Потенциальный покупатель недвижимости в Таиланде должен быть уверен в своих юридических правах на приобретаемый объект, поэтому изучить основные отличия квартиры от кондо следует еще до принятия решения о вложении средств. В этой статье рассмотрим специфику данных типов жилья и особенности местного законодательства, о которых стоит знать иностранным инвесторам.
Содержание:
- Определение и особенности квартиры
- Определение и особенности кондо (кондоминиума)
- Отличия в собственности и управлении
- Уровень обслуживания и коммунальные услуги
- Сколько стоит владение кондо
- Преимущества и недостатки обоих вариантов жилья
- Как выбрать между квартирой и кондо?
- Что проверить до покупки кондо
- Что изменилось к 2026 году
- Заключение: ваш выбор в зависимости от потребностей
- Популярные вопросы
Определение и особенности квартиры
Понятия квартира и кондоминиум созвучны и с годами стали взаимозаменяемыми. Это приводит в замешательство потенциальных покупателей. На практике то, как отличаются квартира от кондо в Таиланде, напрямую зависит от законодательного регулирования.
Многоквартирные дома обычно принадлежат корпорации по развитию недвижимости или частному собственнику. Арендодатель владеет зданием, а апартаменты сдаются по договору найма. Арендаторы не имеют права собственности или совместного владения жильем, или местами общего пользования.
Ответственность за управление несут владельцы многоквартирных домов. При этом арендаторы должны следовать правилам проживания, которые могут быть связаны с определенными ограничениями. Например, с запретом на владение домашними питомцами. Поскольку многоквартирные дома не зарегистрированы в соответствии с Законом о кондоминиумах, они облагаются жилищным и земельным налогом. Владение апартаментами осуществляется по договору аренды в течение фиксированного срока, который по Гражданскому и торговому кодексу не может превышать 30 лет. Договор дольше трёх лет регистрируют в Земельном департаменте, иначе он действует только три года. Схему «30+30+30», где к первому сроку добавляли обещание двух продлений, Верховный суд в марте 2025 года признал обходом закона. Аренда прекращается со смертью арендатора, если в договоре прямо не прописано иное — наследование права аренды нужно закладывать в текст заранее.
Определение и особенности кондо (кондоминиума)
Кондоминиум – это отдельная жилая единица в рамках комплекса. Он может быть как высотным, так и малоэтажным. Основное различие между кондоминиумом и квартирой заключается в праве собственности. Кондоминиумы регистрируются в Земельном департаменте и предлагаются в полное владение частным лицам, в то время как многоквартирные дома находятся в аренде.
Кондо, лицензированные Земельным департаментом, предоставляют совместное пользование общими зонами, такими как бассейн или терраса, и управление зданием всеми владельцами жилых объектов.
Важно учитывать, что иностранцы могут владеть не более чем 49% жилой площади в рамках одного комплекса. Это правило распространяется как на готовое, так и на строящееся жилье. Поэтому проще всего купить квартиру в Таиланде на стадии начала продаж, пока в наличии еще остается выбор свободных от других экспатов объектов.
Отличия в собственности и управлении
Совместное владение жилой единицей в рамках комплекса означает, что собственник должен принимать непосредственное участие в расходах на содержание объекта. Дом управляется юридическим лицом кондоминиума, которое создают сами собственники; взносы на содержание платят ежемесячно или поквартально по ставке за квадратный метр. Все важные решения, касающиеся управления зданием, принимаются коллективно. Собственники кондо обязаны принимать участие в собраниях и высказывать свое мнение относительно проблем ассоциации по ремонту зданий, вывозу мусора и другим вопросам.
Арендаторы апартаментов не участвуют в управлении комплексом, что, с одной стороны, удобно. Но жесткие правила пользования недвижимостью могут оказывать негативное влияние на качество жизни. Например, если собственник кондоминиума в Таиланде может вносить любые конструктивные изменения в рамках своей недвижимости, то владелец квартиры ремонт в ней по своему усмотрению сделать уже не сможет.
Уровень обслуживания и коммунальные услуги
Уровень обслуживания напрямую зависит от наличия дополнительных удобств в жилом комплексе. Можно выделить несколько базовых тезисов, касающихся сервиса и платы за коммунальные услуги.
- Если в комплексе предусмотрен фитнес-центр или бассейн, то оплачивать доступ к ним по факту придется как жителям квартир, так и кондоминиумов. Но если для собственников кондо счет будет включен в ежегодный сбор на содержание жилья, то для арендаторов апартаментов обслуживание дополнительных удобств так или иначе будет включаться в стоимость коммунальных услуг.
- Владельцы кондоминиумов оплачивают коммунальные услуги по счетчикам в рамках зафиксированных расходов, хотя плата за техническое обслуживание здания все равно присутствует. Проживающие в апартаментах чаще всего видят в квитанциях дополнительные строки расходов на общедомовые нужды.
- Мелкие бытовые проблемы в квартирах решаются за счет арендодателя. В кондо предусмотрено техническое обслуживание, которое оплачивается по квитанциям.
Подводя итог, стоит отметить, что в плане оплаты кондоминиум отличий от квартиры особо не имеет. Окончательные ставки за коммунальные услуги зависят от степени престижности жилого комплекса, дополнительных преимуществ, площади, а также личных объемов потребления электроэнергии и воды. Радикально сэкономить на коммуналке не получится ни в одном из случаев.
СКОЛЬКО СТОИТ ВЛАДЕНИЕ КОНДО
Разница между арендой и собственностью видна не в момент сделки, а в регулярных расходах. Вот из чего они складываются у владельца кондо.
| Расход | Сколько |
|---|---|
| Взнос на содержание | 25–100 батов за м² в месяц; в качественных проектах Бангкока 40–80 батов |
| Фонд капитального ремонта | разовый взнос при покупке, обычно 500–1000 батов за м² |
| Регистрация перехода права | 2% от оценочной стоимости; сниженная ставка 0,01% до июня 2026 года действует только для граждан Таиланда и объектов дешевле 7 млн батов |
| Налог на землю и строения | для жилья 0,02–0,3% от оценочной стоимости в зависимости от суммы и того, основное это жильё или нет |
«Разница между апартаментами и кондо для иностранца принципиальная: в кондоминиуме есть иностранная квота и право собственности, в апарт-здании — только аренда. Люди путают эти слова, а на регистрации выясняется, что оформлять нечего».
— юрист по сделкам с недвижимостью в Таиланде
С 2026 года налог на землю и строения снова взимают в полном объёме: льготы, введённые в пандемию, закончились. Для квартиры за 5 млн батов речь идёт о нескольких тысячах батов в год, но счёт приходит ежегодно, и его стоит закладывать в расчёт доходности.
Преимущества и недостатки обоих вариантов жилья
Рассмотрим плюсы и минусы более наглядно. Чем удобны квартиры, и каковы их недостатки?
- Главным плюсом остается мобильность проживающего. Надоел район или соседи слишком шумные? Достаточно вернуть депозит и найти новое место жительства.
- Очевидная экономия на ремонте. Это в полной мере проблема арендодателя.
Недостаток тоже достаточно банален: деньги, ежемесячно вносимые в качестве арендной платы, можно было бы использовать для покупки жилья, которое всегда будет востребованным активом.
Основное преимущество доли в кондоминиумах – это наличие недвижимости в собственности. Рынок Таиланда стабильно развивается, цены растут. Поэтому для приобретения высоколиквидного и доходного актива достаточно лишь правильно выбрать локацию. В курортных регионах можно получать прибыль от сдачи кондо в аренду.
Минусом можно считать только особенности тайского законодательства, не позволяющего иностранцам владеть неограниченным количеством объектов. Но при поиске жилья с профессиональным брокером этот вопрос легко решается. Учитывая, что стоимость недвижимости в Таиланде пока остается доступной, более выгодной можно назвать покупку, а не аренду.
Как выбрать между квартирой и кондо?
Если рассматривать покупку недвижимости в Таиланде с целью дальнейшего получения дохода, то кондоминиум остается единственно возможным вариантом.
- Его можно перепродать в дальнейшем и получить прибыль от ежегодного роста цен.
- Его легко сдавать в аренду, но при условии, если она разрешена общедомовым уставом.
Апартаменты можно взять в долгосрочную аренду, но не получить при этом право распоряжения недвижимостью. В остальном все зависит от поставленных задач. Если планируется переезд на ПМЖ или покупка имеет инвестиционную цель, то кондо будет оптимальным вариантом. Если же речь идет о сезонном отдыхе, обучении или просто временном пребывании в стране, то можно остановиться на любом ином типе недвижимости.
ЧТО ПРОВЕРИТЬ ДО ПОКУПКИ КОНДО
Четыре пункта, которые решают судьбу сделки для иностранца. Их проверяют до задатка, а не после.
- Свободна ли иностранная квота в доме. 49% считают по общей жилой площади здания, и в популярных проектах она заканчивается раньше, чем квартиры.
- Как приходят деньги. Для оформления на иностранца в собственность оплату переводят из-за рубежа в иностранной валюте, а банк выдаёт подтверждение перевода — без этого документа право не зарегистрируют.
- Что говорит устав дома про аренду. Если планируете сдавать, посуточная сдача чаще всего запрещена, а долгосрочная разрешена не везде.
- Нет ли долгов у продавца. Юридическое лицо кондоминиума выдаёт справку об отсутствии задолженности по взносам, без неё сделку не зарегистрируют.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ К 2026 ГОДУ
- В марте 2025 года Верховный суд признал схему «30+30+30» обходом закона: обещание автоматических продлений аренды не работает, надёжен только первый 30-летний срок.
- С 2026 года налог на землю и строения взимают в полном объёме, пандемийные скидки закончились.
- Сниженный сбор за регистрацию перехода права действует до июня 2026 года и только для граждан Таиланда.
- Повышение иностранной квоты до 75% и аренда на 99 лет обсуждаются в правительстве, но остаются проектами: сейчас действуют 49% и 30 лет.
Заключение: ваш выбор в зависимости от потребностей
Универсальный ответ на вопрос о том, что лучше квартира или кондо в Таиланде, дать трудно, так как в целом оба формата представляют собой резиденции в рамках жилого комплекса. Но если учесть, что иностранцам доступна покупка недвижимости на правах частной собственности только в кондоминиумах, то изучать преимущества апартаментов, не относящихся к кондо, не имеет особого смысла. Формат лизхолда, пусть даже многолетний, менее привлекателен, чем возможность оформления жилья в частное владение. На нашем портале можно подобрать недвижимость на любой вкус и бюджет. Чтобы просмотреть примеры кондоминиумов, достаточно лишь установить соответствующие фильтры в поисковой строке. Наши специалисты готовы подробно рассказать о том, что такое кондо, а также помочь выбрать апартаменты или дом в Таиланде.
ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ
В чём главное отличие кондо от апартаментов?
Кондоминиум разделён на отдельные объекты собственности с документами на каждую квартиру. Апарт-здание принадлежит одному владельцу целиком и квартиры в нём только сдаются.
Может ли иностранец купить квартиру в кондоминиуме?
Да, в пределах иностранной квоты — не более 49% жилой площади здания. Считают именно метры, а не количество квартир.
Сколько стоит содержание кондо?
Взносы на общие зоны — от 25 до 150 батов за квадратный метр в месяц в зависимости от класса дома. Плюс разовый взнос в амортизационный фонд при передаче квартиры.
Кто управляет домом?
Юридическое лицо кондоминиума, созданное собственниками. Оно нанимает управляющую компанию, собирает взносы и отвечает за общие зоны.
Что проверить до покупки?
Свободную иностранную квоту, справку об отсутствии долгов по взносам, устав дома и год проекта — последнее особенно важно для высоток.