Почему недвижимость в Таиланде, конкретно на Пхукете, имеет доходность 7−12% годовых, в то время как жилье в Турции и других популярных локациях мира приносит своим владельцам намного меньший доход? Какие схемы получения прибыли выбирают опытные покупатели инвестиционного жилья в Таиланде? Делимся мнениями специалистов.
Содержание:
Почему Таиланд?
В настоящее время есть много возможностей инвестировать в зарубежную недвижимость и получать пассивный доход от сдачи жилья в аренду. Если вы планируете такие инвестиции, то при выборе места для приобретения жилья лучше ориентироваться не на эмоции, а на факты, аналитику и цифры.
Экономика
Одним из важнейших показателей потенциальной рентабельности вложений для инвестора является стабильность национальной валюты.
Например, по итогам 2021 года турецкая лира обвалилась по отношению к американскому доллару на 70%. В 2023 году курс лиры продолжает снижаться. Для владельцев инвестиционной недвижимости в Турции это означает потерю части реального дохода при сохранении того же номинального дохода от аренды в местной валюте.
В то же время национальная валюта Таиланда − тайский бат − входит в список 5 наиболее устойчивых валют мира.
Туризм
По туристическому потоку Таиланд выигрывает у Турции и даже ОАЭ, потому что путешественники едут в королевство круглый год.
В турецких городах на Средиземном море курортный сезон длится 5−6 месяцев и заканчивается с приходом зимы. Лучшее время для отдыха в Объединенных Арабских Эмиратах – с марта по декабрь. В остальные месяцы в стране невероятно жарко.
В Таиланде туристический сезон длится все 12 месяцев в году, хотя и делится на высокий и низкий сезоны, которые отличаются друг от друга следующим:
- В высокий сезон в Таиланд едут путешественники из постсоветского пространства, Америки и Европы, то есть туристы, в чьих странах непогода длится с октября по май. Наполняемость отелей в эти месяцы составляет от 80 до 95%.
- В низкий сезон в королевстве много туристов из Австралии и стран Юго-Восточной Азии.
Много гостей в Таиланде из Китая. На Пхукет китайские граждане приезжают круглый год. Для них отдых здесь примерно так же привычен, как для россиян – отпуск в Краснодарском крае.
Относительно близкое расположение Китая к Таиланду является большим преимуществом для туристического сектора королевства, поскольку у граждан Китая есть деньги и они их с удовольствием тратят. Китайцы снимают дорогое жилье.
Каждый год на самый развитый и популярный курорт в королевстве, остров Пхукет, приезжает 10 млн отдыхающих. По статистике каждый турист тратит здесь в среднем 250 $ в сутки. Основная часть этих средств идет на аренду квартиры или виллы.
По мнению специалистов, поток туристов после снятия ограничений, вызванных эпидемией коронавируса, продолжит расти. Представители Министерства туризма Таиланда говорят, что уже к 2024 году количество путешественников достигнет 13−14 млн в год и продолжит увеличиваться в следующие годы.
Налоги
До подсчета доходов, которые вы сможете получить, необходимо разобраться с обязательными расходами. В них входят налоги, обязательные для всех иностранных владельцев квартиры или виллы в Таиланде.
-
Налог на покупку жилья
В Таиланде покупатель отдает государству от 1 до 2% от стоимости квартиры или виллы в зависимости от того, как сделка оформляется − во фрихолд или лизхолд.
Для сравнения: в Дубае и Турции этот показатель составляет 4%. По турецкому закону покупатель и продавец должны платить налог по 2%, однако на практике сумма налога продавца включается в стоимость жилого объекта, то есть фактически выплачивает всю сумму покупатель.
-
Ежегодный налог
Максимальная ставка для иностранных собственников недвижимости в Таиланде составляет 15%.
Для сравнения: если арендное жилье в Турции приносит своему владельцу доход до 6600 турецких лир в год, то собственник не платит налог на доход от сдачи недвижимости. Однако если владелец имеет свыше этой суммы, то государству он отдает 15−40% в зависимости от суммы дохода. Владельцы жилых объектов в Объединенных Арабских Эмиратах ежегодный налог на жилье не платят. Однако каждый год они делают взносы собственников. Средства идут на содержание жилого комплекса: уход за территорией ЖК, поддержание рабочего состояния приборов, косметический и капитальный ремонт, обновление спортивных залов, детских площадок и так далее. Точную сумму определяет девелопер в зависимости от площади квартиры и ставок для конкретного ЖК. Средняя годовая ставка составляет 14,6–58,7 $ за 1 м2 в год.
Недвижимость
По данным Центрального банка королевства, в последнее десятилетие цена на дома и квартиры в Таиланде увеличивается на 4−5% каждый год.
Быстрее, чем в других местах, цены на жилье растут в популярных туристических локациях. Наиболее сбалансирован и развит рынок недвижимости на Пхукете.
Кроме туристической привлекательности у Пхукета есть еще важное для покупателей жилья преимущество − ограничение на массовое возведение высотных жилых зданий.
На острове не строят здания выше 7 этажей. На Пхукете ЖК с 400−500 апартаментами является редкостью, в то время как в Паттайе много жилых комплексов с тысячью квартир. Эта особенность Пхукета привлекает на остров состоятельных туристов и позитивно влияет на заполняемость и доходы от местных жилых объектов.
Как можно зарабатывать на недвижимости на острове Пхукет?
Наиболее интересным направлением для капиталовложения в королевстве является курортное жилье.
Среди курортных жилых объектов лучшим решением для инвестора является приобретение апартаментов под управлением крупной отельной сети. Причины следующие:
- Отели имеют большую базу клиентов и соглашения с турагентствами, работающими в разных странах мира.
- Отелями управляют профессиональные менеджеры, которые увеличивают доход и снижают издержки.
- Туристы готовы платить больше за известный бренд.
Стратегии инвесторов
Благодаря низким налогам и расходам на содержание недвижимости, а также круглогодичной высокой заполняемости объектов вторичные апартаменты и квартиры в новостройках в Таиланде приносят больший доход, чем в таких популярных у туристов странах, как ОАЭ и Турция. Доходность жилых объектов на Пхукете составляет более 7% от стоимости недвижимости.
После нескольких лет сдачи апартаментов в аренду собственник может выгодно перепродать объект.
Обычно инвесторы пользуются 3 стратегиями.
-
Купи − продай на стадии строительства.
Стратегия подразумевает покупку жилья на ранней стадии строительства и перепродажу недвижимости до сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом за 1−3 года можно нарастить капитал в 2 раза и более.
-
Купи – сдавай на длительный срок.
Самая надежная стратегия состоит в покупке апартаментов и сдаче их в долгосрочную аренду. Апартаменты на Пхукете принесут собственнику гарантированный годовой доход в размере около 7% от стоимости объекта.
Никаких забот у владельца в этом случае нет, так как он передает управление квартирой специализированной организации. Специалисты управляющей компании найдут постояльцев, приведут жилье в порядок после выселения квартирантов.
Рисков тоже практически нет, однако подобная схема приносит меньший доход, чем другие стратегии.
Многие строительные организации предлагают опцию обратного выкупа. В этом случае девелоперы обязаны выкупить ваши апартаменты после завершения арендного договора. Однако здесь учитывается желание покупателя: если вы не хотите перепродавать свое имущество, то никто не может вас заставить.
-
Купи – сдавай – перепродай.
Максимальную выгоду по этой схеме можно иметь, если:
- приобрести объект на начальном этапе строительства, то есть максимально дешево;
- сдавать в аренду через отельную сеть;
- перепродать недвижимость не ранее, чем через 5 лет, когда объект вырастет в цене на 20−25%.
