El mercado inmobiliario de Phuket comenzó 2024 de forma prometedora. Solo en el primer trimestre, la isla recibió más de 3,6 millones de visitantes, un aumento del 30 % en comparación con el año anterior. Las autoridades locales prevén que los ingresos por turismo este año superen los USD 12 mil millones, una cifra notable para una isla tan pequeña. Se espera que una parte significativa de estos ingresos beneficie a los propietarios de hoteles y a los inversores en propiedades en Tailandia que alquilan alojamientos a los turistas. Veamos los tipos de inmuebles que generan ingresos en Phuket y los factores clave que hay que tener en cuenta al elegir una inversión.
Contenido:
- Qué zonas considerar al comprar inmuebles de inversión
- Cómo elegir una vivienda para invertir
- Obra nueva o viviendas de segunda mano: ¿qué es mejor?
- ¿Apartamentos o villas?
- Principales opciones de inversión
- Revalorización de los inmuebles
- Ingresos por alquiler
- Gestión de inmuebles
- Ingresos por alquiler garantizados
- Autogestión frente a gestión profesional
- Ventajas de la gestión profesional
- Perspectivas de inversión en Phuket
Qué zonas considerar al comprar inmuebles de inversión
Phuket es uno de los complejos turísticos más populares y atrae a millones de turistas cada año. En 2023, la isla recibió a 11 millones de visitantes, generando USD 11,5 mil millones en ingresos por turismo. Las previsiones para 2024 apuntan a un hito aún más significativo, con aproximadamente USD 12 mil millones previstos del sector hostelero. Es probable que estas cifras aumenten en 2025, salvo grandes perturbaciones mundiales.
La mayor parte de los beneficios suele ir a parar a los propietarios de hoteles y apartamentos con servicios. Al considerar inversiones inmobiliarias en Phuket, el enfoque suele desplazarse hacia la participación en el sector hostelero. El mapa de la isla revela que los hoteles más prestigiosos y rentables se encuentran en la costa occidental (Kamala, Bang Tao y Nai Thon) debido a sus mejores playas, ya que la costa oriental es en gran medida inadecuada para el baño. La costa occidental también experimenta un desarrollo activo de la infraestructura y la construcción de proyectos de promoción de alto nivel en Tailandia, que atraen a turistas más adinerados.
La costa occidental es conocida por sus playas y su infraestructura bien desarrollada. Con restaurantes, centros comerciales y centros de ocio, esta zona es hermosa para los turistas y una opción rentable para los inversores.
Cómo elegir una vivienda para invertir
Invertir en inmuebles frente al mar ofrece los mayores rendimientos. Estos activos tienen una demanda constante y pueden generar los máximos ingresos. Este tipo de inmueble, escaso y muy valorado en Phuket, sigue siendo una de las mejores opciones para los inversores.
La isla ofrece diversas opciones de inversión, desde estudios hasta lujosas villas. Es importante mantenerse informado sobre las tendencias del mercado y seleccionar los activos más prometedores.
Obra nueva o viviendas de segunda mano: ¿qué es mejor?
Comprar obra nueva o propiedades en venta sobre plano en Tailandia ofrece ventajas claras frente a comprar en el mercado secundario:
- En la fase inicial de ventas, los precios suelen ser considerablemente más bajos, lo que mejora la rentabilidad global de la inversión.
- Las propiedades más lucrativas suelen encontrarse entre las nuevas promociones, principalmente apartamentos con servicios gestionados por operadores hoteleros en zonas turísticas privilegiadas.
Las cadenas hoteleras internacionales han entrado en el mercado de Phuket solo recientemente. Los inversores que optan por programas de renta garantizada durante los primeros cinco años rara vez venden sus activos antes de tiempo, ya que a menudo no resulta ventajoso económicamente. Incluso si alguien decide vender una propiedad de este tipo, el nuevo propietario puede salir perjudicado. Por ejemplo, un inversor inicial podría comprar un apartamento por USD 100.000 durante la construcción y recibir una renta garantizada del 7 % anual durante cinco años. Al cabo de dos años, la unidad podría venderse por USD 115.000, pero el nuevo propietario seguirá recibiendo el 7 % de renta calculado sobre el precio de compra original de USD 100.000, no sobre su inversión más elevada.
Vender este tipo de inmuebles después de cinco a siete años suele ser más rentable, cuando las mejores ubicaciones de las promociones están totalmente ocupadas y los precios de la vivienda aumentan de forma natural. Para quienes estén interesados en vender antes, es mejor evitar los programas de renta garantizada. Con proyectos de primer nivel todavía disponibles, es un momento oportuno para invertir en nuevas promociones.
¿Apartamentos o villas?
La elección depende no solo de su presupuesto, sino también de las tendencias del mercado:
- La demanda de villas de alquiler en Tailandia es considerablemente menor que la de apartamentos. Las casas independientes suelen estar situadas más lejos del mar, donde el precio del suelo es más bajo y el acceso normalmente requiere coche. Sin embargo, muchos turistas son reacios a conducir en un país extranjero con circulación por la izquierda.
- La mayoría de las villas no están gestionadas por redes profesionales de complejos turísticos, sino que son alquiladas por propietarios individuales o pequeñas empresas, lo que afecta a la calidad de los servicios y, en consecuencia, a los ingresos por alquiler.
Dicho esto, existen excepciones. Se pueden encontrar villas cerca del mar con licencia hotelera, gestión profesional e incluso renta garantizada. Sin embargo, estas propiedades suelen partir de USD 2 – 3 millones o más, lo que convierte a los apartamentos en una opción de inversión más asequible y rentable.
Principales opciones de inversión
Invertir en inmuebles ofrece múltiples fuentes de ingresos:
Revalorización de los inmuebles
Una de las principales formas de obtener beneficios es a través del crecimiento del capital. Con el tiempo, los precios del suelo y de los inmuebles en Phuket aumentan una media del 5 al 10 % anual. Sin embargo, el mercado se está saturando de nuevos condominios y hoteles, lo que genera competencia. La capitalización se calcula generalmente en un periodo de 10 a 15 años. Factores como el creciente flujo de turistas, la limitada disponibilidad de suelo para el desarrollo y el continuo crecimiento de la infraestructura probablemente impulsarán el valor futuro de las propiedades.
Ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler son otra fuente principal de ganancias para los inversores, divididos en alquileres a corto y a largo plazo. Los alquileres a corto plazo solo están permitidos para propiedades con licencia hotelera, que pueden alquilarse para estancias breves y a menudo generan mayores rendimientos. Los apartamentos y otras propiedades sin licencia hotelera pueden alquilarse por 30 días o más, lo que proporciona un beneficio estable y atrae a inquilinos de larga duración.
Gestión de inmuebles
La propia gestión puede ser un negocio lucrativo. Algunas agencias se especializan en estos servicios y ofrecen diversas condiciones de colaboración.
Ingresos por alquiler garantizados
Los inversores preguntan con frecuencia por el rendimiento de sus inversiones. En Phuket son habituales los planes de renta de alquiler garantizada, con ofertas como rendimientos del 7 % durante 15 años. El promotor garantiza una renta anual del 7 % del precio de compra de la propiedad. En algunos casos, los ingresos pueden generarse incluso antes de que se complete la construcción y el complejo esté operativo. El equipo de gestión se encarga de todas las tareas de alquiler.
Además de la renta garantizada, los inversores suelen disfrutar de ventajas como hasta cuatro semanas de estancias gratuitas al año en su propiedad (según las condiciones del promotor), lo que les permite disfrutar de las comodidades de Phuket, incluidos gimnasios, piscinas, restaurantes y spas, a menudo con descuentos adicionales.
Los promotores también pueden ofrecer opciones de recompra, readquiriendo las propiedades al precio original más una prima del 10 al 15 % después de varios años, lo que hace que los apartamentos en Tailandia resulten aún más atractivos para los inversores.
Autogestión frente a gestión profesional
En los últimos ocho años, el mercado inmobiliario de Phuket ha experimentado cambios significativos. La competencia entre las pequeñas empresas de gestión locales y las cadenas hoteleras mundiales se ha intensificado. Las marcas internacionales colaboran con los promotores locales, garantizando que los proyectos se construyan según los estándares hoteleros, tras lo cual los hoteles gestionan las propiedades.
Anteriormente, las pequeñas empresas de gestión y los propietarios individuales dominaban el mercado, encontrando cada uno inquilinos de forma independiente. Sin embargo, la entrada de las grandes marcas internacionales ha perjudicado a los actores más pequeños. Los grandes operadores hoteleros disponen de amplios recursos, lo que garantiza altas tasas de ocupación incluso durante la temporada baja, algo crucial para los inversores.
Ventajas de la gestión profesional
Aunque los operadores hoteleros se quedan con una parte de los beneficios, eliminan todos los riesgos asociados, proporcionando ingresos pasivos y a menudo garantizados a los propietarios. Invertir en complejos frente al mar con gestión hotelera profesional es una de las opciones más seguras y potencialmente lucrativas. Aunque autogestionar las propiedades de alquiler podría teóricamente generar mayores beneficios, conlleva gastos y riesgos importantes. Por ejemplo, durante la pandemia, la mayoría de los apartamentos alquilados de forma privada permanecieron vacíos, dejando a sus propietarios sin beneficios. Mientras tanto, las propiedades gestionadas por operadores hoteleros siguieron generando rendimientos garantizados.
Perspectivas de inversión en Phuket
A pesar de la saturación del mercado, las inversiones inmobiliarias en Phuket siguen siendo prometedoras debido al aumento del número de turistas, la limitada disponibilidad de suelo y el desarrollo continuo de la infraestructura. Se espera que estos factores impulsen un crecimiento significativo del valor de la vivienda y del potencial de ingresos, lo que convierte a la isla en un destino atractivo para los inversores.