квартире, купленной и проданной за 5 000 000 бат (≈$139 000). Разница только в сроке владения.
| Платёж | Продажа на 3-й год | Продажа на 6-й год |
|---|---|---|
| Специальный налог 3,3% | 165 000 бат (≈$4 600) | не начисляют |
| Гербовый сбор 0,5% | не начисляют | 25 000 бат (≈$700) |
| Половина сбора за передачу права | 50 000 бат (≈$1 400) | 50 000 бат (≈$1 400) |
| Подоходный налог, ориентировочно | 100 000 бат (≈$2 800) | 100 000 бат (≈$2 800) |
| Комиссия агентства, 4% | 200 000 бат (≈$5 600) | 200 000 бат (≈$5 600) |
| Итого | около 515 000 бат (≈$14 300) | около 375 000 бат (≈$10 400) |
Разница в 140 000 бат (≈$3 900) появляется из-за одного условия: специальный налог начисляют, если объект был в собственности меньше 5 лет. При этом цена продажи в расчёте не менялась. То есть на коротком горизонте инвестор отдаёт около 10% цены только на выходе, а рост стоимости объекта за 3 года эту сумму перекрывает не всегда.
Как вывести деньги за границу
Самая частая ошибка продавца связана не с налогами, а с документом пятилетней давности. Чтобы отправить выручку за рубеж, банк попросит подтвердить, что деньги в своё время пришли в страну из-за границы. Подтверждение — та самая форма FET или банковская справка, полученная при покупке.
Для перевода банк запросит три вещи:
- документ о том, что деньги на покупку поступили из-за рубежа;
- договор купли-продажи и квитанции об оплате сборов из Земельного департамента;
- подтверждение уплаты подоходного налога.
Отсюда правило, которое стоит выполнить сразу после покупки: сохранить оригинал банковского документа и передавать его вместе с остальными бумагами при любой смене юриста или агента. Восстановить его через несколько лет можно не всегда, а без него перевод за границу останавливается.
Сколько времени занимает продажа и на чём теряют в цене
Быстрых сделок на вторичном рынке немного, и причина не в спросе, а в конкуренции с новостройками.
«Вторичные объекты в наших сделках по Таиланду продаются в среднем на четверть дешевле первичных, и это не разница в качестве. Застройщик предлагает рассрочку без процентов и свежий ремонт, а частный продавец конкурирует с ним только ценой. Поэтому расчёт "куплю на котловане и продам дороже после сдачи" срабатывает далеко не всегда», — говорит эксперт отдела продаж по Таиланду.
К этому добавляются две вещи. Первая: в том же районе застройщик почти всегда выводит новый проект, и покупатель сравнивает вашу квартиру с ним, а не с соседними предложениями на вторичном рынке. Вторая: покупатели-иностранцы часто приобретают жильё дистанционно, а на вторичке им нужен осмотр или доверенное лицо, и часть сделок разваливается именно на этом шаге.
«Сделки чаще всего срываются там, где растянут график платежей: чем больше в нём точек, тем выше вероятность, что покупатель остановится на одной из них. При продаже это работает так же, поэтому короткий и простой график в договоре ценнее, чем немного более высокая цена», — отмечает эксперт отдела продаж по Таиланду.
Что делать, если объект оформлен не на вас лично
Два случая выбиваются из обычного порядка.
Квартира в лизхолде. Продают не объект, а остаток срока аренды, и только если договор разрешает передачу права. Чем меньше лет осталось, тем ниже цена. Подробности — в материале о том, как устроен лизхолд на 30 лет и на что рассчитывать при наследовании.
Дом на тайской компании. Здесь возможны два пути: продать сам объект от имени компании или продать доли в компании. Второй вариант выглядит проще, но покупатель с юристом проверит структуру, историю участников и отчётность, а с 2025 года к таким компаниям особое внимание. Что именно смотрят проверяющие, разбираем в материале о том, почему дом, оформленный иностранцем на тайскую компанию, могут заставить продать.
Сам день сделки проходит по тому же сценарию, что и при покупке: обе стороны приезжают в отделение Земельного департамента, платят начисленное и обмениваются документами. Порядок и список бумаг — в материале о том, что происходит в день сделки в Земельном департаменте.
Кому не стоит выходить из объекта прямо сейчас
- Тем, кто владеет объектом меньше 5 лет и не ограничен сроком. Дождаться пятилетнего рубежа дешевле, чем заплатить специальный налог.
- Тем, у кого не сохранился банковский документ о вводе денег. Сначала стоит выяснить в банке, восстановим ли он, и только потом выставлять объект.
- Владельцам квартир в зданиях с выбранной иностранной квотой. Круг покупателей сузился, и на цену это влияет сильнее, чем ремонт.
- Тем, кто рассчитывает продать быстрее, чем за месяц. Даже при готовом покупателе на подготовку документов уходит несколько недель.
Что изменилось для продавца
- Пониженный сбор за передачу права 0,01% продлевали для поддержки рынка, но он касается только граждан Таиланда — иностранцы платят полные 2%.
- Проверки происхождения денег стали строже с обеих сторон: банк смотрит документы не только при вводе средств в страну, но и при выводе выручки.
- Структуры с тайскими компаниями проверяют отдельно, и покупатели теперь чаще предпочитают сделку по объекту, а не покупку долей.
Популярные вопросы
Может ли иностранец продать квартиру в Таиланде?
Да, ограничений на продажу нет. Условия действуют для покупателя, если он тоже иностранец и берёт объект в собственность.
Сколько всего платит продавец?
Около 9–11% от цены при продаже раньше 5 лет и примерно 6–8% позже, включая комиссию агентства.
Когда не платят специальный налог с продажи?
Если объектом владели 5 лет и больше. Вместо него начисляют гербовый сбор 0,5%.
Можно ли вывести деньги от продажи за границу?
Да, при наличии документа о том, что средства на покупку пришли из-за рубежа, договора сделки и подтверждения уплаты налога.
Нужно ли приезжать в Таиланд на сделку?
Нет, продажу проводят по доверенности, заверенной нотариусом и легализованной за границей.
Что выгоднее: продать дом от компании или продать доли в компании?
Продажа объекта прозрачнее для покупателя. Сделка с долями требует проверки структуры и чаще затягивается.