Последние 10 лет рынок недвижимости Таиланда стремительно рос. Этот процесс был связан с развитием городской среды и мерами по стимуляции рынка со стороны государства.
О том, как изменилась картина в целом и чего ожидать в ближайшее десятилетие, расскажем в нашем материале.
Содержание
- Ретроспектива развития рынка за последние 10 лет
- 5 факторов, способствовавших росту рынка тайской недвижимости в последние 10 лет
- Цены на недвижимость растут быстрее экономики и зарплат
- Ограничение ввода новых проектов застройщиками
- Особенности сектора жилья в наши дни
- Что ждет недвижимость Таиланда в будущем?
Ретроспектива развития рынка за последние 10 лет
Активное строительство в королевстве началось с появлением высокоскоростного транспорта, прежде всего, электропоездов. Что еще происходило на рынке недвижимости Таиланда в 2012‒2022 годах?
Изменение городской инфраструктуры
За последние 10 лет центральная часть столицы и крупнейшего города Таиланда ‒ Бангкока ‒ вдоль линии надземного метро была полностью застроена кондоминиумами и таунхаусами. В них живет работоспособное население города. С расширением сети электропоездов дорожала земля и жилье, подталкивая людей с низким доходом к переезду в пригород, где плотность застройки незначительно уступает центру, однако здесь имеется много доступного жилья.
Цена на землю в последние 10 лет увеличивалась в среднем на 8% в год, в то время как доходы потребителей ‒ лишь на 3%. Это означает, что доходы не успевают за ценами на землю и жилье. Многие тайцы не могут позволить себе просторное жилье, поэтому проживают в кондоминиумах с небольшими квартирами, минимальная площадь которых составляет 21 м2.
Государственные меры стимулирования рынка недвижимости
Основой развития сектора недвижимости Таиланда послужили инициативы, принятые правительством совместно с Центральным банком Таиланда (Central Bank of Thailand), о которых подробнее можно прочитать ниже. Стоит сразу заметить, что эффект от них был противоречивым. Меры, направленные на поддержку строящегося жилья и рассчитанные на долгосрочную перспективу, приносили пользу. Однако рынок приспосабливался к ним слишком медленно, что привело к росту долга домохозяйств.
По данным Управления Национального совета по экономическому и социальному развитию (NESDB), ипотечный долг на 2021 год составил в среднем около 33% от общего долга домохозяйств.
2012 год ‒ первые меры стимуляции рынка
- Минфин предложил снизить налоговое обременение для покупателей недвижимости стоимостью до 5 млн батов (148,5 тыс. долларов США, 945,9 тыс. китайских юаней). Таким образом, покупатель мог купить жилье на эту сумму и сделать запрос на налоговый вычет в размере 10% от стоимости объекта.
- Покупатели недвижимости стоимостью до 1 млн батов (29,7 тыс. долларов США, 189,1 тыс. китайских юаней) получили возможность оформить беспроцентную рассрочку сроком на 3 года.
- Центральный банк Таиланда запустил программу финансовой поддержки населения, в рамках которой люди могли взять ссуду на ремонт старого жилья или на покупку нового в размере до 300 млн батов (8,9 млн долларов США, 56,6 млн китайских юаней) на 5 лет под 3% годовых.
- Крупные застройщики начали строительство новых жилых проектов в провинциальных районах Чонбури, Кхон Каен, Накхонратчасима, Чианг Май, Пхукет, Хат Яй, Удонтхани, Убонратчатхани и т. д.
2015‒2016 года ‒ действия Национального совета мира и порядка (NCPO)
- Финансовые меры. Государственный жилищный банк (GHB) принял меры по продвижению жилищных ссуд для лиц с низким и средним доходом. Срок кредита не превышал 30 лет и был рассчитан на людей с ежемесячным доходом до 30 тыс. батов (890 долларов США, 5670 китайских юаней).
- Фискальные меры. Снижение комиссии за регистрацию трансфера и регистрационного сбора по ипотеке в два раза ‒ до 0,01%.
- Освобождение от подоходного налога за покупку недвижимости стоимостью до 3 млн батов (89,1 тыс. долларов США, 567,5 тыс. китайских юаней). Важное условие – это должен был быть первый объект, приобретенный в собственность покупателем, причем исключительно для личного пользования. Покупатель мог воспользоваться правом на освобождение от подоходного налога ежегодно в течение 5 лет подряд.
2018‒2019 ‒ усиление контроля над кредитованием со стороны правительства
- В 2018 году были приняты налоговые меры для стимуляции покупки первого жилья. Покупатели объекта стоимостью до 5 млн батов (148 тыс. долларов США, 942,7 тыс. китайских юаней) получили разрешение на налоговый вычет за покупку жилья.
- В первом квартале 2019 года Центральный банк Таиланда смягчил условия для получения ипотеки (LTV, Loan to Ratio). Если раньше в стране традиционно выдавались кредиты в размере до 50% от стоимости объекта, то теперь клиенты банков могли покрыть до 80% стоимости покупки кредитными средствами.
В последние 10 лет тайцы разных возрастных групп стали охотнее покупать жилье. Согласно данным Управления Национального совета по экономическому и социальному развитию (NESDB), свое первое жилье большинство тайцев покупает в возрасте от 31 до 40 лет.
5 факторов, способствовавших росту рынка тайской недвижимости в последние 10 лет
Согласно данным, предоставленным Некоммерческим аналитическим центром тайской политики в области социального и экономического развития, важным фактором повышения спроса на недвижимость стали S-образные кривые разных сфер экономического развития Таиланда.
В период с 2007 по 2017 годы существовало 5 S-образных кривых, которые способствовали росту недвижимости в Таиланде.
S-кривая 1 ‒ рост урбанизации
2007 год – арендное жилье по стране в целом занимали 18,08 млн домохозяйств, в том числе 5,76 млн домохозяйств в городских районах и 12,31 млн домохозяйств в сельской местности.
2017 год ‒ арендное жилье в городах увеличилось до 9,99 млн домохозяйств. В то же время количество сельских домохозяйств сократилось до 11,39 млн.
Население Таиланда стареет, из-за этого в ближайшие 10 лет ожидается снижение спроса на жилье. Это является одним из факторов риска для тайской недвижимости.
S-кривая 2 ‒ рост цен на недвижимость, расположенную вдоль железной дороги
Появление электропоездов создало высокую S-образную кривую для бизнеса в сфере недвижимости. Кондоминиумы вдоль линий общественного транспорта стабильно росли в цене.
S-кривая 3 ‒ сектор туризма
За последние 10 лет количество иностранных туристов в Таиланде увеличилось с 14 млн до 37 млн.
Однако в настоящее время туристический сектор начинает приближаться к своему пределу с точки зрения ресурсов и нагрузки на экологию.
Если правительство не справится с этим должным образом, в следующие 10 лет туристический сектор Таиланда окажется под угрозой.
S-кривая 4 ‒ торговля
Значительный рост торговли наблюдался 20 лет назад (в 1999‒2008 годах) – в среднем до 15,8% в год. В последние 10 лет рост снизился до 6,4% в год.
S-кривая 5 ‒ продажа недвижимости иностранным покупателям
Продажа недвижимости иностранцам – один из важнейших факторов роста рынка тайского жилья. Самая высокая покупательная способность наблюдалась до эпидемии коронавируса у инвесторов из Китая и США.
Цены на недвижимость растут быстрее экономики и зарплат
За последние 5 лет цены на отдельно стоящие дома, таунхаусы и кондоминиумы в Таиланде выросли выше средней заработной платы и опередили существующие темпы экономического роста. Особенно остро эта проблема ощущалась в 2019 году на фоне экономического спада. Долг домохозяйств оставался высоким, и нормативные меры по кредитованию жилья Центрального банка Таиланда усиливали регрессию покупательной способности. На рынке начало копиться нереализованное предложение.
Ограничение ввода новых проектов застройщиками
Когда объемы продаж недвижимости сокращаются, девелоперы адаптируются к ситуации, ограничивая запуск новых проектов. Большинство из уже построенных объектов находится в ценовом диапазоне ниже 3,5 млн батов (103,9 тыс. долларов США, 661,8 тыс. китайских юаней). Чтобы подогреть интерес, нередко прибегают к использованию скидок и акций.
Особенности сектора жилья в наши дни
В настоящее время кондоминиумы – самый распространенный тип недвижимости в Таиланде, который занимает 91% от всего рынка. Самая высокая доля у объектов в ценовой категории до 3,5 млн батов (104 тыс. долларов США, 662,4 тыс. китайских юаней). Самая высокая концентрация кондоминиумов находится в трех основных районах Бангкока: Ваттана, Кхлонг Тоэй и Хуай Кхванг.
Таунхаусы сосредоточены в районах Ваттана, Лат Пхрао, Правет. Отдельно стоящие дома расположены на окраинах центральных деловых районов, таких как Правет, Клонг Сам Ва и Сай Май.
В 2022 году предпринимательские проекты в центральных и пригородных районах Бангкока продолжат развиваться.
Что ждет недвижимость Таиланда в будущем?
В течение следующих 10‒20 лет прогнозируется снижение эффективности тех стимулов, которые приводили в движение сектор недвижимости еще 10 лет назад.
Какие направления принесут большую пользу рынку недвижимости Таиланда?
Транспортный сектор
Правительство планирует расширить сети автомобильных и железных дорог.
В настоящее время протяженность автомагистрали в Таиланде составляет 200 км, но в ближайшие 20 лет ее планируют увеличить до 6000 км. Протяженность железной дороги вырастет с 4000 до 7900 км.
Новые магистрали дадут мощный толчок к строительству недвижимости вдоль них.
Туристический сектор
Строительство будет развиваться в туристических провинциях, в частности на северо-востоке страны, поскольку они обладают хорошим потенциалом.
Привлечение иностранных покупателей
Один из важнейших факторов, способствующих росту индустрии тайской недвижимости, – активность иностранных покупателей. Однако инвесторам необходимо четко соблюдать все правила владения тайской недвижимостью.