Когда покупаешь недвижимость за границей, не всегда знаешь все аспекты процесса в новой стране – легко запутаться и упустить что-то важное. На что следует обратить внимание в Таиланде, чтобы потом не пожалеть о покупке?
Важно помнить об ограничениях, действующих в королевстве для покупки недвижимости иностранцем. Гражданин другого государства не может быть собственником земельного участка в Таиланде. Он может взять землю только в долгосрочную аренду. Недавно были введены льготы для держателей новейшей долгосрочной визы резидента LTR: с разрешения соответствующего ведомства они смогут покупать землю для бизнеса. Приобретая квартиру в кондоминиуме, важно соблюдать квоту: иностранцы могут владеть не более 49% собственности в здании. При покупке квартиры от застройщика квота точно будет соблюдена. Однако если квартира принадлежала тайцу, то он может не знать точных данных по квоте в доме. Тогда эти данные нужно уточнять у управляющей компании.
Надо заранее проверить, какой тариф за услуги управляющей компании введены в доме, где покупается квартира. В домах разного класса тариф будет отличаться. Высокая стоимость коммунальных услуг может в дальнейшем стать неприятным сюрпризом.
Также надо уточнить, нет ли задолженности по выбранному объекту: оплачены ли счета за воду, электричество, сделан ли ежегодный взнос в фонд кондоминиума. При покупке виллы следует проверить, зарегистрирована ли постройка на участке земли.
Если планируется сдавать купленную квартиру в аренду, следует узнать у управляющей компании правила, введенные в комплексе в этой сфере. Во многих кондоминиумах разрешено сдавать квартиры только на долгий срок − от месяца или даже от года.
Если иностранец планирует жить в Таиланде вместе со своим питомцем, надо знать, что во многих многоквартирных домах нельзя жить с домашними животными. Это запрещено правилами дома. Найти квартиру, где можно жить с кошкой или собакой, очень сложно. Скорее всего, нужно будет отдать предпочтение частному дому.
Если у объекта заниженная цена (особенно на вторичном рынке), надо обязательно выяснить, с чем это связано. У квартиры или виллы могут быть скрытые проблемы. Следует обратить внимание на инфраструктуру рядом, выяснить, нет ли поблизости источников неприятного запаха или шума и предусмотрена ли парковка около выбранного дома.
.jpg "На что обратить внимание при покупке недвижимости в Таиланде?")
Важность проверки документов в процессе покупки жилья нельзя переоценить. Конечно, с этим помогут риелторы и юристы. Но покупателю надо и самому понимать, что именно он подписывает и какие документы должны быть предоставлены продавцом.
Когда объект уже выбран, подписывается соглашение о резервации объекта. После подписания этого документа покупатель должен оплатить около 30% от всей суммы.
На этапе заключения соглашения покупатель получает черновой вариант соглашения о сделке на двух языках − тайском и английском. Целесообразнее заказать перевод тайского варианта на русский язык, чтобы избежать «сюрпризов» и точно знать, что подписывает покупатель. В документе должны быть указаны обязанности сторон, в том числе кто именно оплачивает налоги и сборы, описание объекта, его цены, другие детали.
Соглашение о купле-продаже необходимо также подать в Земельный департамент. Подписание этого соглашения должно быть совершено не позже 30 дней с момента резервации объекта.
Перевод денег − тоже очень важный момент в процессе покупки недвижимости. Оплата недвижимости в Таиланде, приобретаемой иностранцем, всегда производится транзакцией из иностранного банка в тайский банк в иностранной валюте (не в батах). После совершения перевода необходимо получить Свидетельство о сделке в иностранной валюте (FET Form), которое подтверждает перевод денег от покупателя к продавцу. Необходимо заранее проверить, возможен ли перевод из банка покупателя в Таиланд, чтобы на момент подписания соглашения о покупке быть уверенным, что транзакция пройдет без эксцессов.
В случае покупки недвижимости в Таиланде напрямую от застройщика необходимо пройти процесс регистрации соглашения о купле-продаже в местном Земельном управлении. Продавец и покупатель (или их представители) должны будут встретиться со служащим Управления и подписать документы о купле-продаже. После этого обе стороны оплачивают налоги и сборы, и на имя покупателя выписывается Право собственности.
При покупке недвижимости на вторичном рынке продавец должен будет передать ключи вместе с документом, который называется Табиен Бан. Этот документ удостоверяет регистрацию человека в жилье.
Можно ли купить недвижимость в Таиланде удаленно? Да, это возможно. Осмотреть выбранный объект можно по видео, записанному заранее, или онлайн в формате видеозвонка. В случае проведения сделки по покупке жилья в Таиланде онлайн за покупателя-иностранца все действия будет совершать его представитель – риелтор или юрист. Для этого потребуется написать доверенность на такого представителя. Переводы между банками осуществляются удаленно.
Но даже если покупатель делегирует процесс покупки недвижимости профессионалу, не стоит полностью отстраняться от процесса. Если на этапе выбора объекта и покупки упустить из виду какие-либо его недостатки, в будущем это может стать большой проблемой для нового владельца. Даже если он не планирует жить там лично, а покупает недвижимость в качестве инвестиции: плохой запах, шум из окна и другие недостатки могут повлиять на размер арендной платы и сильно снизить ожидаемый доход.
