El mantenimiento de los inmuebles en Tailandia es un factor crítico para los inversores que buscan preservar y aumentar el valor de sus activos. Los aspectos clave de la gestión y el mantenimiento deben tenerse en cuenta durante el proceso de selección de la propiedad. Tailandia ofrece opciones tanto de autogestión como de empresas profesionales de gestión inmobiliaria, que proporcionan una amplia gama de servicios, desde el mantenimiento técnico periódico hasta la captación de inquilinos. A continuación le explicamos cómo puede gestionar su propiedad de forma eficaz y maximizar el rendimiento de su inversión.
Contenido:
- Impuestos sobre la propiedad inmobiliaria
- Impuestos sobre los ingresos por alquiler
- Impuesto sobre sucesiones
- Impuestos y tasas al cambiar la titularidad de la propiedad
- Tasa de registro
- Impuesto Específico sobre Actividades Económicas (SBT)
- Impuesto de timbre
- Cuándo pagar los impuestos sobre la propiedad
- Costes de mantenimiento
Impuestos sobre la propiedad inmobiliaria
Los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria en Tailandia son relativamente bajos. Se basan en el valor catastral de la propiedad y pueden alcanzar hasta el 0,3 %.
Desde el 1 de enero de 2020, en Tailandia está en vigor una ley sobre impuestos de terrenos y edificios. El tipo de titularidad no afecta a los tipos impositivos. El tipo impositivo varía en función del precio y el uso de la propiedad.
Algunos propietarios están exentos de impuestos, entre ellos:
- Los propietarios de villas en Tailandia valoradas en menos de THB 50 millones (aproximadamente USD 1,3 millones);
- Los propietarios de apartamentos con un precio no superior a THB 10 millones (aproximadamente USD 271.300).
Impuestos sobre los ingresos por alquiler
Los propietarios que alquilan sus propiedades deben pagar el impuesto sobre la renta. El tipo impositivo depende del estatus de residencia del propietario. Los no residentes están sujetos a un impuesto fijo del 15 % sobre la renta, mientras que los residentes siguen una escala impositiva progresiva. Se consideran residentes quienes pasan más de 180 días al año en el país.
Los ingresos de hasta THB 150.000 (USD 4.365) están exentos de impuestos. Para los ingresos por alquiler que superen esta cantidad:
- impuesto del 5 % para ingresos entre THB 150.001–300.000 (USD 4.365 – USD 8.730);
- impuesto del 10 % para ingresos entre THB 300.001–500.000 (USD 8.730 – USD 14.551);
- impuesto del 15 % para ingresos entre THB 500.001–750.000 (USD 14.551 – USD 21.827).
Para niveles de ingresos más altos, los tipos son los siguientes: - 20 % para THB 750.001–1 millón (USD 21.827 – USD 29.103);
- 25 % para THB 1–2 millones (USD 29.103 – USD 58.207);
- 30 % para THB 2–5 millones (USD 58.207 – USD 145.518);
- 35 % para ingresos superiores a THB 5 millones (USD 145.518).
Impuesto sobre sucesiones
El impuesto sobre sucesiones no se aplica a las propiedades valoradas en THB 100 millones (aproximadamente USD 2,95 millones) o menos. Para las propiedades valoradas por encima de este umbral, el tipo impositivo oscila entre el 5 % y el 10 %.
Impuestos y tasas al cambiar la titularidad de la propiedad
Los impuestos sobre la venta de propiedades dependen de varios factores, como el tipo de propiedad, el estatus del propietario, la duración de la titularidad y el valor tasado establecido por el Departamento de Tierras.
Tasa de registro
El comprador y el vendedor comparten la tasa de registro, que es de aproximadamente el 2–3 % del valor de la propiedad. Para los contratos de arrendamiento (leasehold), el coste es del 1 % del importe total del contrato.
Impuesto Específico sobre Actividades Económicas (SBT)
Este impuesto se aplica tanto a personas físicas como jurídicas si la propiedad se ha poseído durante menos de cinco años. El tipo es del 3,3 % del importe de la transacción o del valor tasado, el que sea mayor.
Impuesto de timbre
El impuesto de timbre lo pagan los vendedores que han poseído la propiedad durante más de cinco años y están exentos del SBT. El tipo es del 0,5 % del precio de la transacción o del valor tasado, el que sea mayor.
Cuándo pagar los impuestos sobre la propiedad
El año fiscal para los propietarios va del 1 de enero al 31 de diciembre, y los pagos deben realizarse antes del 31 de marzo del año siguiente. Los impuestos sobre los ingresos por alquiler de villas y apartamentos en Tailandia deben pagarse en febrero. Las autoridades locales envían las notificaciones fiscales en febrero, y los pagos deben completarse antes de abril.
Métodos de pago:
- Pago en línea mediante una cuenta bancaria local en el sitio web del Departamento de Hacienda;
- A través de bancos importantes como Bangkok Bank y Krungthai Bank;
- Para cantidades pequeñas, los pagos pueden realizarse a través de cajeros automáticos o de los sitios web de los bancos;
- A través de representantes legales o gestorías.
Costes de mantenimiento
El mantenimiento de las zonas comunes incluye servicios como la limpieza de la piscina, la retirada de basuras y el cuidado del jardín. Los costes varían según el tipo de propiedad y la ubicación. Los propietarios de apartamentos suelen pagar entre THB 2.000 (USD 59) y THB 7.000 (USD 146) al mes. El mantenimiento de una villa empieza en THB 7.000 al mes.
Desglose de los costes de mantenimiento por tipo de propiedad:
- Condominios: los propietarios de apartamentos en proyectos de promoción en Tailandia comparten el coste del mantenimiento de las zonas comunes en función del tamaño de sus unidades. Las cuotas oscilan entre THB 25 y 60 por m², según la antigüedad del edificio y las instalaciones.
- Villas en urbanizaciones cerradas: los costes de mantenimiento pueden calcularse en función del tamaño de la casa y el jardín o determinarse según el tipo de casa. Servicios como el cuidado del jardín y la piscina pueden estar incluidos o no.
Electricidad
En Tailandia hay dos proveedores principales de electricidad: la Autoridad Metropolitana de Electricidad (MEA), que da servicio al área metropolitana de Bangkok, y la Autoridad Provincial de Electricidad (PEA), que suministra electricidad al resto del país y cuenta con oficinas en cada provincia. Las facturas de electricidad se basan en las lecturas del contador, con costes que empiezan en USD 0,06 por kilovatio-hora. Los gastos mensuales de electricidad pueden oscilar entre USD 100 y USD 200, especialmente si se usa el aire acondicionado con frecuencia. Sin embargo, utilizando los electrodomésticos de forma eficiente, estos costes pueden reducirse a USD 30 – USD 60 al mes en apartamentos de aproximadamente 50 m². Las tarifas eléctricas actuales pueden consultarse en los sitios web de los proveedores.
Suministro de agua
El suministro de agua en Bangkok y sus suburbios está gestionado por la Autoridad Metropolitana de Aguas (MWA), mientras que la Autoridad Provincial de Aguas (PWA) presta los servicios de agua en otras regiones del país. El agua se suministra fría, y el calentamiento se realiza en los apartamentos mediante calentadores eléctricos. Las facturas de agua se emiten en los primeros días de cada mes en función del consumo real del mes anterior y deben pagarse dentro de las dos primeras semanas. Los pagos atrasados conllevan penalizaciones y multas. El coste del agua en Tailandia es algo inferior a USD 1 por metro cúbico, con un gasto mensual medio de THB 100–200 (USD 2 – USD 6). Las empresas de gestión inmobiliaria suelen cobrar por adelantado un depósito que cubre varios meses de consumo de agua y proporcionan informes detallados sobre el consumo real. Los pagos pueden realizarse en la mayoría de los supermercados.
Gas
En Tailandia no existe un suministro de gas centralizado, por lo que los propietarios de cocinas de gas compran y rellenan bombonas de gas. Para las primeras compras, se requiere un depósito por el alquiler de la bombona (aproximadamente THB 1500 o USD 43) junto con el coste del propio gas (THB 300–500 o USD 9 – USD 15). Para sustituir una bombona vacía, el propietario simplemente contacta con el proveedor, que entrega una nueva bombona y se lleva la vacía para rellenarla.
Internet y teléfono
Los extranjeros rara vez usan teléfonos fijos en Tailandia. El país cuenta con cuatro grandes operadores de telecomunicaciones: AIS, DTAC, TrueMove y TOT. Las tarjetas SIM están disponibles en sus oficinas, así como en los supermercados. Las llamadas nacionales cuestan desde THB 1 (USD 0,03). Los servicios de internet tienen un precio de aproximadamente USD 20 – USD 30 al mes, y los pagos suelen realizarse por adelantado en la oficina del proveedor o directamente en el complejo residencial.