Der Immobilienmarkt in Phuket startete vielversprechend ins Jahr 2024. Allein im ersten Quartal begrüßte die Insel über 3,6 Millionen Besucher, ein Anstieg von 30 % im Vergleich zum Vorjahr. Die lokalen Behörden gehen davon aus, dass die Tourismuseinnahmen in diesem Jahr 12 Milliarden USD übersteigen werden, eine bemerkenswerte Zahl für eine so kleine Insel. Ein erheblicher Teil dieser Einnahmen dürfte Hoteleigentümern und Investoren in Immobilien in Thailand zugutekommen, die Unterkünfte an Touristen vermieten. Werfen wir einen Blick auf die Immobilientypen, die in Phuket Erträge erwirtschaften, und auf die wichtigsten Faktoren, die bei der Wahl einer Investition zu berücksichtigen sind.
Inhalt:
- Welche Gebiete beim Kauf von Anlageimmobilien zu berücksichtigen sind
- Wie man eine Wohneinheit für die Investition auswählt
- Neubauten oder gebrauchte Einheiten: Was ist besser?
- Wohnungen oder Villen?
- Wichtigste Investitionsmöglichkeiten
- Wertsteigerung von Immobilien
- Mieteinnahmen
- Immobilienverwaltung
- Garantierte Mieteinnahmen
- Selbstverwaltung vs. professionelle Verwaltung
- Vorteile der professionellen Verwaltung
- Investitionsaussichten von Phuket
Welche Gebiete beim Kauf von Anlageimmobilien zu berücksichtigen sind
Phuket ist eines der beliebtesten Urlaubsziele und zieht jährlich Millionen von Touristen an. Im Jahr 2023 empfing die Insel 11 Millionen Besucher und erzielte Tourismuseinnahmen in Höhe von 11,5 Milliarden USD. Die Prognosen für 2024 deuten auf einen noch bedeutenderen Meilenstein hin, mit etwa 12 Milliarden USD, die aus dem Gastgewerbe erwartet werden. Diese Zahlen dürften 2025 weiter steigen, sofern es keine größeren globalen Störungen gibt.
Der Großteil der Gewinne fließt in der Regel an Eigentümer von Hotels und Serviced Apartments. Bei der Betrachtung von Immobilieninvestitionen in Phuket verlagert sich der Fokus häufig auf die Beteiligung am Gastgewerbe. Die Karte der Insel zeigt, dass die prestigeträchtigsten und profitabelsten Hotels an der Westküste liegen (Kamala, Bang Tao und Nai Thon), und zwar aufgrund der hervorragenden Strände, da die Ostküste größtenteils nicht zum Schwimmen geeignet ist. An der Westküste findet zudem eine aktive Infrastrukturentwicklung und der Bau hochwertiger Bauprojekte in Thailand statt, was wohlhabendere Touristen anzieht.
Die Westküste ist bekannt für ihre Strände und ihre gut ausgebaute Infrastruktur. Mit Restaurants, Einkaufszentren und Unterhaltungszentren ist dieses Gebiet sowohl für Touristen reizvoll als auch eine profitable Option für Investoren.
Wie man eine Wohneinheit für die Investition auswählt
Investitionen in Immobilien am Strand erzielen die höchsten Renditen. Diese Vermögenswerte sind ständig gefragt und können maximale Erträge liefern. Dieser Immobilientyp, der in Phuket selten und hoch geschätzt ist, bleibt eine erstklassige Wahl für Investoren.
Die Insel bietet vielfältige Investitionsmöglichkeiten, von Studios bis hin zu luxuriösen Villen. Es ist wichtig, über Markttrends informiert zu bleiben und die vielversprechendsten Vermögenswerte auszuwählen.
Neubauten oder gebrauchte Einheiten: Was ist besser?
Der Kauf von neu gebauten Immobilien zum Verkauf nach Bauplan in Thailand bietet deutliche Vorteile gegenüber dem Kauf auf dem Zweitmarkt:
- In der anfänglichen Verkaufsphase sind die Preise oft deutlich niedriger, was die Gesamtrentabilität der Investition erhöht.
- Die lukrativsten Immobilien finden sich häufig unter den Neubauten, hauptsächlich Serviced Apartments, die von Hotelbetreibern in erstklassigen Urlaubsregionen verwaltet werden.
Internationale Hotelketten sind erst vor Kurzem in den Markt von Phuket eingetreten. Investoren, die sich in den ersten fünf Jahren für Programme mit garantiertem Einkommen entscheiden, verkaufen ihre Vermögenswerte selten frühzeitig, da dies oft finanziell nicht vorteilhaft ist. Selbst wenn jemand beschließt, eine solche Immobilie zu verkaufen, kann der neue Eigentümer benachteiligt sein. Ein anfänglicher Investor könnte beispielsweise während der Bauphase eine Wohnung für 100.000 USD kaufen und fünf Jahre lang eine garantierte jährliche Rendite von 7 % erhalten. Nach zwei Jahren könnte die Einheit für 115.000 USD verkauft werden, doch der neue Eigentümer erhält weiterhin die Rendite von 7 % auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises von 100.000 USD und nicht auf Basis seiner höheren Investition.
Der Verkauf solcher Immobilien nach fünf bis sieben Jahren ist in der Regel rentabler, wenn die besten Bauplatzlagen vollständig belegt sind und die Immobilienpreise auf natürliche Weise steigen. Für diejenigen, die früher verkaufen möchten, ist es besser, Programme mit garantiertem Einkommen zu vermeiden. Da nach wie vor erstklassige Projekte verfügbar sind, ist es ein günstiger Zeitpunkt, in Neubauten zu investieren.
Wohnungen oder Villen?
Die Wahl hängt nicht nur von Ihrem Budget ab, sondern auch von den Markttrends:
- Die Nachfrage nach Mietvillen in Thailand ist deutlich geringer als nach Wohnungen. Freistehende Häuser liegen häufig weiter vom Meer entfernt, wo die Grundstückskosten niedriger sind und der Zugang in der Regel ein Auto erfordert. Viele Touristen scheuen sich jedoch, in einem fremden Land mit Linksverkehr selbst zu fahren.
- Die meisten Villen werden nicht von professionellen Resort-Netzwerken verwaltet, sondern von einzelnen Eigentümern oder kleinen Unternehmen vermietet, was sich auf die Servicequalität und folglich auf die Mieteinnahmen auswirkt.
Dennoch gibt es Ausnahmen. Villen in Meeresnähe sind mit Hotellizenzen, professioneller Verwaltung und sogar garantierten Einnahmen erhältlich. Diese Immobilien beginnen jedoch in der Regel bei USD 2 – 3 Millionen oder mehr, was Wohnungen zur erschwinglicheren und rentableren Investitionswahl macht.
Wichtigste Investitionsmöglichkeiten
Investitionen in Immobilien bieten mehrere Einnahmequellen:
Wertsteigerung von Immobilien
Eine der wichtigsten Möglichkeiten, Gewinne zu erzielen, ist das Kapitalwachstum. Im Laufe der Zeit steigen die Grundstücks- und Immobilienpreise in Phuket um durchschnittlich 5 bis 10 % jährlich. Der Markt wird jedoch zunehmend mit neuen Eigentumswohnungen und Hotels gesättigt, was zu Wettbewerb führt. Die Kapitalisierung wird in der Regel über einen Zeitraum von 10 bis 15 Jahren berechnet. Faktoren wie der zunehmende Touristenzustrom, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und das kontinuierliche Infrastrukturwachstum werden den künftigen Immobilienwert voraussichtlich steigern.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind eine weitere Haupteinnahmequelle für Investoren und werden in Kurzzeit- und Langzeitvermietungen unterteilt. Kurzzeitvermietungen sind nur für Immobilien mit Hotellizenz zulässig, die für kurze Aufenthalte vermietet werden können und oft höhere Renditen erzielen. Wohnungen und andere Immobilien ohne Hotellizenz können für 30 Tage oder länger vermietet werden, was einen stabilen Gewinn bietet und langfristige Mieter anzieht.
Immobilienverwaltung
Die Verwaltung selbst kann ein lukratives Geschäft sein. Einige Agenturen haben sich auf diese Dienstleistungen spezialisiert und bieten verschiedene Kooperationsbedingungen an.
Garantierte Mieteinnahmen
Investoren erkundigen sich häufig nach der Rendite ihrer Investitionen. In Phuket sind Modelle mit garantierten Mieteinnahmen üblich, mit Angeboten wie 7 % Rendite über 15 Jahre. Der Bauträger garantiert eine jährliche Rendite von 7 % des Kaufpreises der Immobilie. In einigen Fällen können bereits Einnahmen erzielt werden, bevor der Bau abgeschlossen und die Anlage in Betrieb ist. Das Verwaltungsteam übernimmt alle Vermietungsaufgaben.
Zusätzlich zu den garantierten Einnahmen genießen Investoren häufig Vorteile wie bis zu vier Wochen kostenlosen Jahresaufenthalt in ihrer Immobilie (abhängig von den Bedingungen des Bauträgers), wodurch sie die Annehmlichkeiten Phukets wie Fitnesscenter, Pools, Restaurants und Spas, oft mit zusätzlichen Rabatten, genießen können.
Bauträger bieten möglicherweise auch Rückkaufoptionen an, bei denen sie die Immobilien nach einigen Jahren zum ursprünglichen Preis zuzüglich eines Aufschlags von 10 bis 15 % zurückkaufen, was Wohnungen in Thailand für Investoren noch attraktiver macht.
Eigenverwaltung vs. professionelle Verwaltung
In den letzten acht Jahren hat der Immobilienmarkt in Phuket erhebliche Veränderungen durchlaufen. Der Wettbewerb zwischen kleinen lokalen Verwaltungsgesellschaften und globalen Hotelketten hat sich verschärft. Internationale Marken arbeiten mit lokalen Bauträgern zusammen und stellen sicher, dass Projekte nach Hotelstandards gebaut werden, woraufhin die Hotels die Immobilien verwalten.
Früher dominierten kleine Verwaltungsgesellschaften und einzelne Eigentümer den Markt und fanden jeweils unabhängig Mieter. Der Markteintritt großer internationaler Marken hat jedoch kleinere Akteure benachteiligt. Große Hotelbetreiber verfügen über umfangreiche Ressourcen und gewährleisten hohe Auslastungsraten selbst während der Nebensaison, was für Investoren entscheidend ist.
Vorteile der professionellen Verwaltung
Während Hotelbetreiber einen Teil der Gewinne einbehalten, eliminieren sie alle damit verbundenen Risiken und bieten den Eigentümern passive und oft garantierte Einnahmen. Investitionen in Komplexe am Strand mit professioneller Hotelverwaltung gehören zu den sichersten und potenziell lukrativsten Optionen. Während die Eigenverwaltung von Mietobjekten theoretisch höhere Gewinne erbringen könnte, ist sie mit erheblichen Kosten und Risiken verbunden. Während der Pandemie blieben beispielsweise die meisten privat vermieteten Wohnungen leer, sodass ihre Eigentümer ohne Gewinn dastanden. Immobilien, die von Hotelbetreibern verwaltet wurden, erzielten hingegen weiterhin garantierte Renditen.
Investitionsaussichten für Phuket
Trotz der Marktsättigung bleiben Immobilieninvestitionen in Phuket vielversprechend, was auf steigende Touristenzahlen, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die laufende Infrastrukturentwicklung zurückzuführen ist. Diese Faktoren dürften ein erhebliches Wachstum der Immobilienwerte und des Einnahmepotenzials vorantreiben und die Insel zu einem attraktiven Ziel für Investoren machen.