Как менялся рынок недвижимости Таиланда последние 10 лет?

Десятилетие рынка недвижимости Таиланда делится надвое: годы быстрого роста, связанные с развитием городской среды и мерами господдержки, и последовавший за ними затяжной спад. Разбираться удобнее именно в таком порядке — сначала как рынок разгонялся, потом почему затормозил.

О том, как изменилась картина в целом и чего ожидать в ближайшее десятилетие, расскажем в нашем материале.

Содержание:

Ретроспектива развития рынка за последние 10 лет
- Изменение городской инфраструктуры
- Государственные меры стимулирования рынка недвижимости
5 факторов, способствовавших росту рынка тайской недвижимости
Цены на недвижимость растут быстрее экономики и зарплат
Ограничение ввода новых проектов застройщиками
Особенности сектора жилья
Что изменилось с 2022 года
Что ждет недвижимость Таиланда в будущем?
Чему учит десятилетие: три вывода для покупателя
Популярные вопросы

Ретроспектива развития рынка за последние 10 лет

Активное строительство в королевстве началось с появлением высокоскоростного транспорта, прежде всего, электропоездов. Что еще происходило на рынке недвижимости Таиланда в 2012‒2022 годах?

Изменение городской инфраструктуры

За последние 10 лет центральная часть столицы и крупнейшего города Таиланда ‒ Бангкока ‒ вдоль линии надземного метро была полностью застроена кондоминиумами и таунхаусами. В них живет работоспособное население города. С расширением сети электропоездов дорожала земля и жилье, подталкивая людей с низким доходом к переезду в пригород, где плотность застройки незначительно уступает центру, однако здесь имеется много доступного жилья.

Цена на землю в последние 10 лет увеличивалась в среднем на 8% в год, в то время как доходы потребителей ‒ лишь на 3%. Это означает, что доходы не успевают за ценами на землю и жилье. Многие тайцы не могут позволить себе просторное жилье, поэтому проживают в кондоминиумах с небольшими квартирами, минимальная площадь которых составляет 21 м².

Государственные меры стимулирования рынка недвижимости

Основой развития сектора недвижимости Таиланда послужили инициативы, принятые правительством совместно с Центральным банком Таиланда, о которых подробнее можно прочитать ниже. Стоит сразу заметить, что эффект от них был противоречивым. Меры, направленные на поддержку строящегося жилья и рассчитанные на долгосрочную перспективу, приносили пользу. Однако рынок приспосабливался к ним слишком медленно, что привело к росту долга домохозяйств.

По данным Управления Национального совета по экономическому и социальному развитию (NESDB), ипотечный долг на 2021 год составил в среднем около 33% от общего долга домохозяйств.

2012 год ‒ первые меры стимуляции рынка

Минфин предложил снизить налоговое обременение для покупателей недвижимости стоимостью до 5 млн батов (151 тыс. долларов США, 1,07 млн китайских юаней). Таким образом, покупатель мог купить жилье на эту сумму и сделать запрос на налоговый вычет в размере 10% от стоимости объекта.
Покупатели недвижимости стоимостью до 1 млн батов (30,2 тыс. долларов США, 214 тыс. китайских юаней) получили возможность оформить беспроцентную рассрочку сроком на 3 года.
Центральный банк Таиланда запустил программу финансовой поддержки населения, в рамках которой люди могли взять ссуду на ремонт старого жилья или на покупку нового в размере до 300 тыс. батов (9060 долларов США) на 5 лет под 3% годовых.
Крупные застройщики начали строительство новых жилых проектов в провинциальных районах Чонбури, Кхон Каен, Накхонратчасима, Чианг Май, Пхукет, Хат Яй, Удонтхани, Убонратчатхани и т. д.

2015‒2016 года ‒ действия Национального совета мира и порядка (NCPO)

Финансовые меры. Государственный жилищный банк (GHB) принял меры по продвижению жилищных ссуд для лиц с низким и средним доходом. Срок кредита не превышал 30 лет и был рассчитан на людей с ежемесячным доходом до 30 тыс. батов (906 долларов США).
Фискальные меры. Снижение комиссии за регистрацию трансфера и регистрационного сбора по ипотеке в два раза ‒ до 0,01%.
Освобождение от подоходного налога за покупку недвижимости стоимостью до 3 млн батов (90,6 тыс. долларов США). Важное условие – это должен был быть первый объект, приобретенный в собственность покупателем, причем исключительно для личного пользования. Покупатель мог воспользоваться правом на освобождение от подоходного налога ежегодно в течение 5 лет подряд.

2018‒2019 ‒ усиление контроля над кредитованием со стороны правительства

В 2018 году были приняты налоговые меры для стимуляции покупки первого жилья. Покупатели объекта стоимостью до 5 млн батов (151 тыс. долларов США) получили разрешение на налоговый вычет за покупку жилья.
С апреля 2019 года Центральный банк Таиланда, напротив, ужесточил ипотечные правила и ввёл ограничения по соотношению кредита к стоимости жилья (LTV). Для первого объекта дешевле 10 млн батов планка осталась высокой — до 95% стоимости, а вот на второй кредит она опустилась до 80–90%, на третий — до 70%. Мера была направлена против спекулятивных покупок нескольких квартир в кредит.

В последние 10 лет тайцы разных возрастных групп стали охотнее покупать жилье. Согласно данным Управления Национального совета по экономическому и социальному развитию (NESDB), свое первое жилье большинство тайцев покупает в возрасте от 31 до 40 лет.

5 факторов, способствовавших росту рынка тайской недвижимости

Согласно данным, предоставленным Некоммерческим аналитическим центром тайской политики в области социального и экономического развития, важным фактором повышения спроса на недвижимость стали S-образные кривые разных сфер экономического развития Таиланда.

В период с 2007 по 2017 годы существовало 5 S-образных кривых, которые способствовали росту недвижимости в Таиланде.

S-кривая 1 ‒ рост урбанизации

2007 год – арендное жилье по стране в целом занимали 18,08 млн домохозяйств, в том числе 5,76 млн домохозяйств в городских районах и 12,31 млн домохозяйств в сельской местности.

2017 год ‒ арендное жилье в городах увеличилось до 9,99 млн домохозяйств. В то же время количество сельских домохозяйств сократилось до 11,39 млн.

Население Таиланда стареет, из-за этого в ближайшие 10 лет ожидается снижение спроса на жилье. Это является одним из факторов риска для тайской недвижимости.

S-кривая 2 ‒ рост цен на недвижимость, расположенную вдоль железной дороги

Появление электропоездов создало высокую S-образную кривую для бизнеса в сфере недвижимости. Кондоминиумы вдоль линий общественного транспорта стабильно росли в цене.

S-кривая 3 ‒ сектор туризма

Турпоток рос почти без пауз и достиг исторического максимума в 2019 году — 39,9 млн иностранных гостей. Пандемия обнулила эту динамику, и рынок недвижимости курортных провинций почувствовал это первым.

Однако в настоящее время туристический сектор начинает приближаться к своему пределу с точки зрения ресурсов и нагрузки на экологию.

S-кривая 4 ‒ торговля

Значительный рост торговли наблюдался 20 лет назад (в 1999‒2008 годах) – в среднем до 15,8% в год. В последние 10 лет рост снизился до 6,4% в год.

S-кривая 5 ‒ продажа недвижимости иностранным покупателям

Продажа недвижимости иностранцам – один из важнейших факторов роста рынка тайского жилья. Самая высокая покупательная способность наблюдалась до эпидемии коронавируса у инвесторов из Китая и США.

Цены на недвижимость растут быстрее экономики и зарплат

За последние 5 лет цены на отдельно стоящие дома, таунхаусы и кондоминиумы в Таиланде выросли выше средней заработной платы и опередили существующие темпы экономического роста. Особенно остро эта проблема ощущалась в 2019 году на фоне экономического спада. Долг домохозяйств оставался высоким, и нормативные меры по кредитованию жилья Центрального банка Таиланда усиливали регрессию покупательной способности. На рынке начало копиться нереализованное предложение.

Ограничение ввода новых проектов застройщиками

Когда объемы продаж недвижимости сокращаются, девелоперы адаптируются к ситуации, ограничивая запуск новых проектов. Большинство из уже построенных объектов находится в ценовом диапазоне ниже 3,5 млн батов (105,7 тыс. долларов США). Чтобы подогреть интерес, нередко прибегают к использованию скидок и акций.

Особенности сектора жилья

Кондоминиумы остаются самым массовым форматом на рынке новостроек Таиланда, особенно в Бангкоке и курортных провинциях. Самая высокая доля у объектов в ценовой категории до 3,5 млн батов. Самая высокая концентрация кондоминиумов находится в трех основных районах Бангкока: Ваттана, Кхлонг Тоэй и Хуай Кхванг.

Таунхаусы сосредоточены в районах Ваттана, Лат Пхрао, Правет. Отдельно стоящие дома расположены на окраинах центральных деловых районов, таких как Правет, Клонг Сам Ва и Сай Май.

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ С 2022 ГОДА

Между тем десятилетием, которое описано выше, и сегодняшним днём лежат четыре года, изменившие рынок сильнее, чем весь предыдущий период. Коротко о главном.

Туризм вернулся, но не полностью и неровно. В 2024 году страна приняла около 35,5 млн гостей, а в 2025-м — 32,9 млн, на 7,2% меньше. Особенно заметно просели китайцы: 4,47 млн против 6,73 млн годом раньше, падение на треть. На это наложились сразу несколько событий: похищение китайского актёра в Бангкоке в январе 2025-го, землетрясение в марте, пограничный конфликт с Камбоджей и наводнения на юге. На 2026 год туристические власти рассчитывают на 36,7 млн, Минфин осторожнее — 30–34 млн.
Рынок жилья вошёл в затяжной спад. Продажи сокращаются несколько лет подряд, у застройщиков копится непроданный запас, а отрасль несёт заметную долговую нагрузку. Для покупателя это редкая ситуация: рынок покупателя, где уместен торг и дополнительные условия от продавца.
Центральный банк развернул ипотечную политику на 180 градусов. Если в 2019 году он вводил ограничения LTV, то 20 марта 2025 года объявил об их временной отмене: по договорам, подписанным с 1 мая 2025 по 30 июня 2026 года, разрешено кредитовать до 100% стоимости жилья. Весной 2026-го обсуждалось продление этой меры до 30 июня 2027 года. Иностранцев это касается косвенно, но оживление местного спроса влияет на цены во всех сегментах.
Землетрясение 28 марта 2025 года изменило разговор о качестве строительства. Толчки магнитудой 7,7 с эпицентром в Мьянме дошли до Бангкока, обрушилось строившееся здание Госаудита, погибли 96 человек. После этого покупатели стали спрашивать про год проекта и сейсмические расчёты, а не только про вид из окна.
Правила владения ужесточились в судебной практике. В марте 2025 года Верховный суд признал недействительными схемы лизхолда с обещанным продлением до 90 лет: регистрируется только текущий тридцатилетний срок.

Что ждет недвижимость Таиланда в будущем?

В течение следующих 10‒20 лет прогнозируется снижение эффективности тех стимулов, которые приводили в движение сектор недвижимости еще 10 лет назад.

Какие направления принесут большую пользу рынку недвижимости Таиланда?

Транспортный сектор

Правительство планирует расширить сети автомобильных и железных дорог. Сеть платных скоростных магистралей сегодня насчитывает порядка 250 км, а по генеральному плану к 2037 году её собираются довести до нескольких тысяч километров. Железные дороги расширяют параллельно, включая двухпутные линии и проект высокоскоростного сообщения. Новые магистрали дадут толчок к строительству недвижимости вдоль них — так уже было с наземным метро в Бангкоке.

Туристический сектор

Строительство будет развиваться в туристических провинциях, в частности на северо-востоке страны, поскольку они обладают хорошим потенциалом.

Привлечение иностранных покупателей

Один из важнейших факторов, способствующих росту индустрии тайской недвижимости, – активность иностранных покупателей. Государство здесь двигается навстречу: с 1 октября 2025 года покупка жилья от 3 млн батов даёт основание для долгосрочной визы. При этом инвесторам необходимо чётко соблюдать все правила владения тайской недвижимостью: квота иностранцев в доме считается от жилой площади и не может превышать 49%, а земля в собственность иностранному покупателю не переходит.

ЧЕМУ УЧИТ ДЕСЯТИЛЕТИЕ: ТРИ ВЫВОДА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

История рынка полезна не сама по себе, а тем, что из неё видно на будущее.

Транспорт двигает цены сильнее рекламы. Всё, что происходило с ценами в Бангкоке, объясняется линиями наземного метро. Перед покупкой стоит посмотреть не текущую карту транспорта, а планы строительства на ближайшие годы.
Курортный рынок ходит вместе с турпотоком, и это работает в обе стороны. 2025 год показал, как быстро падают показатели, когда совпадают несколько внешних факторов. Доходность в курортных провинциях считают с запасом на такие годы.
Спад — не всегда плохая новость для покупателя. Рынок, где у застройщиков копится непроданный запас, даёт скидки, рассрочку и оплаченные взносы, каких не бывает на растущем рынке. Важно только отличать временный спад спроса от проблем конкретного застройщика — второе проверяется по завершённым проектам и отчётности.

«За десять лет рынок прошёл полный цикл, и сейчас мы находимся в его нижней части. Исторически именно в такие периоды покупали те, кто потом показывал лучшую доходность. Но выигрывали не все подряд, а те, кто выбирал локацию с транспортом и застройщика с завершёнными проектами».

— аналитик рынка недвижимости Юго-Восточной Азии