При покупке недвижимости за границей важно заранее узнать обо всех сопутствующих налогах. В каждой стране свои ставки налога на недвижимость. Инвесторам, которые планирует в дальнейшем сдавать или перепродавать недвижимость, необходимо также собрать информацию о подоходных налогах.
Содержание:
- Налог на недвижимость в Таиланде
- Налоги и сборы при передаче жилой недвижимости
- Налог на доход от недвижимости в Таиланде
- Штрафы за неуплату налога
Налог на недвижимость в Таиланде
В Таиланде налоги на недвижимость регулирует Закон о налогах на землю и строения от 2019 года. До этого времени ежегодный налог на недвижимость в Таиланде надо было выплачивать только при коммерческом использовании зданий. Теперь такое положение дел осталось в прошлом.
Из-за тяжелого финансового положения граждан страны во время эпидемии COVID-19 власти ввели 90%-ное снижение налога на землю и здания с 2020 года. Уже объявлено, что данные меры не будут продлены на 2022 год.
Действующие ставки установлены Королевским указом об установлении ставок налога на землю и строительство от 2021 года. Перерасчет налоговых ставок ожидается в 2024 году.
В Таиланде приняты четыре категории ставок налога на недвижимость в зависимости от целей ее использования:
- аграрная;
- жилая;
- незастроенная земля и неиспользуемые здания;
- иные цели (коммерческая, производственная и др.).
Также ставки налога зависят от оценочной стоимости недвижимости. Подробнее они представлены в таблице:
| Вид недвижимости | Оценочная стоимость недвижимости, млн бат | Налоговая ставка, % |
|---|---|---|
| 1. Недвижимость для аграрных целей | 0–75 | 0,01 |
| >75–100 | 0,03 | |
| >100–500 | 0,05 | |
| >500–1000 | 0,07 | |
| >1000 | 0,1 | |
| 2.1. Жилая недвижимость (здание и земля) | 0–25 | 0,03 |
| >25–50 | 0,05 | |
| >50 | 0,1 | |
| 2.2. Жилая недвижимость (здание) | 0–40 | 0,02 |
| >40–60 | 0,03 | |
| >60–90 | 0,05 | |
| >90 | 0,1 | |
| 2.3. Жилая недвижимость (иные виды) | 0–50 | 0,02 |
| >50–75 | 0,03 | |
| >75–100 | 0,05 | |
| >100 | 0,1 | |
| 3. Коммерческая, производственная и др. | 0–50 | 0,3 |
| >50–200 | 0,4 | |
| >200 – 1000 | 0,5 | |
| >1000 – 5000 | 0,6 | |
| >5000 | 0,7 | |
| 4. Незастроенная земля и неиспользуемые здания | 0–50 | 0,3 |
| >50–200 | 0,4 | |
| >200–1000 | 0,5 | |
| >1000–5000 | 0,6 | |
| >5000 | 0,7 |
Налоги и сборы при передаче жилой недвижимости
При совершении купли-продажи необходимо оплачивать сборы и налоги, которые распределяются между двумя сторонами сделки. В Таиланде существует два типа передачи недвижимости другому юридическому или физическому лицу:
- долгосрочная аренда (leasehold);
- покупка в собственность (freehold).
Государственные сборы различаются в зависимости от того, какой тип сделки оформляется. Стороны могут заранее решить между собой, кто именно из них оплачивает конкретные налоги и сборы. При этом в Таиланде есть принятые нормы, которым следуют большинство продавцов и покупателей. В таблице представлены ставки налогов и показано, какая сторона соглашения обычно его оплачивает:
| Налоги и сборы | freehold | leasehold | Кто обычно оплачивает |
|---|---|---|---|
| Налог на передачу права собственности | 2% от фактической стоимости | - | Покупатель |
| Налог на регистрацию аренды | - | 1% от оценочной стоимости или фактической стоимости (в зависимости от того, что выше) | Покупатель |
| Гербовый сбор | 0–0,5% от фактической стоимости | 0,1% от фактической стоимости | Продавец |
| Подоходный налог | 0–35% от фактической стоимости (подробнее в таблице ниже) | - | Продавец |
Следует сказать и о наследовании. Налог на наследование недвижимого имущества стал взиматься в Таиланде с 2015 года. Наследство стоимостью меньше 100 млн бат не облагается налогом. С супругов налог также не взимается. По прямой восходящей и нисходящей линии налог составляет 5%. В остальных случаях налог на наследование в Таиланде 10%.
Налог на доход от недвижимости в Таиланде
Лицо, получившее доход от аренды в Таиланде, обязано задекларировать его в налоговых органах и оплатить соответствующий налог.
Если вы сдаете недвижимость через управляющую компанию или другое юридическое лицо, налог выплачивается за два раза: аванс (Withholding Tax), который удерживается при выплате вам денег, и вторая часть, которая при необходимости выплачивается после подачи декларации (если же аванс был заплачен с избытком, то, наоборот, государственные органы возмещают переплату). Управляющая компания удержит налоговый аванс в размере 5% при наличии ИНН (идентификационный номер налогоплательщика), когда будет переводить вам доход от аренды. При отсутствии тайского ИНН ставка налога на доход от аренды составит 15%.
Получение дохода от инвестиций в недвижимость в Таиланде обычно приравнивается к аренде. С инвестора будет удерживаться 5% при наличии местного ИНН или 15% при его отсутствии. Но при инвестиции в отели доход часто декларируют как «вознаграждение, поощрение и другую выгоду от коммерческой деятельности». В таком случае при наличии тайского ИНН авансовый платеж по налогу составит 3% от планируемого дохода.
При отсутствии тайского ИНН подавать ежегодную декларацию в соответствующий орган не нужно, в этом случае налоговый аванс засчитывается как уплаченный полностью налог. При оформлении тайского номера налогоплательщика процесс несколько сложнее, но выгоднее: раз в год необходимо подавать налоговую декларацию на полученный доход. Вы можете получить персональный вычет в сумме 30 000 бат в год на одного налогоплательщика, а также вычет затрат на аренду в размере 30% от расходов. Однако стоит помнить, что при приобретении недвижимости по форме leasehold вы не являетесь собственником недвижимости, а снимаете ее в долгосрочную аренду. Таким образом, когда вы сдаете такую недвижимость в аренду, это будет считаться субарендой. В этом случае вы не имеете права на вычет затрат на аренду.
Сумма годового дохода после всех причитающихся вычетов облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале:
| Сумма дохода, бат | Ставка налога, % |
|---|---|
| 0–150 000 | Не облагается |
| 150 000–300 000 | 5 |
| 300 000–500 000 | 10 |
| 500 000–750 000 | 15 |
| 750 000–1 000 000 | 20 |
| 1 000 000–2 000 000 | 25 |
| 2 000 000–4 000 000 | 30 |
| >4 000 000 | 35 |
У Таиланда есть соглашение об избежании двойного налогообложения с 48 странами, в том числе с Россией и Украиной. Это помогает избегать налоговых выплат от общемировой прибыли одновременно и по месту нахождения, и по месту гражданства.
Доход от продажи недвижимости облагается обычным подоходным налогом по прогрессивной шкале, указанной выше.
Штрафы за неуплату налога
Пеня – это штраф при неполной уплате налога в установленный срок. Если оплата произведена после истечения установленного срока, но до получения письма-уведомления, штраф составит 10% от суммы недоимки. При оплате в срок, указанный в письме-уведомлении, пеня будет составлять 20% от суммы недоимки. После истечения срока, указанного в письме, пеня возрастет до 40%. При этом за каждый дополнительный месяц неуплаты к ней будет прибавляться по 1% от непогашенной суммы налога.