How to maximise income from Phuket real estate in 2025?
จะเพิ่มรายได้สูงสุดจากอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตในปี 2025 ได้อย่างไร?
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเริ่มต้นปี 2024 ด้วยแนวโน้มที่ดี ในไตรมาสแรกเพียงไตรมาสเดียว เกาะแห่งนี้ต้อนรับนักท่องเที่ยวมากกว่า 3.6 ล้านคน เพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า หน่วยงานท้องถิ่นคาดการณ์ว่ารายได้จากการท่องเที่ยวในปีนี้จะสูงกว่า 12 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าประทับใจสำหรับเกาะขนาดเล็กแห่งนี้ รายได้ส่วนสำคัญดังกล่าวคาดว่าจะเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของโรงแรมและนักลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่ปล่อยเช่าที่พักให้แก่นักท่องเที่ยว มาดูกันว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่สร้างรายได้ในภูเก็ต และมีปัจจัยใดบ้างที่ควรพิจารณาในการเลือกลงทุน
สารบัญ:
- พื้นที่ใดที่ควรพิจารณาเมื่อลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์
- วิธีเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
- โครงการใหม่หรืออสังหาริมทรัพย์มือสอง: แบบไหนดีกว่ากัน?
- คอนโดมิเนียมหรือวิลล่า?
- รูปแบบการลงทุนหลัก
- การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
- รายได้จากการปล่อยเช่า
- การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์
- รายได้ค่าเช่าที่รับประกัน
- บริหารจัดการเองหรือใช้บริษัทมืออาชีพ
- ข้อดีของการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ
- แนวโน้มการลงทุนในภูเก็ต
พื้นที่ใดที่ควรพิจารณาเมื่อลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์
ภูเก็ตเป็นหนึ่งในเมืองตากอากาศที่ได้รับความนิยมมากที่สุด โดยดึงดูดนักท่องเที่ยวหลายล้านคนในแต่ละปี ในปี 2023 เกาะแห่งนี้ต้อนรับนักท่องเที่ยว 11 ล้านคน และสร้างรายได้จากการท่องเที่ยวถึง 11.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ สำหรับปี 2024 มีการคาดการณ์ว่าจะสร้างสถิติใหม่ โดยคาดว่าภาคการท่องเที่ยวและการบริการจะสร้างรายได้ประมาณ 12 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ตัวเลขเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในปี 2025 หากไม่มีเหตุการณ์สำคัญระดับโลกเข้ามากระทบ
กำไรส่วนใหญ่โดยทั่วไปจะตกเป็นของเจ้าของโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นเมื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ต นักลงทุนจึงมักให้ความสำคัญกับการมีส่วนร่วมในภาคธุรกิจการบริการ แผนที่ของเกาะแสดงให้เห็นว่าโรงแรมที่มีชื่อเสียงและทำกำไรได้ดีที่สุดตั้งอยู่บนชายฝั่งตะวันตก (กมลา บางเทา และในทอน) เนื่องจากมีชายหาดที่สวยงามกว่า ขณะที่ชายฝั่งตะวันออกส่วนใหญ่ไม่เหมาะสำหรับการเล่นน้ำ ชายฝั่งตะวันตกยังมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง และมีการก่อสร้าง โครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ระดับไฮเอนด์จำนวนมาก ซึ่งช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูง
ชายฝั่งตะวันตกมีชื่อเสียงในด้านชายหาดที่สวยงามและโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างครบครัน ด้วยร้านอาหาร ศูนย์การค้า และศูนย์ความบันเทิงมากมาย พื้นที่นี้จึงเป็นที่นิยมในหมู่นักท่องเที่ยวและเป็นทางเลือกที่สร้างผลตอบแทนที่ดีสำหรับนักลงทุน
วิธีเลือกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ติดชายหาดมักให้ผลตอบแทนสูงสุด เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่องและสามารถสร้างรายได้สูงสุด อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มีจำนวนจำกัดและมีมูลค่าสูงในภูเก็ต จึงยังคงเป็นตัวเลือกอันดับต้น ๆ ของนักลงทุน
บนเกาะมีทางเลือกการลงทุนที่หลากหลาย ตั้งแต่สตูดิโอไปจนถึงวิลล่าหรู สิ่งสำคัญคือต้องติดตามแนวโน้มของตลาดและเลือกทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงที่สุด
โครงการใหม่หรืออสังหาริมทรัพย์มือสอง: แบบไหนดีกว่ากัน?
การซื้อโครงการใหม่หรือ อสังหาริมทรัพย์ขายดาวน์ในประเทศไทย มีข้อได้เปรียบหลายประการเมื่อเทียบกับการซื้อในตลาดมือสอง:
- ในช่วงเริ่มต้นการขาย ราคามักต่ำกว่ามาก ซึ่งช่วยเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุนโดยรวม
- อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนสูงที่สุดมักอยู่ในโครงการใหม่ โดยเฉพาะเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่บริหารโดยผู้ประกอบการโรงแรมในทำเลรีสอร์ตชั้นนำ
เครือโรงแรมระดับนานาชาติเพิ่งเข้ามาสู่ตลาดภูเก็ตในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนที่เลือกโปรแกรมรับประกันรายได้ในช่วง 5 ปีแรกมักไม่ขายทรัพย์สินก่อนกำหนด เนื่องจากไม่คุ้มค่าทางการเงิน แม้ว่าจะมีผู้ตัดสินใจขาย ทรัพย์สินดังกล่าวอาจไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อรายใหม่ ตัวอย่างเช่น นักลงทุนรายแรกซื้ออพาร์ตเมนต์ในช่วงก่อสร้างในราคา 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ และได้รับผลตอบแทนรับประกัน 7% ต่อปีเป็นเวลา 5 ปี หลังจากผ่านไป 2 ปี ห้องดังกล่าวอาจถูกขายในราคา 115,000 ดอลลาร์สหรัฐ แต่เจ้าของใหม่ยังคงได้รับผลตอบแทน 7% จากราคาซื้อเดิม 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ ไม่ใช่จากราคาที่ตนจ่ายจริง
โดยทั่วไป การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้หลังจากถือครอง 5–7 ปีจะให้ผลกำไรมากกว่า เมื่อทำเลที่ดีที่สุดในโครงการถูกจับจองเต็มและราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตามธรรมชาติ สำหรับผู้ที่ต้องการขายเร็วกว่า ควรหลีกเลี่ยงโปรแกรมรับประกันรายได้ ปัจจุบันยังมีโครงการคุณภาพสูงหลายแห่งให้เลือกลงทุน จึงถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมในการซื้อโครงการใหม่
คอนโดมิเนียมหรือวิลล่า?
การเลือกขึ้นอยู่กับทั้งงบประมาณและแนวโน้มของตลาด:
- ความต้องการเช่า วิลล่าในประเทศไทย ต่ำกว่าความต้องการเช่าคอนโดมิเนียมอย่างมาก บ้านเดี่ยวส่วนใหญ่มักตั้งอยู่ไกลจากทะเล เนื่องจากราคาที่ดินถูกกว่า และโดยทั่วไปจำเป็นต้องใช้รถยนต์ในการเดินทาง อย่างไรก็ตาม นักท่องเที่ยวจำนวนมากไม่ต้องการขับรถในประเทศที่ใช้การจราจรชิดซ้าย
- วิลล่าส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ภายใต้การบริหารของเครือรีสอร์ตมืออาชีพ แต่ปล่อยเช่าโดยเจ้าของรายบุคคลหรือบริษัทขนาดเล็ก ซึ่งส่งผลต่อคุณภาพการบริการและรายได้จากค่าเช่า
อย่างไรก็ตาม ก็มีข้อยกเว้น วิลล่าติดทะเลบางแห่งมีใบอนุญาตโรงแรม การบริหารจัดการระดับมืออาชีพ และแม้กระทั่งโปรแกรมรับประกันรายได้ แต่โดยทั่วไปอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 2–3 ล้านดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ทำให้คอนโดมิเนียมเป็นทางเลือกที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าและให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจกว่า
รูปแบบการลงทุนหลัก
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้จากหลายช่องทาง:
การเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์
หนึ่งในวิธีหลักในการสร้างผลกำไรคือการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน เมื่อเวลาผ่านไป ราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5–10% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ตลาดกำลังมีการแข่งขันมากขึ้นจากคอนโดมิเนียมและโรงแรมใหม่จำนวนมาก โดยทั่วไปการเพิ่มมูลค่าจะถูกประเมินในช่วงเวลา 10–15 ปี ปัจจัยต่าง ๆ เช่น จำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น พื้นที่ดินสำหรับพัฒนาที่มีจำกัด และการเติบโตของโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง จะช่วยสนับสนุนการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
รายได้จากการปล่อยเช่า
รายได้จากการปล่อยเช่าเป็นอีกหนึ่งแหล่งรายได้หลักของนักลงทุน ซึ่งแบ่งออกเป็นการเช่าระยะสั้นและระยะยาว การเช่าระยะสั้นได้รับอนุญาตเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาตโรงแรมเท่านั้น และมักให้ผลตอบแทนสูงกว่า ส่วนอพาร์ตเมนต์และอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีใบอนุญาตโรงแรมสามารถปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ 30 วันขึ้นไป ซึ่งช่วยสร้างรายได้ที่มั่นคงและดึงดูดผู้เช่าระยะยาว
การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์
การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์เองก็สามารถเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้ได้เช่นกัน โดยมีบริษัทหลายแห่งที่เชี่ยวชาญด้านนี้และนำเสนอรูปแบบความร่วมมือที่หลากหลาย
รายได้ค่าเช่าที่รับประกัน
นักลงทุนมักสอบถามเกี่ยวกับผลตอบแทนจากการลงทุน ในภูเก็ต โปรแกรมรับประกันรายได้ค่าเช่าเป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยม โดยมีข้อเสนอเช่นผลตอบแทน 7% เป็นระยะเวลา 15 ปี ผู้พัฒนาโครงการรับประกันผลตอบแทนประจำปี 7% ของราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในบางกรณี นักลงทุนสามารถเริ่มรับรายได้ได้แม้โครงการจะยังสร้างไม่เสร็จและยังไม่เปิดดำเนินการ ทีมบริหารจะรับผิดชอบการจัดการด้านการปล่อยเช่าทั้งหมด
นอกเหนือจากรายได้ที่รับประกันแล้ว นักลงทุนยังได้รับสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม เช่น การเข้าพักฟรีในอสังหาริมทรัพย์ของตนเองสูงสุด 4 สัปดาห์ต่อปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของผู้พัฒนาโครงการ) ทำให้สามารถเพลิดเพลินกับสิ่งอำนวยความสะดวกในภูเก็ต เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ร้านอาหาร และสปา พร้อมส่วนลดพิเศษเพิ่มเติม
ผู้พัฒนาโครงการบางรายยังมีโปรแกรมรับซื้อคืน โดยซื้ออสังหาริมทรัพย์คืนในราคาซื้อเดิมพร้อมเพิ่มมูลค่าอีก 10–15% หลังจากผ่านไปหลายปี ซึ่งทำให้ คอนโดมิเนียมในประเทศไทย น่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุน
บริหารจัดการเองหรือใช้บริษัทมืออาชีพ
ตลอดช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก การแข่งขันระหว่างบริษัทบริหารจัดการท้องถิ่นขนาดเล็กกับเครือโรงแรมระดับโลกทวีความรุนแรงขึ้น แบรนด์นานาชาติร่วมมือกับผู้พัฒนาโครงการในท้องถิ่น เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการได้รับการก่อสร้างตามมาตรฐานโรงแรม ก่อนที่เครือโรงแรมจะเข้ามาบริหารจัดการต่อ
ในอดีต บริษัทบริหารจัดการขนาดเล็กและเจ้าของรายบุคคลเป็นผู้ครองตลาด โดยแต่ละรายต้องหาผู้เช่าด้วยตนเอง อย่างไรก็ตาม การเข้ามาของแบรนด์โรงแรมระดับนานาชาติทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กเสียเปรียบ ผู้ประกอบการโรงแรมรายใหญ่มีทรัพยากรจำนวนมากและสามารถรักษาอัตราการเข้าพักให้อยู่ในระดับสูงได้แม้ในช่วงโลว์ซีซัน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับนักลงทุน
ข้อดีของการบริหารจัดการโดยมืออาชีพ
แม้ว่าผู้ประกอบการโรงแรมจะได้รับส่วนแบ่งกำไรบางส่วน แต่พวกเขาช่วยลดความเสี่ยงทั้งหมดที่เกี่ยวข้อง ทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับรายได้แบบ Passive Income และในหลายกรณีเป็นรายได้ที่รับประกัน การลงทุนในโครงการติดชายหาดที่มีการบริหารจัดการโดยเครือโรงแรมมืออาชีพถือเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ปลอดภัยและมีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนสูงที่สุด แม้ว่าการบริหารจัดการและปล่อยเช่าด้วยตนเองอาจสร้างกำไรได้มากกว่าในทางทฤษฎี แต่ก็มีค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงสูง ตัวอย่างเช่น ในช่วงการแพร่ระบาดของโรคระบาด อพาร์ตเมนต์ส่วนตัวจำนวนมากไม่มีผู้เช่า ทำให้เจ้าของไม่ได้รับรายได้ ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ที่บริหารโดยผู้ประกอบการโรงแรมยังคงสร้างผลตอบแทนตามที่รับประกันไว้
แนวโน้มการลงทุนในภูเก็ต
แม้ว่าตลาดจะเริ่มอิ่มตัว แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ภูเก็ตยังคงมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น พื้นที่ดินสำหรับการพัฒนาที่มีจำกัด และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยเหล่านี้คาดว่าจะช่วยผลักดันให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์และศักยภาพในการสร้างรายได้เติบโตอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ภูเก็ตยังคงเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน