Ситуация на рынке Таиланда в I половине 2024 года выглядит неоднозначно. В стране сократилось количество сделок, но при этом выросли стоимость недвижимости и годовая доходность. Продолжающееся замедление и спад рынка жилья привели к разработке планов по либерализации законов в отношении зарубежных инвесторов, что обеспечит приток иностранных вложений. Стоит отметить разницу между абсолютно не похожими друг на друга секторами: курортными резиденциями и кондоминиумами, последние из которых выбирают для покупки в ипотеку граждане королевства.
Содержание:
- Спад рынка в I квартале
- Снижение продолжилось во II квартале
- Пхукет – столица курортной недвижимости
- Рынок аренды и годовая доходность
- Кардинальные изменения
- Главное о ситуации
Спад рынка в I квартале
По данным Информационного центра недвижимости (Real Estate Information Center, REIC) государственного банка Government Housing Bank, в I квартале 2024 наблюдался спад рынка недвижимости. В течение этого периода было совершенно чуть менее 73 000 сделок, из-за чего показатель снизился на 13% по сравнению с I кварталом 2023, став самым незначительным с 2018 года. Наиболее заметно сокращение сделок с недвижимостью, стоимость которой варьируется от 5 до 7,5 млн THB (от 142 000 до 213 000 $).
Количество оформленных новых жилищных кредитов уменьшилось на 20,5% по сравнению с этим же периодом предыдущего года. Общая сумма займов достигла 122 млрд THB (3,46 млрд $), демонстрируя наиболее низкие показатели за последние 6 лет. В сложившейся ситуации аналитики полагают, что правительству и частному сектору требуется совместно выработать меры для привлечения покупателей из-за рубежа.
При этом в квартальном и годовом исчислении цены увеличились на 1%. Такие показатели связаны с несколькими аспектами: подорожанием земли и стройматериалов, а также ростом банковских ставок и зарплат работников.
Снижение продолжилось во II квартале
Итоги II квартала подвела в конце июля Тайская ассоциация кондоминиумов (Thai Condominium Association, TCA). Так, число сделок немного увеличилось относительно I квартала, но их количество заметно ниже показателей аналогичного периода предыдущего года. Самые невысокие показатели продаж за 12 лет у таунхаусов и других типов недвижимости стоимостью менее 3 млн THB (85 000 $). Продажи этих объектов уменьшились на 54% по сравнению со II кварталом 2023.
По словам президента TCA Прасерта Таедуллаясатита (Prasert Taedullayasatit), многие граждане Таиланда не могут купить жилье из-за того, что банки не одобряют кредиты, хотя на рынке наблюдается высокий спрос.
Иностранцы также совершают меньшее количество сделок. Специалист связал такое снижение с политической обстановкой в Мьянме, из-за чего число договоров, которые заключили граждане этого государства в Таиланде, сократилось на 50% относительно I квартала.
Эксперт подчеркнул, что уменьшение числа сделок сказывается на новых проектах, поскольку в первой половине 2024 года этот показатель стал самым низким за последние 13 лет.
Пхукет – столица курортной недвижимости
Несмотря на сложные условия на тайском рынке, сектор курортной недвижимости Пхукета продолжает расти, что подчеркнула Анна Баранова, директор агентства InDreams Phuket Real Estate. Этот регион особенно востребован среди зарубежных покупателей, которым не требуется прибегать к ипотеке.
«Мы не заметили какого-то усложнения ситуации на рынке недвижимости Пхукета в 2024 году. Рынок Таиланда в интересующем нас контексте можно разделить на сегмент жилой недвижимости для граждан страны, где покупки в основном финансируются с помощью ипотеки, и рынок курортной недвижимости для иностранцев. Последняя сконцентрирована на Пхукете, ее более дешевый сегмент – в Паттайе. Она есть и в Бангкоке, а также в отдельных провинциях вроде Самуи, где объем рынка совсем незначителен», – отметил эксперт.
На Пхукете в I квартале 2024 было выставлено на продажу около 72 000 жилых единиц на сумму 460 млрд THB (13 млрд $), а продано – 62 000 объектов. В течение этого периода девелоперы передали 25 новых проектов с 4000 единиц, общая стоимость которых составляет 54 млрд THB (1,53 млрд $). Большая часть из них – курортные кондоминиумы (vacation condominium).
Анна Баранова заявляет, что на сегодняшний момент на Пхукете анонсировано 130 новых проектов. Среди них – комьюнити с виллами и комплексы с апартаментами, которые включают от 200 до 1000 единиц.
Востребованность курортных кондоминиумов связана с их привлекательностью для инвестирования. Некоторые иностранные покупатели приобретают такие варианты на старте строительства, а впоследствии перепродают жилье после передачи в эксплуатацию с прибылью около 20–30%. Другие зарубежные инвесторы сохраняют недвижимость, чтобы пользоваться ей во время отпуска, а в остальное время сдавать ее посуточно в аренду.
Общий объем брендированных курортных резиденций Пхукета достиг рекордных 2,3 млрд $ в 2024 году, по данным консалтинговой компании C9 Hotelworks. Это делает рынок крупнейшим в мире, причем предлагая тенденции к росту.
Факторы роста
Туризм остается главной движущей силой развития рынка Пхукета: остров принял в 2023 году 8,38 млн человек, таким образом, количество посетителей увеличилось на 152% по сравнению с предыдущим годом. Регион обогнал Бали и Мальдивы и стал самым востребованным направлением в Юго-Восточной Азии.
По мнению Анны Барановой, недостаточное развитие инфраструктуры, в частности дорог, сдерживает развитие рынка Таиланда в целом. При этом правительство на Пхукете создало масштабный проект строительства инфраструктуры.
«Утверждены планы по строительству 3 хайвеев и 2 тоннелей, что улучшит логистику. В 2031 году появится материковый аэропорт, который будет принимать 22 млн пассажиров в год. Но еще раньше, в 2027 году, будет завершено строительство нового терминала международного аэропорта Пхукета; после этого пропускная способность аэропорта составит 18 миллионов человек в год», – говорит эксперт.
Специалист отмечает следующие факторы, которые влияют на рост рынка:
- теплый климат;
- почти не взимаются налоги с иностранных граждан;
- упрощенный визовый режим – удобные условия для различных социальных групп, среди которых пенсионеры и студенты;
- финансовые транзакции проводятся просто и быстро, а проверки по типу Know Your Customer минимальны;
- политическая ситуация в мире вынуждает иностранцев искать безопасную локацию;
- низкий уровень преступности;
- дружелюбное отношение коренного населения к иностранцам.
«Сегодня на Пхукете работает 13 международных школ, из которых 5 открылись в 2023 году. Это говорит о большом спросе среди иностранцев на местную недвижимость , и о том, что многие переезжают сюда на постоянное проживание», – рассказывает Анна Баранова.
Компания C9 Hotelworks утверждает, что за несколько лет число международных школ должно возрасти еще в 2 раза.
Рынок аренды и годовая доходность
Согласно отчету Global Property, средняя рентабельность инвестиций от аренды в стране достигает 6,27% годовых к началу второго полугодия 2024. Этот показатель превышает данные по итогам конца 2023 года, которые составляли 5,79% годовых. По мнению некоторых аналитиков, граждане страны вынуждены снимать недвижимость, поскольку не могут позволить себе ее купить. Востребованность аренды также поддерживается спросом среди туристов и релокантов.
Наиболее высокая доходность в Саттахипе, Самутпракане и на Пхукете, где этот показатель составляет 7,05, 6,75 и 6,36% в год соответственно. При этом в разных районах ситуация может отличаться: так, в бангкокском квартале Huai Khwang рентабельность инвестиций за студии достигает 8,41% годовых.
«По всему Таиланду средняя доходность примерно одинакова, разве что в Бангкоке она будет повыше. Если называть консервативные цифры, то для долгосрочной аренды доходность составляет 6–7% годовых, для краткосрочной – 7–10%. Также можно рассчитать капитализацию недвижимости, увеличение ее стоимости с учетом инфляции и роста рынка – и выгодно продать. Однако инвестору лучше заранее определиться со стратегией инвестирования. Важно с помощью профессионалов проанализировать ситуацию на рынке, спрос и тенденции, связанные со спросом», – отмечает Анна Баранова.
Кардинальные изменения
Для стимулирования рынка и развития экономики Таиланда, власти страны продумывают планы по либерализации законов в отношении зарубежных покупателей:
- повысить квоту в кондоминиумах для иностранных граждан до 75% площади – в настоящее время доля владения составляет менее 49%;
- увеличить срок права собственности лизхолд до 99 лет.
Инициаторы реформ считают, что подобные меры необходимы, так как действующее законодательство препятствует притоку иностранных вложений. Так, несколько проектов на Пхукете и в Паттайе, которые востребованы у покупателей из-за рубежа, уже исчерпали свои иностранные квоты. Высокая закредитованность местного населения и жесткие требования одобрения займов означают, что увеличение спроса со стороны граждан королевства не предвидится.
«Некоторые районы не привлекают местных покупателей, поэтому правительству следует увеличить квоты для иностранцев, чтобы стимулировать рост экономики», – сказал Вичай Вираткапан, врио генерального директора REIC (Vichai Viratkapan, the acting director-general of the REIC).
Однако Анна Баранова полагает, что повышение квот для зарубежных покупателей не окажет существенного воздействия на рынок Таиланда.
«У многих застройщиков эта квота не набирается, потому что иностранцы часто приобретают недвижимость в лизхолд. Исключение составляют только инвесторы из России, которые нередко готовы заплатить больше за возможность владеть недвижимостью», – объясняет специалист.
Эксперт также считает, что значительное влияние на рынок окажет увеличение срока лизхолда. В настоящее его длительность достигает 30 лет с правом пролонгации не более 3 раз. Если этот срок будет продлен изначально до 99 лет, это приведет к значительному росту стоимости и продаж недвижимости.
Предложенные реформы, несмотря на потенциально благоприятное влияние на экономику государства, были раскритикованы некоторыми политиками с консервативными взглядами. Из-за этого сроки реализации нововведений остаются неясными.
Главное о ситуации
Рынок жилья Таиланда в I квартале 2024 года продемонстрировал не слишком удачные результаты: уменьшается количество сделок и сокращается число предложений. По данным Тайской ассоциации кондоминиумов, в стране не только зафиксировано рекордное снижение количества сделок, но и новых проектов стоимостью до 3 млн THB (85 000 $).
Хотя наблюдаются трудности, цена недвижимости растет умеренными темпами – на 5% в год. Рентабельность от аренды увеличилась сравнительно с окончанием 2023 года. На данный момент доходность достигает 6,27% в год.
В то время как местные жители не покупают недвижимость из-за невозможности получить ипотеку, иностранцы активно приобретают курортные резиденции. Особенно популярен рынок Пхукета – центра брендированных проектов в этом секторе. Все больше иностранцев выбирают регион не только для инвестирования, но и для собственного проживания.
Пхукет востребован благодаря развитой инфраструктуре, которую не могут предложить другие провинции: местные власти занимаются расширением пропускной способности международного аэропорта и строительством новых шоссе.
Чтобы привлечь больше зарубежных инвесторов, правительство планирует повысить количество квот для иностранцев в кондо до 75% и увеличить изначальный срок лизхолда до 99 лет. Эти действия поддерживаются REIC, однако политики с консервативными взглядами отреагировали на предложенные меры негативно. Эксперт в сфере недвижимости в Таиланде полагает, что рост количества квот для иностранных покупателей значительно не повлияет на рынок. Однако, по мнению специалиста, ситуацию существенно поможет решить продление сроков лизхолда.