2024 год для рынка недвижимости на Пхукете начался многообещающе. В I квартале остров привлек более 3,6 миллиона гостей, что на 30% больше по сравнению с предыдущим годом. По прогнозам местных властей, прибыль от туризма на острове в текущем году превысит 400 млрд THB, что эквивалентно почти 12 млрд $. Для такого небольшого острова это колоссальная сумма, значительная часть которой достанется владельцам отелей и недвижимости в Таиланде, сдающейся в аренду отдыхающим. Рассмотрим, какие объекты на Пхукете приносят доход и на что обратить внимание при выборе.
Содержание:
- Какую часть острова стоит рассматривать при покупке инвестиционного жилья
- Как выбрать объект для инвестирования
- Основные варианты инвестиций
- Гарантированная доходность от аренды
- Сдавать самостоятельно или привлечь управляющую компанию
- Преимущества профессионального управления
- Перспективы на Пхукете
Какую часть острова стоит рассматривать при покупке инвестиционного жилья
Пхукет – одна из самых популярных курортных зон, ежегодно принимающая множество туристов. В 2023 году остров посетили 11 миллионов отдыхающих, а доходы от туризма составили 388 млрд THB (11,5 млрд $). В 2024 году ожидается еще больший рекорд, около 12 млрд $ прибыли в сфере гостеприимства. При отсутствии мировых катаклизмов высока вероятность того, что в 2025 году эти цифры будут только расти.
Большая часть прибыли поступит владельцам отелей и апартаментов.
Когда рассматриваются инвестиции в недвижимость на Пхукете, часто имеется в виду участие в гостиничном бизнесе. Если взглянуть на карту острова, то сразу становится очевидно, что большинство престижных и прибыльных отелей расположены на западной части острова (Камала, Банг-Тао, Найтон). Это объясняется лучшими пляжами, поскольку восточная часть острова практически непригодна для купания. Именно на западном побережье активно развивается внутренняя инфраструктура и строятся престижные ЖК в Таиланде, привлекая более состоятельных туристов.
Западное побережье славится не только своими пляжами, но и развитой инфраструктурой. Здесь расположены рестораны, торговые центры, развлекательные комплексы, что делает район привлекательным для туристов и выгодным для инвесторов.
Как выбрать объект для инвестирования
Лучше всего инвестировать в недвижимость на первой линии от моря. Такие объекты пользуются наибольшим спросом и способны приносить максимальные доходы. Данный дефицитный недвижимый капитал на Пхукете всегда востребован.
Остров предлагает разнообразные варианты для инвестиции в жилье, от студий до роскошных вилл. Важно учитывать тенденции рынка, выбирая наиболее перспективные объекты для вложений.
Новостройки или вторичка: что перспективнее
Покупка готовой или строящейся новостройки в Таиланде обладает явными преимуществами перед приобретением недвижимости на вторичном рынке:
- на этапе старта продаж можно «поймать» значительно более низкие цены, что положительно скажется на общей рентабельности инвестиций;
- самые доходные объекты чаще всего представлены в новостройках, особенно если речь идет об апартаментах с отельным управлением в лучших курортных зонах.
Международные отельные сети пришли на Пхукет относительно недавно. Инвесторы, выбирающие программы с гарантией дохода на первые 5 лет, редко продают свои объекты раньше срока, так как это чаще всего невыгодно. Даже если кто-то решит продать такую недвижимость, новый владелец окажется в менее выигрышном положении. Например, первый инвестор купил апартаменты за 3,5 млн THB на этапе строительства и получил гарантированный доход в 7% на 5 лет. Через два года такой объект может быть продан за 4 млн THB, но новый собственник будет получать 7% дохода от первоначальных 3,5 млн THB, а не от стоимости покупки.
Гораздо выгоднее продать недвижимость через 5–7 лет, когда все лучшие локации застройки будут заняты, и цены на объекты естественным образом возрастут. Тем, кто заинтересован в более ранней перепродаже, лучше не вступать в программу гарантированного дохода. На данный момент, когда еще есть доступные проекты в топовых местах, стоит воспользоваться шансом и приобрести новостройку.
Квартиры или виллы
Здесь стоит отталкиваться не только от бюджета, но и изучать рынок:
- Спрос на аренду вилл в Таиланде значительно ниже, чем на квартиры. Отдельно стоящие дома часто располагаются вдали от моря, где стоимость земли ниже, и для доступа к ним потребуется автомобиль. Однако немногие туристы готовы пользоваться машиной в чужой стране с левосторонним движением.
- Большинство вилл не управляются профессиональными отельными сетями, а сдаются самими собственниками или небольшими компаниями. Это отражается на качестве предоставляемых услуг и, соответственно, на доходах от аренды.
Конечно, есть исключения. Найти виллу, расположенную близко к морю, с отельной лицензией, профессиональным управлением и даже гарантированным доходом, возможно. Однако стоимость таких объектов начинается от 2–3 млн $ и выше. Поэтому вложения в апартаменты остаются менее затратными и более выгодными.
Основные варианты инвестиций
Инвестиции в недвижимость предлагают различные способы заработка:
- Увеличение стоимости жилья. Одним из главных способов заработка является прирост стоимости. С течением времени цена на землю и недвижимость на Пхукете увеличивается примерно на 5–10% ежегодно. Однако рынок насыщается новыми предложениями кондоминиумов и отелей, что создает конкуренцию. Капитализация обычно рассчитывается на период от 10 до 15 лет. Приток туристов, ограниченность земельных ресурсов для застройки и развитие инфраструктуры острова, вероятно, увеличат стоимость жилья в будущем.
- Рентный бизнес – второй основной источник дохода для инвесторов. Он делится на два типа: краткосрочная и долгосрочная аренда. Краткосрочная аренда возможна только для объектов, имеющих лицензию на гостиничный бизнес. Они могут сдаваться постояльцам на короткие сроки, что часто приносит высокий доход. Апартаменты и другая недвижимость без лицензии на гостиничный бизнес могут сдаваться в аренду на срок не менее 30 дней. Этот вид аренды предоставляет стабильный доход и привлекает постояльцев, ищущих жилье на длительный период.
- Управление недвижимостью также является прибыльным бизнесом. Некоторые агентства специализируются на этих услугах, предлагая различные условия сотрудничества.
Гарантированная доходность от аренды
Инвесторов часто интересует вопрос окупаемости их вложений. На Пхукете можно встретить предложения с гарантированной доходностью от аренды, например, 7% в течение 15 лет. Это значит, что застройщик гарантирует ежегодную доходность в размере 7% от покупной цены недвижимости. В некоторых проектах доход можно получать еще до завершения работ и передачи комплекса в эксплуатацию. Все задачи по аренде берет на себя команда менеджеров.
Кроме гарантированной доходности, инвесторы получают возможность бесплатно проживать в своей недвижимости до 4 недель в год (в зависимости от условий застройщика). Это отличная возможность насладиться отдыхом на Пхукете, пользуясь всеми удобствами курорта, такими как фитнес-центры, бассейны, рестораны и спа-салоны с предоставляемыми скидками.
Некоторые застройщики предлагают дополнительные бонусы, такие как выкуп недвижимости по первоначальной цене плюс 10–15% через несколько лет. Это делает инвестиции в квартиры в Таиланде еще более привлекательными.
Сдавать самостоятельно или привлечь управляющую компанию
На протяжении последних 8 лет рынок недвижимости Пхукета претерпел значительные изменения. Битва за клиентов развернулась между мелкими местными управляющими компаниями и международными отельными сетями. Глобальные бренды заключают соглашения с местными застройщиками, по которым девелоперы реализуют проекты по стандартам отелей, а гостиничные сети затем управляют ими.
Раньше мелкие управляющие компании и частные собственники преобладали на рынке, каждый самостоятельно искал арендаторов. С приходом мощных международных сетей мелкие игроки оказались в невыгодном положении. Крупные отельные операторы обладают колоссальными ресурсами и могут обеспечить высокую заполняемость даже в низкий сезон, что очень важно для инвесторов.
Преимущества профессионального управления
Отельный оператор, конечно, возьмет свою часть прибыли, но зато избавит вас от всех рисков. Это обеспечивает пассивный и часто гарантированный доход для владельца. Поэтому инвестиции в комплексы с профессиональным отельным управлением на первой линии пляжа являются наиболее надежным и, вероятно, самым доходным вариантом. Теоретически самостоятельный рентный бизнес может принести больше прибыли, но он также сопряжен с высокими расходами и рисками. Например, во время пандемии большинство частных квартир простаивали, а их владельцы не имели дохода, в то время как собственники апартаментов, управляемых отельными операторами, продолжали получать гарантированный доход.
Перспективы на Пхукете
Несмотря на насыщенность рынка, инвестиции в недвижимость на Пхукете остаются перспективными благодаря растущему туристическому потоку, ограниченности земель для застройки и непрерывному развитию инфраструктуры. Эти факторы в долгосрочной перспективе могут способствовать значительному увеличению стоимости и доходности объектов, делая остров привлекательным для инвесторов.