Процесс покупки недвижимости в Таиланде в 2026 году

В 2026 году купить жилье в Таиланде могут в том числе иностранцы. В королевстве есть много ЖК, имеющих статус freehold. Чаще всего они называются кондоминиумы. В таких комплексах право частной собственности распространяется на апартаменты, а общественные пространства находятся в совместном владении всех жильцов. Важное уточнение – иностранцам в одном доме может принадлежать не более 49% жилой площади здания. Считают именно метры, а не количество квартир, поэтому квота может закончиться, даже если непроданных апартаментов ещё много.

Содержание:

Процедура приобретения недвижимости в Таиланде: основные этапы
Как перевести деньги и что такое FET-форма
Удаленная покупка недвижимости, Таиланд
Дистанционная покупка жилья в Таиланде: этапы процедуры
Из России в Таиланд: покупка недвижимости, этапы сделки для граждан РФ
Покупка недвижимости в Таиланде: цены
Налоги на недвижимость в Таиланде
Ежегодный налог на землю и строения
Поможем вам приобрести недвижимость в Таиланде!
Популярные вопросы

Иначе обстоит ситуация с частными домами. В современных поселках вилл и таунхаусов также доступны объекты freehold. Но право собственности распространяется только на саму постройку. Земля под домом не продается иностранным гражданам. Ее можно лишь взять в долгосрочное пользование. Стандартный срок такой аренды земли – 30 лет. Раньше её продлевали дважды по 30 лет и говорили о 90 годах владения, но в марте 2025 года Верховный суд Таиланда признал такие схемы недействительными: обещание продления не имеет силы, если оно не зарегистрировано в Земельном управлении, а зарегистрировать можно только текущие 30 лет. Продление оформляют отдельным договором в конце срока, и оно зависит от собственника земли на тот момент.

Иностранные покупатели недвижимости в Таиланде могут рассматривать leasehold-проекты. Квартиры и дома этого типа, как и земельные участки, приобретаются с правом пользования на 30 лет. Недвижимость в таких жилых комплексах стоит дешевле, чем в проектах freehold, и это разумная плата за меньший объём прав: продать такой объект сложнее, а срок аренды у следующего покупателя будет уже короче.

Для тех, кто планирует покупку дома или квартиры в Таиланде для постоянного проживания, долгосрочное владение может стать отличной альтернативой классической аренде, так как в данном случае прав у владельца больше, чем у нанимателя. Такие апартаменты можно передавать по наследству, продавать, дарить или сдавать постояльцам.

Процедура приобретения недвижимости в Таиланде: основные этапы

Рассмотрим подробнее, как купить недвижимость в Таиланде. Сегодня можно совершить сделку как дистанционно, так и присутствуя лично. Как правило, большинство покупателей предпочитают приехать в страну, чтобы ознакомиться со всеми особенностями района, а также тщательно осмотреть квартиру или дом.

Так как в королевстве существуют некоторые ограничения, связанные с приобретением жилья иностранцами, то сделки лучше проводить через специализированное агентство. Компаний, которые работают с зарубежными клиентами, довольно много. Они предоставляют услуги переводчиков и полностью сопровождают сделку.

Основные этапы приобретения тайского жилья следующие.

Выбор квартиры или дома для будущей покупки. Здесь важно определить, готовы ли вы взять жилье в долгосрочную аренду по более доступной цене либо заплатить больше и приобрести объект в частную собственность.
Бронирование выбранного объекта с подписанием договора о резервации и внесение депозита. На старте это обычно фиксированная сумма — 50 000–200 000 батов (1500–6000 $), а не процент от стоимости. Первый крупный платёж в 20–30% вносят уже при подписании основного договора. В договоре бронирования проверьте, возвращается ли депозит и при каких условиях: чаще всего он невозвратный.
Проверка. Если вы рассматриваете варианты на вторичном рынке, то важно, чтобы брокер произвел юридическую проверку документов продавца. Также тщательно осмотрите техническое состояние объекта: состояние коммуникаций, кровли, полов, ванных комнат на наличие плесени и т. д.
Отдельно запросите у юридического лица дома письмо о свободной иностранной квоте (Foreign Quota Letter) и справку об отсутствии долгов по взносам на содержание. Без первого документа Земельное управление не зарегистрирует квартиру на иностранца, а долги прежнего владельца по второму переходят вместе с квартирой.
Оформление соглашения о купле-продаже, в котором указываются обязательства сторон, характеристика объекта, ответственность по уплате налогов. Покупатель получает черновой вариант договора на английском и тайском языках. После его проверки один экземпляр направляется в Земельное управление. Важный нюанс – соглашение должно быть подписано не позднее чем через 30 дней с момента резервирования.
Перевод оставшейся суммы на счет продавца. Это можно сделать как через иностранный, так и местный банк. На данном этапе также производится оплата налогов и пошлин. Как правило, с покупателя взимается пошлина на банковский перевод, а прочие расходы ложатся на продавца. При приобретении квартиры или дома от застройщика могут присутствовать дополнительные сборы: на амортизационный фонд, обслуживание общественных пространств, оплату установки счетчиков, телефона и т. д.
Предоставление в Земельное управление документов, необходимых для осуществления сделки (паспорта, свидетельства о браке, сведения о родителях и т. д.).
Регистрация сделки в Земельном управлении с оформлением окончательного варианта договора купли-продажи.
Выдача покупателю удостоверения о праве собственности (Title Deed).

КАК ПЕРЕВЕСТИ ДЕНЬГИ И ЧТО ТАКОЕ FET-ФОРМА

Это тот пункт, на котором чаще всего срывается регистрация. Чтобы оформить квартиру в freehold, иностранец обязан подтвердить, что деньги пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и были конвертированы в баты уже внутри страны. Подтверждение выдаёт тайский банк — это Foreign Exchange Transaction Form, сокращённо FET-форма. Без неё Земельное управление откажет в регистрации, и никакие расписки застройщика этого не заменят.

Перевод делают на имя покупателя — того человека, на которого будет оформлена квартира. Перевод от родственника или партнёра создаёт проблему на регистрации.
В назначении платежа указывают цель: покупка квартиры и её адрес или название проекта. Формулировку лучше заранее согласовать с застройщиком и банком.
FET-форму банк оформляет на переводы от 50 000 $. На меньшие суммы выдают кредит-ноту или банковское письмо — Земельное управление принимает и их. С весны 2026 года банки применяют усиленную проверку происхождения средств на переводах свыше 200 000 $, поэтому документы об источнике денег лучше подготовить заранее.
Сумма перевода должна покрывать полную стоимость квартиры. Если платите частями, документы нужны на каждый платёж — их собирают и подают в Земельное управление вместе.

Для leasehold-объектов и домов FET-форма не требуется, но и прав она не даёт: там регистрируется договор долгосрочной аренды, а не собственность.

«Самая частая ошибка — перевести деньги заранее и не тем способом. Клиент оплачивает через знакомого или рублями в представительстве, а на регистрации выясняется, что подтвердить происхождение валюты нечем. Переделать это задним числом нельзя, приходится гонять сумму обратно и переводить заново».

— юрист по сделкам с недвижимостью в Таиланде

Удаленная покупка недвижимости, Таиланд

Чтобы приобрести жилье в Таиланде, иностранному покупателю не обязательно приезжать в королевство. Процесс дистанционных сделок отлажен: он происходит с участием посредников. Обычно в их роли выступают брокеры или юристы из риелторских агентств. Специалисты предлагают полное сопровождение сделки, начиная от подбора объекта и заканчивая оформлением права собственности.

Удаленную сделку часто используют инвесторы, которые приобретают квартиры и дома в Таиланде под сдачу в аренду. Для такой цели лучше выбирать жилье с полной чистовой отделкой в ЖК с удобствами. Также хорошим вариантом станет квартира в кондоминиуме с гостиничным обслуживанием.

Застройщик или управляющая компания могут предложить покупателю заключить договор на полное управление квартирой. В таком случае компания берет на себя все процедуры, связанные со сдачей ее в аренду. Это поиск клиентов, подготовка апартаментов к заселению жильцов, мелкий косметический ремонт, техническое обслуживание и многое другое. Программы гарантированного дохода обычно обещают 5–7% годовых, но действуют ограниченный срок — как правило, 3–5 лет, и стоимость такой гарантии застройщик закладывает в цену квартиры. Что будет после окончания программы, зависит уже от реальной загрузки и договора с управляющей компанией.

Дистанционная покупка жилья в Таиланде: этапы процедуры

Дистанционный процесс покупки недвижимости в Таиланде состоит из нескольких этапов. Рассмотрим их более подробно на примере приобретения квартиры в строящемся жилом комплексе:

Подбор объекта для будущей покупки через специализированные порталы или через сайт определенного застройщика.
Резервация объекта, подготовка сопроводительных документов и договора от девелопера с переводом на язык покупателя.
Внесение покупателем депозита через банковский счет.
После получения денег застройщик подготавливает контракт на оплату полной стоимости объекта.
Перевод оставшейся суммы на счет застройщика.
Оформление доверенности на представителя в Таиланде. Её подписывают у нотариуса и легализуют — для России это консульская легализация в посольстве Таиланда, апостиль здесь не подходит, королевство не участвует в Гаагской конвенции. Доверенность делают под конкретную сделку, с указанием объекта.
После того как здание передано в эксплуатацию, покупатель или доверенное лицо осматривает квартиру и подписывает акт ее приемки. Далее оформляется документ о регистрации права собственности. Все процедуры можно осуществить как самостоятельно, так и через посредника: брокера или другое доверенное лицо.

Из России в Таиланд: покупка недвижимости, этапы сделки для граждан РФ

Для граждан России нет запретов на приобретение жилья на Пхукете, в Паттайе, Бангкоке и других тайских городах. Сложность одна, и она техническая: деньги должны дойти до Таиланда в иностранной валюте и с правильным назначением платежа.

Оплата возможна через банки, не попавшие под ограничения, — напрямую или через счёт в третьей стране. Некоторые застройщики принимают оплату в рублях через представительство в России, но именно такой платёж не даёт FET-формы. Если вы покупаете квартиру в freehold, схему оплаты нужно обсудить до подписания договора: без валютного перевода из-за рубежа собственность на иностранца не оформят.

В остальном процедура приобретения квартиры или дома для россиян не отличается от таковой для других иностранцев. Граждане России могут купить жилье удаленно либо приехать в королевство, самостоятельно выбрать оптимальный вариант и заключить сделку с помощью брокера.

Гражданство Таиланда за покупку недвижимости не дают. Но с 1 октября 2025 года покупка жилья от 3 млн батов (около 90 600 $) даёт основание для долгосрочной визы, а вложение от 10 млн батов (302 000 $) позволяет ежегодно продлевать пребывание по инвестиционной категории. Отдельно существует программа Thailand Privilege — это членский взнос от 650 000 батов, к недвижимости он отношения не имеет. Постоянное резидентство (PR) можно запрашивать после трёх лет непрерывного проживания по рабочей или иной неиммиграционной визе с ежегодными продлениями; квота — 100 человек на каждую страну в год. Гражданство рассматривают ещё через пять лет после получения PR.

Покупка недвижимости в Таиланде: цены

Чтобы узнать, сколько стоит жилье в Таиланде, можно зайти в каталог нашего сайта, где собрано огромное количество предложений от разных застройщиков и риелторских агентств.

На стоимость квартир и домов сильно влияет их расположение. Небольшие квартиры и студии начинаются примерно от 30 000 $ — это дома вдали от пляжа в районах, где мало туристов, и чаще всего такие апартаменты продают в leasehold.

На Пхукете вход выше: современные апартаменты в комплексе freehold с инфраструктурой стоят от 100 000 $. Ниже — ориентиры по цене метра на 2026 год, чтобы понимать, из чего складывается разница между городами.

Город	Цена за м²	Что за эти деньги
Бангкок	около 200 000 батов (6040 $) в центре, в премиальных проектах до 315 000	Городская квартира с транспортной доступностью, ставка на долгосрочную аренду
Пхукет	медиана около 144 000 батов (4350 $), массовый сегмент 70 000–120 000	Курортный формат с бассейном и обслуживанием, посуточная сдача
Паттайя	67 000–75 000 батов (2020–2265 $), у моря 100 000–150 000	Самый доступный вход в море, большое предложение вторички
Самуи, Хуахин, Краби	ниже Пхукета, предложение ограничено	Тишина и меньше туристов, но и продавать сложнее

Цена на апартаменты и дома зависит и от многих других параметров, в числе которых общая площадь, тип планировки, вид из окон, наличие в жилом комплексе гостиничного обслуживания и удобств.

Налоги на недвижимость в Таиланде

Расходы на сделку в Таиланде считают не от цены в договоре, а от большей из двух величин — оценочной стоимости Департамента земель или фактической цены продажи. Всего в момент регистрации возникает четыре платежа.

Платёж	Размер	Кто обычно платит
Пошлина за перевод права (transfer fee)	2% от оценочной стоимости	По договорённости, чаще пополам или на покупателе
Специальный коммерческий налог (SBT)	3,3%, если владели меньше 5 лет	Продавец
Гербовый сбор	0,5%, начисляется только если SBT не платится	Продавец
Удерживаемый налог (withholding tax)	для компаний 1% от стоимости, для физлиц — по прогрессивной шкале	Продавец

Специальный коммерческий налог и гербовый сбор вместе не берут: платится либо один, либо другой. Поэтому продажа после пяти лет владения обходится продавцу заметно дешевле — 0,5% вместо 3,3%. Совокупно государство забирает со сделки примерно от 2,5% до 6,3% стоимости.

Удерживаемый налог для физического лица считают не от прибыли, а по формуле: из оценочной стоимости вычитают норматив расходов, который зависит от срока владения, остаток делят на число лет владения и облагают по прогрессивной шкале от 5% до 35%. Чем дольше вы владели квартирой, тем меньше получится сумма.

Инвесторы, которые сдают жилье в аренду и не являются налоговыми резидентами страны, платят 15% от суммы арендного дохода. Если объект принадлежит налоговому резиденту, имеющему ИНН, то налог рассчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 35%. Иностранец становится налоговым резидентом, если находится в королевстве более 180 дней в году.

ЕЖЕГОДНЫЙ НАЛОГ НА ЗЕМЛЮ И СТРОЕНИЯ

Кроме разовых расходов на сделку есть ежегодный налог на землю и строения. Он действует с 2020 года, но все эти годы его собирали со скидками. С 2026 года послаблений больше нет — налог начисляют по полной ставке, и многие владельцы впервые увидят реальную сумму в квитанции.

Квартира, где вы живёте сами и внесены в домовую книгу: первые 10 млн батов оценочной стоимости не облагаются, дальше 0,02% и выше по мере роста стоимости.
Жильё, которое не является основным, — инвестиционная квартира, второй объект, дом под сдачу: льготы нет, ставка начинается с 0,02% и растёт до 0,1% для объектов дороже 100 млн батов.
Пустующая земля облагается по повышенной ставке, и она растёт на 0,3 процентного пункта каждые три года простоя.

Считать проще на примере: квартира с оценочной стоимостью 5 млн батов, купленная под сдачу, обойдётся примерно в 1000 батов налога в год (около 30 $). Уведомления рассылают до апреля, заплатить нужно до июня, суммы от 3000 батов можно разбить на части. Квитанция приходит собственнику, но на практике её часто передаёт управляющая компания дома — уточните этот момент, если живёте не в Таиланде: за просрочку начисляют пени.

Поможем вам приобрести недвижимость в Таиланде!

Сегодня в Паттайе, на Пхукете, в Бангкоке и других популярных тайских городах и провинциях возводится много новых жилых комплексов. Застройщики предлагают купить недвижимость на стадии возведения по выгодной цене с возможностью оплачивать покупку в рассрочку без процентов. Подобные объекты раскупаются очень быстро. С помощью нашего сайта вы всегда будете в курсе новых предложений и успеете приобрести наиболее привлекательный вариант напрямую от девелопера. Мы не берем комиссии, так как работаем непосредственно с продавцами и застройщиками.

Каталог постоянно пополняется новыми предложениями от проверенных девелоперов и риелторских агентств. Благодаря поиску с расширенными фильтрами вы сможете легко найти оптимальный вариант недвижимости в Таиланде для будущей покупки.