Содержание недвижимости в Таиланде – важный аспект для инвесторов, стремящихся сохранить и увеличить стоимость своих активов. Ключевые моменты, связанные с управлением и обслуживанием жилья, стоит учитывать еще на стадии выбора объекта к покупке. В Таиланде существуют как самостоятельные арендодатели, так и профессиональные управляющие компании, предоставляющие широкий спектр услуг, от регулярного технического обслуживания до поиска постояльцев. Узнайте, как эффективно управлять своей недвижимостью и извлекать максимальную выгоду из инвестиций.
Содержание:
- Налоги при владении недвижимостью
- Кто на самом деле освобождён от налога
- Когда платить налоги на недвижимость
- Разовые платежи при получении ключей
- Расходы на содержание
- Сколько выходит в месяц: сводная смета
- Что будет, если не платить взносы
- Популярные вопросы
Налоги при владении недвижимостью
В Королевстве налог на владение недвижимостью относительно невелик. Он рассчитывается на базе оценочной стоимости объекта и может достигать ставки в 0,3%.
В Таиланде с 1 января 2020 года вступил в действие закон о выплате налога на землю и строительство. Формы собственности на ставки налоговых сборов не влияют. Налог варьируется в зависимости от цены и назначения объекта. Первые несколько лет его собирали со скидками, но с 2026 года послаблений больше нет: налог начисляют по полной ставке, и многие владельцы впервые увидят реальную сумму в квитанции.
КТО НА САМОМ ДЕЛЕ ОСВОБОЖДЁН ОТ НАЛОГА
Про освобождение часто пишут упрощённо: «виллы дешевле 50 млн батов и квартиры дешевле 10 млн налогом не облагаются». На практике это работает не для всех, и инвестора такая формулировка вводит в заблуждение.
- Порог в 50 млн батов (около 1,51 млн $) относится к основному жилью, когда человек владеет и землёй, и домом и внесён в домовую книгу (Табиен Бан). Иностранцу земля в собственность не переходит, поэтому эта льгота к нему почти никогда не применяется.
- Порог в 10 млн батов (около 302 000 $) действует для квартиры, но тоже только если это ваше основное жильё и ваше имя записано в домовой книге.
- Инвестиционная квартира, второй объект или дом под сдачу облагаются с первого бата: ставка начинается с 0,02% и растёт до 0,1% для объектов дороже 100 млн батов.
Посчитаем на понятном примере. Квартира с оценочной стоимостью 5 млн батов, купленная под сдачу, обойдётся примерно в 1000 батов налога в год — около 30 $. Сумма небольшая, но она есть, и рассчитывать на нулевую строку в бюджете не стоит.
Налоги на доход от сдачи жилья в аренду
При сдаче жилья в аренду владельцам необходимо выплачивать подоходный налог. Ставка варьируется в зависимости от резидентского статуса собственника. Нерезиденты платят фиксированные 15% от дохода, тогда как для резидентов предусмотрена прогрессивная шкала налогообложения. Резидентами считаются лица, проводящие в стране более 180 дней в год.
Доход до 150 000 батов (4530 $) налогом не облагается. Если собственник получает от аренды прибыль больше данной суммы и вплоть до 300 000 батов (9060 $), ставка составляет 5%. При доходах от 300 000 до 500 000 батов (9060–15 100 $) она увеличивается до 10%. 15% налога выплачивают с доходов от 500 000 до 750 000 батов (15 100–22 645 $). В дальнейшем ставки увеличиваются следующим образом:
- 750 000 – 1 млн батов (22 645–30 200 $) – 20%;
- 1–2 млн батов (30 200–60 400 $) – 25%;
- 2–5 млн батов (60 400–151 000 $) – 30%.
Наиболее высокая ставка для доходов от 5 млн батов (151 000 $). Она составляет 35%.
Важная деталь, о которой забывают: с арендного дохода разрешено вычесть нормативные расходы — 30% от суммы без документов. То есть налог считают не со всей полученной суммы, а с 70% от неё. Подтверждать расходы чеками при этом не нужно.
Налог на наследство
В Таиланде налог на наследство не взимается, если стоимость собственности не выше 100 млн батов (около 3,02 млн $). При превышении этой суммы ставка составляет 5% для прямых родственников и 10% для остальных.
Налоги и сборы при смене собственника жилья
Налоги при продаже жилья зависят от различных факторов, таких как тип недвижимости, статус собственника, продолжительность владения объектом и его оценочная стоимость, устанавливаемая земельным департаментом.
| Платёж | Размер | Кто обычно платит |
|---|---|---|
| Взнос при регистрации (transfer fee) | 2% от оценочной стоимости; при регистрации договора аренды (leasehold) — 1% от суммы договора | По договорённости, часто пополам |
| Специальный налог на бизнес (SBT) | 3,3%, если объект был в собственности менее 5 лет | Продавец |
| Гербовый сбор | 0,5%, начисляется только если SBT не применялся | Продавец |
| Удерживаемый налог | для компаний 1% от стоимости, для физлиц — по прогрессивной шкале | Продавец |
Специальный налог на бизнес и гербовый сбор вместе не берут: платится либо один, либо другой. Поэтому продажа после пяти лет владения обходится продавцу заметно дешевле — 0,5% вместо 3,3%. Все ставки считают от большей из двух величин: оценочной стоимости или цены сделки.
Когда платить налоги на недвижимость
Здесь важно не путать два разных налога, у них разные сроки.
- Налог на землю и строения. Уведомление с рассчитанной суммой присылают местные власти до апреля, оплатить нужно до июня. Счета от 3000 батов можно разбить на части.
- Подоходный налог с арендного дохода. Декларацию за прошедший год подают до 31 марта, налоговый год — с 1 января по 31 декабря.
Существует несколько способов уплаты:
- Один из удобных вариантов – оплатить онлайн через банковский счет в Королевстве напрямую на сайте Департамента доходов.
- Крупные банки, например Bangkok Bank и Krungthai Bank, предлагают услуги по уплате налогов в своих отделениях.
- Если сумма небольшая, оплата через банкомат или веб-сайт банка может быть удобным решением.
- Через юридическое лицо: можно поручить процедуру юридической фирме.
Владельцу, который живёт не в Таиланде, стоит договориться с управляющей компанией дома: квитанция приходит собственнику, а за просрочку начисляют пени. Чаще всего юрлицо дома готово принимать и передавать такие уведомления.
РАЗОВЫЕ ПЛАТЕЖИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ КЛЮЧЕЙ
Кроме ежемесячных расходов есть суммы, которые платят один раз — при передаче квартиры. Их закладывают в бюджет вместе с ценой объекта, иначе они становятся неприятным сюрпризом.
- Амортизационный фонд (sinking fund) — разовый взнос на будущий капитальный ремонт здания, обычно 500–1000 батов за квадратный метр. Для квартиры в 45 м² это 22 500–45 000 батов, то есть 680–1360 $.
- Взносы на содержание вперёд: застройщики часто просят оплатить сразу год, а иногда и два.
- Депозиты за счётчики электричества и воды и за подключение — обычно несколько тысяч батов, сумма возвращается при продаже.
- Установка мебели и техники, если квартира сдаётся без отделки под ключ.
Расходы на содержание
Обслуживание мест, относящихся к общим зонам пользования, включает множество услуг: от чистки бассейна до вывоза мусора и ухода за садом. Стоимость содержания варьируется в зависимости от особенностей объекта и региона. Владельцы квартир обычно платят от 2000 (60 $) до 7000 батов (211 $) в месяц, в то время как для вилл эта сумма стартует от 7000 батов в месяц.
Расходы могут отличаться в зависимости от типа недвижимости:
- Кондоминиумы. Все владельцы апартаментов в ЖК в Таиланде обязаны совместно оплачивать расходы на обслуживание общих зон согласно площади, которой они владеют. Ставка зависит от класса дома: в проектах среднего сегмента это 25–50 батов за квадратный метр в месяц, в новых комплексах с большой инфраструктурой — 50–80 батов, а в брендированных башнях Бангкока доходит до 150 батов. Чем больше в доме бассейнов, лифтов и охраны, тем выше ставка.
- Виллы в коттеджных поселках. Расходы могут рассчитываться на основе площади постройки и сада или определяться типом дома. Иногда обслуживание включает уход за садом и бассейном, иногда нет.
Ставку взноса юрлицо дома может поднять решением общего собрания, обычно на 10–20%. Перед покупкой стоит спросить, когда её поднимали в последний раз и не обсуждается ли повышение сейчас.
Электричество
Существуют два основных поставщика электроэнергии: MEA (Metropolitan Electricity Authority) обслуживает столичный регион Бангкока, а PEA (Provincial Electricity Authority) обеспечивает электроэнергией оставшуюся часть страны, имея офисы в каждой провинции. Счета за электричество оплачиваются по показаниям счетчиков. Тариф прогрессивный: около 3,25 бата за кВт·ч на первые 150 кВт·ч и до 4,4 бата при расходе свыше 400 кВт·ч. Сверху добавляют топливную надбавку Ft и НДС 7%, поэтому в счёте выходит в среднем около 4 батов за кВт·ч (примерно 0,12 $). В месяц расходы на электричество составляют 2000–5000 батов (60–150 $), особенно если постоянно работает кондиционер. При разумном подходе к использованию техники затраты снижаются до 1000–2000 батов в месяц при площади апартаментов в пределах 50 м². Действующие тарифные ставки можно найти на сайтах поставщиков.
Отдельно проверьте, по какому тарифу считает управляющая компания. В части комплексов электричество перепродают жильцам по своей ставке — она бывает выше государственной, и это законно, если прописано в уставе дома.
Водоснабжение
Водоснабжение в столичном регионе Бангкока и его пригородах обеспечивает MWA (Metropolitan Waterworks Authority), тогда как PWA (Provincial Waterworks Authority) обслуживает иные регионы страны. Вода поставляется холодной, а нагрев происходит в квартирах с помощью электрических нагревателей. Счета за воду выставляются в первые дни месяца по данным фактического расхода за предыдущий, и должны быть оплачены в первые две недели. При несвоевременной оплате начисляются пени и штрафы. По государственному тарифу кубометр воды стоит примерно 9–15 батов, но в кондоминиумах управляющая компания нередко берёт 25–30 батов за кубометр. Средние затраты на воду составляют 200–500 батов (6–15 $) в месяц. Как правило, управляющий комплексом берет депозитный платеж на несколько месяцев вперед, а затем составляет отчет о фактических расходах. Оплата счетов возможна в большинстве супермаркетов.
Газ
Централизованное газоснабжение в стране отсутствует, поэтому владельцы газовых плит приобретают и заправляют газовые баллоны. При первой покупке требуется уплатить залог за аренду баллона (около 1500 батов или 45 $) и стоимость газа (300–500 батов или 9–15 $). Для замены баллона достаточно связаться с поставщиком, после чего доставят новый баллон и заберут пустой на заправку.
Интернет, телефон
Иностранцы редко пользуются стационарными телефонами в Таиланде. Рынок мобильной связи поделили три оператора: AIS, True и государственный NT. Прежних брендов DTAC и TOT больше нет — DTAC объединился с True в 2023 году, а TOT и CAT слились в National Telecom ещё в 2021-м. Сим-карты продаются как в офисах операторов, так и в супермаркетах. Домашний интернет стоит около 600–1000 батов в месяц (18–30 $), оплата обычно производится авансом в офисе провайдера или в самом жилом комплексе.
СКОЛЬКО ВЫХОДИТ В МЕСЯЦ: СВОДНАЯ СМЕТА
Чтобы цифры не рассыпались по разделам, вот три типовых сценария. Суммы указаны на месяц, налог на землю и строения пересчитан из годового.
| Статья | Студия 30 м², сдаётся | Квартира 60 м², живёте сами | Вилла 200 м² с бассейном |
|---|---|---|---|
| Взносы на содержание | 900–1500 батов | 1800–4800 батов | от 7000 батов |
| Электричество | 1000–2500 батов | 2000–5000 батов | 5000–12 000 батов |
| Вода | 150–300 батов | 300–600 батов | 600–1500 батов |
| Интернет | 600–800 батов | 600–1000 батов | 800–1500 батов |
| Налог на землю и строения | 50–80 батов | обычно 0 при льготе | 250–600 батов |
| Итого | около 2700–5200 батов (80–155 $) | около 4700–11 400 батов (140–345 $) | от 13 600 батов (410 $) |
Отдельной строкой считайте комиссию управляющей компании, если сдаёте через неё: обычно это 10–20% от арендной платы за долгосрочную аренду и до 30–40% за посуточную, где в работу входит уборка и приём гостей.
ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ ПЛАТИТЬ ВЗНОСЫ
Взносы на содержание — не абонентская плата, от которой можно отказаться. Долг привязан к квартире, а не к человеку, и это меняет всю картину.
- На задолженность начисляют пени. Устав дома обычно позволяет юрлицу устанавливать их самостоятельно, встречаются весьма ощутимые проценты.
- Должника отключают от общих благ: бассейн, спортзал, парковка, иногда карта доступа в лифт.
- Главное — юрлицо дома не выдаст справку об отсутствии долгов, а без неё Земельное управление не зарегистрирует переход права. То есть продать квартиру с долгом по взносам нельзя, пока долг не закрыт.
Отсюда же вытекает простое правило для покупателя вторички: справку об отсутствии долгов нужно запрашивать до сделки, а не после. Чужая задолженность переходит вместе с квартирой.
«Покупатели считают доходность по арендной ставке и цене квартиры, а потом удивляются реальной цифре. Взносы, электричество и комиссия управляющей компании съедают от полутора до двух с половиной процентных пунктов годовых. Это не мелочь, это разница между хорошей и посредственной инвестицией».
— управляющий арендным портфелем в Таиланде
ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ
Платит ли иностранец ежегодный налог за квартиру?
Да, если это не его основное жильё с именем в домовой книге. Ставка начинается с 0,02% оценочной стоимости: для квартиры за 5 млн батов это около 1000 батов в год.
Сколько стоят взносы на содержание?
От 25 до 150 батов за квадратный метр в месяц в зависимости от класса дома. В среднем сегменте это 25–50 батов, в новых комплексах с большой инфраструктурой — 50–80.
Что такое амортизационный фонд?
Разовый взнос на будущий капитальный ремонт здания, 500–1000 батов за квадратный метр. Его платят один раз при передаче квартиры, вместе с ценой объекта.
Можно ли не платить взносы, если квартира пустует?
Нет. Долг привязан к квартире, на него начисляют пени, а без справки об отсутствии долгов Земельное управление не зарегистрирует продажу.
Сколько уходит на коммунальные услуги в месяц?
Для студии, которая сдаётся, — примерно 2700–5200 батов со всеми взносами. Для квартиры 60 м², где живут постоянно, — 4700–11 400 батов. Основная переменная везде одна: кондиционер.