Die Instandhaltung von Immobilien in Thailand ist ein entscheidender Faktor für Investoren, die den Wert ihrer Vermögenswerte erhalten und steigern möchten. Wesentliche Aspekte der Verwaltung und Instandhaltung sollten bereits bei der Immobilienauswahl berücksichtigt werden. Thailand bietet sowohl Möglichkeiten zur Selbstverwaltung als auch professionelle Immobilienverwaltungsgesellschaften und stellt eine breite Palette an Dienstleistungen bereit - von der regelmäßigen technischen Instandhaltung bis hin zur Mietergewinnung. Hier erfahren Sie, wie Sie Ihre Immobilie effektiv verwalten und Ihre Investitionsrendite maximieren können.
Inhalt:
- Steuern auf Immobilieneigentum
- Steuern auf Mieteinnahmen
- Erbschaftsteuer
- Steuern und Gebühren beim Eigentümerwechsel der Immobilie
- Registrierungsgebühr
- Spezielle Geschäftssteuer (SBT)
- Stempelsteuer
- Wann die Immobiliensteuern zu zahlen sind
- Instandhaltungskosten
Steuern auf Immobilieneigentum
Die Steuern auf Immobilieneigentum in Thailand sind relativ niedrig. Sie basieren auf dem Schätzwert der Immobilie und können bis zu 0,3 % betragen.
Seit dem 1. Januar 2020 gilt in Thailand ein Gesetz über Grund- und Gebäudesteuern. Die Eigentumsform wirkt sich nicht auf die Steuersätze aus. Der Steuersatz variiert je nach Preis und Nutzungszweck der Immobilie.
Einige Immobilieneigentümer sind von der Steuer befreit, darunter:
- Eigentümer von Villen in Thailand mit einem Wert von weniger als 50 Millionen THB (etwa 1,3 Millionen USD);
- Eigentümer von Wohnungen mit einem Preis von höchstens 10 Millionen THB (etwa 271.300 USD).
Steuern auf Mieteinnahmen
Immobilieneigentümer, die ihre Immobilien vermieten, müssen Einkommensteuer zahlen. Der Steuersatz hängt vom steuerlichen Status des Eigentümers ab. Nichtansässige unterliegen einer pauschalen Steuer von 15 % auf das Einkommen, während für steuerlich Ansässige eine progressive Steuerskala gilt. Als steuerlich Ansässige gelten Personen, die mehr als 180 Tage pro Jahr im Land verbringen.
Einkommen bis zu 150.000 THB (4.365 USD) ist steuerfrei. Für Mieteinnahmen, die diesen Betrag übersteigen:
- 5 % Steuer für Einkommen zwischen 150.001–300.000 THB (4.365 USD – 8.730 USD);
- 10 % Steuer für Einkommen zwischen 300.001–500.000 THB (8.730 USD – 14.551 USD);
- 15 % Steuer für Einkommen zwischen 500.001–750.000 THB (14.551 USD – 21.827 USD).
Für höhere Einkommensstufen gelten folgende Sätze: - 20 % für 750.001–1 Million THB (21.827 USD – 29.103 USD);
- 25 % für 1–2 Millionen THB (29.103 USD – 58.207 USD);
- 30 % für 2–5 Millionen THB (58.207 USD – 145.518 USD);
- 35 % für Einkommen über 5 Millionen THB (145.518 USD).
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer wird nicht auf Immobilien mit einem Wert von 100 Millionen THB (etwa 2,95 Millionen USD) oder weniger erhoben. Für Immobilien mit einem Wert oberhalb dieser Schwelle liegt der Steuersatz zwischen 5 % und 10 %.
Steuern und Gebühren beim Eigentümerwechsel der Immobilie
Die Steuern auf den Immobilienverkauf hängen von mehreren Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie, der Status des Eigentümers, die Dauer des Eigentums und der vom Grundbuchamt festgelegte Schätzwert.
Registrierungsgebühr
Käufer und Verkäufer teilen sich die Registrierungsgebühr, die etwa 2–3 % des Immobilienwerts beträgt. Bei Leasehold-Verträgen betragen die Kosten 1 % des gesamten Vertragsbetrags.
Spezielle Geschäftssteuer (SBT)
Diese Steuer gilt sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen, wenn die Immobilie weniger als fünf Jahre im Eigentum war. Der Satz beträgt 3,3 % des Transaktionsbetrags oder des Schätzwerts, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Stempelsteuer
Die Stempelsteuer wird von Immobilienverkäufern gezahlt, die die Immobilie länger als fünf Jahre besessen haben und von der SBT befreit sind. Der Satz beträgt 0,5 % des Transaktionspreises oder des Schätzwerts, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Wann die Immobiliensteuern zu zahlen sind
Das Steuerjahr für Immobilieneigentümer läuft vom 1. Januar bis zum 31. Dezember, wobei die Zahlungen bis zum 31. März des Folgejahres fällig sind. Steuern auf Mieteinnahmen aus Villen und Wohnungen in Thailand müssen im Februar gezahlt werden. Die lokalen Behörden versenden die Steuerbescheide im Februar, und die Zahlungen müssen bis April abgeschlossen sein.
Zahlungsmethoden:
- Online-Zahlung über ein lokales Bankkonto auf der Website des Finanzamts;
- Über große Banken wie die Bangkok Bank und die Krungthai Bank;
- Bei kleinen Beträgen können Zahlungen über Geldautomaten oder Bank-Websites erfolgen;
- Über rechtliche Vertreter oder Kanzleien.
Instandhaltungskosten
Die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche umfasst Dienstleistungen wie Poolreinigung, Müllabfuhr und Gartenpflege. Die Kosten variieren je nach Immobilientyp und Lage. Wohnungseigentümer zahlen in der Regel zwischen 2.000 THB (59 USD) und 7.000 THB (146 USD) monatlich. Die Instandhaltung von Villen beginnt bei 7.000 THB pro Monat.
Aufschlüsselung der Instandhaltungskosten nach Immobilientyp:
- Eigentumswohnungen: Eigentümer von Wohnungen in Bauprojekten in Thailand teilen sich die Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche entsprechend der Größe ihrer Einheiten. Die Gebühren liegen zwischen 25 und 60 THB pro Quadratmeter, abhängig vom Alter des Gebäudes und den vorhandenen Einrichtungen.
- Villen in geschlossenen Wohnanlagen: Die Instandhaltungskosten können auf Grundlage der Haus- und Gartengröße berechnet oder nach Haustyp festgelegt werden. Dienstleistungen wie Garten- und Poolpflege können enthalten sein oder nicht.
Strom
Es gibt zwei wichtige Stromanbieter in Thailand: die Metropolitan Electricity Authority (MEA), die den Großraum Bangkok versorgt, und die Provincial Electricity Authority (PEA), die das übrige Land mit Strom versorgt und in jeder Provinz Niederlassungen unterhält. Die Stromrechnungen basieren auf Zählerständen, wobei die Kosten bei 0,06 USD pro Kilowattstunde beginnen. Die monatlichen Stromkosten können zwischen 100 USD und 200 USD liegen, insbesondere wenn häufig eine Klimaanlage genutzt wird. Durch einen effizienten Einsatz der Geräte können diese Kosten jedoch auf 30 USD – 60 USD pro Monat für Wohnungen mit einer Fläche von etwa 50 Quadratmetern gesenkt werden. Die aktuellen Stromtarife finden Sie auf den Websites der Anbieter.
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung in Bangkok und seinen Vororten wird von der Metropolitan Waterworks Authority (MWA) verwaltet, während die Provincial Waterworks Authority (PWA) die Wasserversorgung in anderen Regionen des Landes übernimmt. Das Wasser wird kalt geliefert, die Erwärmung erfolgt in den Wohnungen mithilfe elektrischer Durchlauferhitzer. Die Wasserrechnungen werden in den ersten Tagen jedes Monats auf Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs im Vormonat ausgestellt und müssen innerhalb der ersten zwei Wochen bezahlt werden. Bei verspäteter Zahlung fallen Strafen und Bußgelder an. Die Wasserkosten in Thailand liegen bei etwas weniger als 1 USD pro Kubikmeter, wobei die durchschnittlichen monatlichen Ausgaben 100–200 THB (2 USD – 6 USD) betragen. Immobilienverwaltungsgesellschaften erheben in der Regel im Voraus eine Kaution, die mehrere Monate Wasserverbrauch abdeckt, und stellen detaillierte Berichte über den tatsächlichen Verbrauch bereit. Zahlungen können in den meisten Supermärkten geleistet werden.
Gas
In Thailand gibt es keine zentrale Gasversorgung, daher kaufen Eigentümer von Gasherden Gasflaschen und lassen diese nachfüllen. Beim erstmaligen Kauf ist eine Kaution für die Anmietung der Flasche erforderlich (etwa 1500 THB oder 43 USD) zuzüglich der Kosten für das Gas selbst (300–500 THB oder 9 USD – 15 USD). Um eine leere Flasche zu ersetzen, kontaktiert der Eigentümer einfach den Lieferanten, der eine neue Flasche liefert und die leere zum Nachfüllen mitnimmt.
Internet und Telefon
Ausländer nutzen in Thailand nur selten Festnetztelefone. Das Land hat vier große Telekommunikationsanbieter: AIS, DTAC, TrueMove und TOT. SIM-Karten sind in deren Niederlassungen sowie in Supermärkten erhältlich. Inlandsgespräche kosten ab 1 THB (0,03 USD). Internetdienste kosten etwa 20 USD – 30 USD pro Monat, wobei die Zahlungen in der Regel im Voraus in der Niederlassung des Anbieters oder direkt in der Wohnanlage geleistet werden.