Таиланд и Вьетнам — одни из самых популярных в мире стран для туристов. Тропический климат притягивает сюда европейцев как на «зимовки», так и на пляжный отдых в любое время года. Культурное наследие обоих государств интересует любителей экзотики. После проведения отпуска в азиатских странах некоторые иностранцы задумываются о приобретении там недвижимости для постоянной жизни, пребывания на отдыхе или в качестве инвестиций.
Давайте рассмотрим, какая из двух стран лучше подходит для инвестиций в недвижимость и где лучше условия покупки жилья для иностранца.
Содержание:
- Экономическое положение
- Законы и нормы на владение недвижимостью
- Что изменилось во вьетнаме с 2024 года
- Права иностранцев на владение собственностью
- Выгода для инвесторов
- Цены и доходность в цифрах
- Популярные вопросы
Экономическое положение
Королевство Таиланд и Социалистическая Республика Вьетнам входят в АСЕАН — Ассоциацию государств Юго-Восточной Азии. Также обе страны называют «азиатскими тиграми второй волны», то есть новыми индустриальными странами. Таиланд и Вьетнам активно развиваются. Высокие темпы урбанизации стимулируют быстрое строительство в крупных городах и административных центрах. Рынок недвижимости в обоих государствах предлагает множество современных качественных объектов.
По уровню экономического развития Таиланд пока опережает Вьетнам, но разрыв сокращается: вьетнамская экономика растёт быстрее почти всё последнее десятилетие. Разошлись страны и по туризму. В 2025 году Таиланд принял 32,97 млн иностранных гостей — на 7,2% меньше, чем годом ранее, а Вьетнам поставил рекорд: 21,2 млн человек, плюс 20,4% за год. Для инвестора в арендное жильё это важнее любых макропоказателей: в Таиланде поток больше, во Вьетнаме он быстрее растёт.
.jpg "Real estate in Vietnam and Thailand. What should you choose?")
Законы и нормы на владение недвижимостью
В Таиланде отношения на рынке недвижимости регулируют Земельный кодекс 1954 года и Закон о кондоминиумах 1979 года с последующими правками. Во Вьетнаме правила переписали заново: с 1 августа 2024 года действуют новый Закон о жилье 2023 года и Закон о земле 2024 года, которые заменили прежние акты 2013 и 2014 годов.
Иностранные физические и юридические лица могут покупать вьетнамскую недвижимость с 2015 года. Но нельзя забывать, что Вьетнам — социалистическая республика, и бессрочного права собственности для иностранцев там нет. Гражданин другого государства получает жильё в собственность на 50 лет с правом одного продления ещё на 50 — то есть максимум на сто лет. Отсчёт идёт с даты выдачи свидетельства о праве собственности, а не с даты договора. При заключении брака с гражданином Вьетнама иностранец получает права, близкие к правам местного жителя.
Для понимания условий покупки недвижимости в Таиланде и Вьетнаме напомним, какие формы собственности на недвижимость возможны в этих странах:
Freehold — полное, не ограниченное по времени владение собственностью.
Leasehold — ограниченное по времени владение, по сути, долгосрочная аренда с правом сдавать в аренду, продавать, дарить, наследовать и прочее.
Во Вьетнаме есть и другие ограничения для иностранцев. Селиться можно не везде: покупка доступна только в проектах, которым власти разрешили продажу иностранцам, и вне приграничных зон и территорий с ограничениями по национальной безопасности. Действуют квоты: не больше 30% квартир в одном доме и не больше 250 отдельно стоящих домов в пределах административной единицы.
В Таиланде земля тоже не может быть собственностью иностранца. Можно оформить долгосрочную аренду, предельный срок которой — 30 лет: обещание продлить её ещё дважды Верховный суд в марте 2025 года признал обходом закона. Существует и схема с тайской компанией, где 51% принадлежит гражданам королевства, но номинальные акционеры сейчас под пристальным вниманием Земельного департамента, и такой путь трудно назвать безопасным.
В то же время квартиры в кондоминиумах могут быть куплены иностранцем в полную собственность (Freehold) в любом регионе Таиланда. Ограничение одно: иностранцам может принадлежать не более 49% жилой площади здания — квоту считают в квадратных метрах, а не в квартирах.
При покупке недвижимости в Таиланде одним из условий является обязательный перевод денег из банка покупателя в иностранной валюте и дальнейшая конвертация в баты уже в банке Таиланда.
Ипотека доступна в обеих странах, но на разных условиях. Вьетнамские банки кредитуют иностранцев на сумму до 70% стоимости жилья под 6,5–7,5% годовых. В Таиланде местные банки тоже кредитуют иностранцев, хотя и реже: ставка 5,5–8% годовых, профинансируют 50–70% стоимости и почти исключительно под квартиру в кондоминиуме.
Гражданства за покупку недвижимости не дают ни там, ни там. А вот статус в стране Таиланд теперь предлагает: с 1 октября 2025 года покупка готового жилья от 3 млн батов (около 90 600 $) даёт основание для долгосрочной визы, которую начали выдавать с 1 февраля 2026 года. Программа Thailand Privilege к недвижимости отношения не имеет: это членский взнос от 650 000 батов, и жильё для неё покупать не нужно.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ ВО ВЬЕТНАМЕ С 2024 ГОДА
Новый пакет законов заметно поменял правила для иностранного покупателя. Вот что важно знать.
- Право собственности по-прежнему на 50 лет, но продление на второй такой же срок теперь прямо прописано в законе, а не отдано на усмотрение чиновника.
- Разрешена перепродажа от иностранца иностранцу. Раньше выйти из объекта можно было только через покупателя с вьетнамским гражданством, и это сильно било по ликвидности.
- Ужесточили требования к застройщикам: продавать жильё в проекте можно только при наличии полного пакета разрешений, а информация о проекте должна быть опубликована.
- Квоты сохранились: 30% квартир в доме и 250 отдельных домов на административную единицу.
Права иностранцев на владение собственностью
| Что покупаем | Таиланд | Вьетнам |
|---|---|---|
| Земля | В собственность нельзя. Аренда до 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте | В собственность нельзя: земля принадлежит государству |
| Квартира в кондоминиуме | Freehold, если свободна иностранная квота — 49% жилой площади здания | Право на 50 лет с продлением ещё на 50, квота 30% квартир в доме |
| Дом, вилла, таунхаус | Дом можно оформить отдельно от земли, участок — в аренду | До 250 отдельных домов на административную единицу, только в разрешённых проектах |
| Статус после покупки | Виза за недвижимость от 3 млн батов, с продлением по году | Не предусмотрен |
| География покупки | Ограничений по регионам нет | Только проекты, одобренные для продажи иностранцам |
| Ипотека | Есть: 50–70% стоимости под 5,5–8% годовых | Есть: до 70% стоимости под 6,5–7,5% годовых |
Выгода для инвесторов
Самый известный курорт Вьетнама — это Нячанг. Также есть курорты Фантьет, Фукок, Далат, Дананг и др. На популярных курортах Таиланда, например в Паттайе, Пхукете, Хуахине, Самуи, тоже можно подобрать недвижимость на любой вкус и бюджет.
Рынок недвижимости Таиланда давно открыт иностранным инвесторам, и все процессы приобретения жилья уже отработаны. Вьетнам открылся только в 2015 году, когда права иностранцев на приобретение недвижимости кардинально поменялись. Многие потенциальные инвесторы еще опасаются заходить на рынок, ведь правительство снова может поменять «правила игры».
ЦЕНЫ И ДОХОДНОСТЬ В ЦИФРАХ
Утверждение «во Вьетнаме дешевле» уже не универсально: центральные районы Хошимина стоят дороже Бангкока, а вот региональные города и курорты Вьетнама действительно дешевле тайских.
| Показатель | Таиланд | Вьетнам |
|---|---|---|
| Цена метра, крупный город | Бангкок около 200 000 батов (6040 $) в центре | Хошимин 2900–6100 $ в зависимости от района, Ханой около 3850 $ |
| Цена метра, курорт | Пхукет медиана 144 000 батов (4350 $), Паттайя 67 000–75 000 батов (2020–2265 $) | Дананг 1400–2000 $ |
| Валовая доходность аренды | По стране около 6,5%, Пхукет 7–8,4%, Паттайя 6–7,5% | Хошимин 3,5–4,5%, Ханой 4–5%, Дананг 4,5–6% |
| Турпоток за 2025 год | 32,97 млн человек, минус 7,2% за год | 21,2 млн человек, плюс 20,4% за год |
Разница в доходности объясняется просто: в Таиланде сильнее развит рынок краткосрочной аренды для туристов, а во Вьетнаме основная масса сделок — это жильё для местных, где ставки ниже относительно цены. Зато вьетнамский рынок растёт быстрее, и вход на региональных курортах вроде Дананга дешевле почти вдвое.
«Сравнивать две страны по цене метра бессмысленно: важнее, как вы будете выходить из объекта. В Таиланде вторичный рынок для иностранцев работает давно, во Вьетнаме перепродажу иностранцу разрешили только с 2024 года, и практики пока мало».
— аналитик рынка недвижимости Юго-Восточной Азии
В Таиланде недвижимость в среднем дороже, чем во Вьетнаме, однако её доходность выше. В королевстве уже давно сложилась практика приобретения недвижимости иностранцами, и последние могут не переживать за безопасность своей собственности.
ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ
Где иностранец получает больше прав на жильё?
В Таиланде: квартиру в кондоминиуме там оформляют в полную собственность без ограничения по сроку. Во Вьетнаме право всегда срочное — 50 лет с продлением ещё на 50.
Где выше доходность аренды?
В Таиланде: около 6,5% валовых по стране и 7–8,4% на Пхукете против 3,5–5% в крупных городах Вьетнама. Причина — развитый рынок краткосрочной аренды для туристов.
Где дешевле войти в рынок?
Зависит от локации. Дананг с ценой 1400–2000 $ за метр дешевле любого тайского курорта, а центр Хошимина дороже центра Бангкока.
Дают ли иностранцу ипотеку?
Да, в обеих странах. Вьетнамские банки кредитуют до 70% стоимости под 6,5–7,5% годовых, тайские — 50–70% под 5,5–8%, и почти только под квартиру в кондоминиуме.
Даёт ли покупка жилья право жить в стране?
Во Вьетнаме — нет. В Таиланде с 1 октября 2025 года покупка готового жилья от 3 млн батов даёт основание для долгосрочной визы, но не для ПМЖ и не для работы.