Если действовать умело, иногда возможно заработать даже на кризисной ситуации. Принесли ли выгоду инвесторам тайской недвижимости кризисы XXI века?
Содержание:
- Кризис 1997 года
- Кризис 2008 года
- Коронавирусная рецессия 2020
- Конфликт между Россией и Украиной 2022
Кризис 1997 года
Немного истории.
Крупнейший кризис в Азии случился в конце XX века. Он значительно повлиял на экономическую и финансовую жизнь стран региона, и его последствия ощущались вплоть до начала нулевых годов.
Цены на жилье в Таиланде достигли своего пика в 1992 году из-за нарастающей инфляции. Вопреки распространенному мнению цены на жилье уже снижались до азиатского кризиса 1997 года. Спад начался сразу после достижения пика: цены опускались на 2,4% в год с 1992 по 1997 год.
Сразу после азиатского кризиса в 1997 году падение ускорилось. Цены падали в среднем на 3,9% в год в течение 1998 и 1999 годов. Затем цены на жилье восстановились и росли в среднем на 4,8% в год с 2000 по 2006 год. ВВП Таиланда рос в среднем на 5,1% в год за тот же период.
Падение цен на недвижимость возобновилось в 2006 году (на 1,4% в год) из-за растущей политической неопределенности, вызванной отставкой премьер-министра Таксина Чинавата.
Кризис 2008 года
Падение цен ускорилось до 4,3% в 2007 году из-за политических волнений в стране и достигло 13,9% в год в 2008 году из-за нового глобального экономического кризиса и продолжавшейся политической нестабильности в Таиланде. С 2008 года массовые протесты нанесли значительный ущерб экономике, крупные аэропорты были закрыты на одну неделю в ноябре, позже был отменен Четвертый восточноазиатский саммит. Начался отток иностранцев из страны.
В 2008 году были приняты новые законы и поправки к действующему Закону о кондоминиумах, чтобы повысить доверие покупателей и предотвратить мошеннические действия застройщиков.
- Закон об условном депонировании, подписанный в мае 2008 года, защищает покупателей от убытков из-за задержки или отмены проектов застройщиками. Назначенный сторонний агент по условному депонированию хранит средства покупателя в финансовом учреждении и переводит средства после выполнения обязательств покупателя и застройщика.
- Закон о рассмотрении дел потребителей, подписанный в августе 2008 года, позволяет инвесторам привлекать девелоперов к ответственности за любую услугу, не оказанную после завершения строительства. Это заставляет застройщиков следить за тем, чтобы готовая недвижимость соответствовала той, что была представлена в рекламе.
- Новый закон о кондоминиумах, подписанный в июле 2008 года, требует заключения стандартизированных договоров купли-продажи между покупателями и застройщиками, предписанных Министерством внутренних дел. Застройщики вынуждены нести расходы на содержание непроданных кондоминиумов.
Эти поправки действуют и по сей день.
Экономика Таиланда вступила в рецессию в первом квартале 2009 г. Инфляция была на уровне 0,5% в 2009 году по сравнению с 5,8% в 2008 году. Однако частные инвестиции продолжали сокращаться в первом квартале 2009 года по мере снижения деловой уверенности из-за кризиса.
Политические потрясения сделали Таиланд значительно менее привлекательным для покупателей, особенно для иностранных покупателей. К июню 2009 года иностранный спрос на жилую недвижимость упал на 90%. Реальные цены на жилье в Таиланде были на 34,2% ниже своего пика 1992 года по состоянию на второй квартал 2009 года.
Пик строительства нового жилья пришелся на 1996 год, когда было построено около 127 000 единиц жилья. Впоследствии он резко снизился, в 2008 году объемы возведения нового жилья были на 55% ниже пикового значения.
Тем не менее, Бангкок в 2009 году испытывал переизбыток кондоминиумов. Заполняемость домов резко упала – до 73,1% в первом квартале 2009 года с 90,9% в четвертом квартале 2008 года. Несколько девелоперских проектов были отложены либо отменены из-за финансовых трудностей, связанных с глобальным кредитным кризисом.
Экономика Таиланда вошла в рецессию в первом квартале 2009 года из-за последствий глобального кредитного кризиса и политических потрясений.
В 2009 году правительство ввело два пакета мер стимулирования, чтобы смягчить последствия рецессии для потребителей и замедлить спад экономики.
О первом пакете было объявлено в январе 2009 года. Пакет включал меры по снижению налогов в секторе недвижимости для поощрения расходов:
- Жилая недвижимость стоимостью до 300 000 тайских бат не облагается налогом.
- До марта 2010 года были отменены пошлина за оформление собственности и специальный налог на бизнес.
- Расходы по процентам по ипотеке в размере до 100 000 тайских бат в год не подлежат налогообложению.
Коронавирусная рецессия 2020
Новый кризис начался с 2020 года с приходом пандемии COVID-19. Цены на недвижимость в Таиланде упали, но незначительно. Главной проблемой рынка недвижимости в период кризиса COVID-19 было приостановление и отмена многих проектов, что сократило количество новых объектов. В некоторых провинциях за время пандемии не было построено ни одного нового объекта.
Для повышения покупательской способности министерство внутренних дел ввело снижение платы за регистрацию права собственности и правовых актов на жилье (не более 3 млн бат) от 2% до 0,01% и льготные условия ипотеки до конца 2022 года. Введение ипотеки без первоначального взноса и со сниженными ипотечными ставками. Также сейчас снижен сбор за оформление ипотеки с 1% до 0,01%.
Низкие процентные ставки привели к увеличению уровня долга домохозяйств в Таиланде. В настоящее время Таиланд занимает 27-е место в мире по величине ВВП и 14-е место по соотношению долга домохозяйств к ВВП.
Конфликт между Россией и Украиной 2022
Новым кризисным фактором, повлиявшим на недвижимость Таиланда, стал острый конфликт между Россией и Украиной, начавшийся в феврале 2022 года. Из-за чего в марте произошел резкий рост цен на строительство и стройматериалы в 8,6% по сравнению с мартом прошлого года, цены увеличились на 5,3% по сравнению со средним показателем прошлого года и на 3,9% по сравнению с четвертым кварталом 2021 года. Произошло подорожание энергоносителей, цены на строительные материалы и оборудование по сравнению с показателями прошлого года тоже выросли: на изделия из дерева – на 4,6%, бетон – на 6,8%, санитарно-технические изделия – на 12,7%, электротехническое и сантехническое оборудование – на 6,6%.
Среди отрицательных факторов, которые, как ожидается, повлияют на рост бизнеса в 2021–2023 гг. основные – это:
- долг домохозяйств, который имеет тенденцию к дальнейшему увеличению, что напрямую влияет на покупательную способность людей;
- строгость кредитования финансовых учреждений;
- избыточное предложение на рынке;
- повышение цен на стройматериалы.
Принесли ли великие глобальные потрясения нашего века выгоду инвесторам в недвижимость? Определенно да, но только самым умелым из них. Для поддержания экономики и населения государство вводит льготные меры и законы, обеспечивающие безопасность граждан. В кризисы 1997 и 2008 годов было резкое снижение цен на недвижимость, что, безусловно, было очень выгодным моментом для инвестирования. Каждый раз после кризиса начинается рост цен на жилье – удобное время для перепродажи объектов, купленных на минимуме цен. Такой подъем можно было наблюдать с конца 2009 года по 2014 года. Однако в ковидный кризис резкого снижения цен не произошло. А сейчас из-за кризиса энергоносителей цены даже начинают расти, и их искусственно занижают для доступности жилья.
Для того чтобы поймать выгодный момент для инвестирования, необходимо всегда держать руку на пульсе и следить за мировой экономикой и политическими процессами не только в Таиланде, но и в регионе в целом.