Аренда недвижимости в Таиланде: что нужно знать

В этой статье мы расскажем об основных правилах и законах в Таиланде касательно аренды жилья. Это важно знать как арендаторам, так и тем, кто хочет сдавать свою недвижимость. Сдача недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода от недвижимости для инвесторов. Если вы планируете купить жильё в Таиланде с последующей сдачей в аренду, ознакомьтесь с приведенными ниже данными.

Важно упомянуть, что можно сдавать или снимать жильё в Таиланде как через агента, так и лично. В роли агентства может выступать управляющая компания или застройщик. Если вы обратились в агентство, то его представители позаботятся о подготовке нужных документов и их соответствии требованиям закона.

Однако если вы решили снять жильё у частного лица или сдавать свою недвижимость без участия посредников, прежде всего стоит внимательно ознакомиться с законодательством Таиланда. А при составлении договора лучше обратиться к юристу.

«Собственники годами сдавали и не декларировали доход, считая, что это никого не касается. С автоматическим обменом налоговой информацией такая позиция стала рискованной: сведения о счетах уходят в страну налогового резидентства без всякого запроса».

— налоговый консультант по Таиланду

Договор аренды недвижимости в Таиланде

В 2018 году в Таиланде поменялось законодательство в отношении аренды домов и квартир, в соответствующие законы были внесены определённые дополнения. С 4 сентября 2025 года действует новая редакция: регламент Комитета по договорам, опубликованный 6 июня 2025 года. Он охватывает всех, кто сдаёт три и более объекта (раньше — пять), и распространяется в том числе на сдачу через интернет-площадки.

Прежде всего надо знать, что иностранный собственник имеет право сдавать недвижимость в аренду: как апартаменты, так и частный дом. Арендодателем может быть человек, который пробрёл недвижимость по договору freehold и leasehold на равных условиях.

Согласна правкам 2018 года, договор обязательно должен быть составлен на тайском языке, возможно также составление второго экземпляра на английском или другом языке. К договору также обязательно должна прилагаться опись, где перечисляется всё имущество, находящееся в доме или квартире, и плюс к этому обозначено состояние недвижимости. К описи могут прилагаться фотографии. Под описью должна стоять подпись съемщика, подтверждающая, что он провел инспекцию и согласен с информацией, указанной в этом документе.

Договоры заключаются в двух экземплярах равной юридической силы, один из которых после подписания должен быть передан арендатору. Условия, которые противоречат регламенту, недействительны, даже если они подписаны обеими сторонами: например, запрет на возврат депозита, наценка на электричество сверх государственного тарифа или право собственника войти в квартиру без предупреждения.

Real estate rental in Thailand: what you need to know about renting

Краткосрочная аренда

Согласно законодательству, частный дом можно сдавать на любой срок. А вот квартиры в кондоминиумах разрешено предоставлять в аренду только на длительный срок – от месяца и выше. При этом управляющая компания и совет жильцов дома могут вносить свои поправки в это требование, например, разрешить аренду только от года. А вот разрешить посуточную сдачу правлением дома нельзя: срок меньше 30 дней подпадает под закон о гостиницах и требует лицензии. Наказание — до года лишения свободы, штраф 20 000 батов и ещё по 10 000 батов за каждый день нарушения; за нарушение правил кондоминиума добавляется до 50 000 батов и до 5000 батов в день. Выяснять, что разрешено в конкретном доме, лучше до покупки инвестиционной недвижимости.

Легален ли сервис Airbnb в Таиланде

Во многих многоквартирных домах в лобби можно увидеть объявление, где говорится, что Airbnb в Таиланде нелегален. Сам сервис законом не запрещён, вопрос в сроке сдачи. Сдавать жильё меньше чем на 30 дней без гостиничной лицензии нельзя независимо от площадки: так работает закон о гостиницах, и суды уже штрафовали владельцев квартир по объявлениям в интернете. Туристическая полиция и муниципалитеты сверяют объявления на площадках бронирования с реестром лицензий. Через Airbnb можно спокойно сдавать на срок от 30 дней, если это не запрещено правилами дома.

Доход от аренды и налоги

Доход, полученный от сдачи недвижимости в Таиланде в аренду, подлежит обложению подоходным налогом. Если вы пользуетесь услугами агентства, то оно позаботиться об этом без вашего участия. Если вы сдаёте лично, то можете заниматься налогами также сами или нанять местного бухгалтера.

Если вы сдаёте недвижимость через управляющую компанию или другое юридическое лицо, налог выплачивается за два раза: аванс (Withholding Tax), который удерживается при выплате вам денег, и вторая часть – доплата или возвращение переплаты государственными органами по реальным результатам года. Ставка аванса зависит от вашего налогового статуса, а не от наличия номера налогоплательщика: с налогового резидента Таиланда удерживают 5%, с нерезидента — 15% от арендной платы. Налоговым резидентом становятся, прожив в стране 180 дней и больше за календарный год. При оформлении тайского номера налогоплательщика процесс несколько сложнее, но выгоднее: раз в год необходимо подавать налоговую декларацию на полученный доход. Из дохода вычитают 30% как расходы на содержание объекта, а личный вычет составляет 60 000 батов в год на налогоплательщика. Если фактические расходы больше 30%, их можно заявить по документам. Однако стоит помнить, что при приобретении недвижимости по форме leasehold вы не являетесь собственником недвижимости, а снимаете её в долгосрочную аренду. Таким образом, когда вы сдаёте такую недвижимость в аренду – это будет считаться субарендой. В этом случае вы не имеете права на вычет.

Сумма годового дохода после причитающихся вычетов облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Ставки не менялись и действуют в 2026 году:

Сумма дохода (бат)	Ставка налога
0 – 150 000	Не облагается
150 000 – 300 000	5%
300 000 – 500 000	10%
500 000 – 750 000	15%
750 000 – 1 000 000	20%
1 000 000 – 2 000 000	25%
2 000 000 – 4 000 000	30%
свыше 4 000 000	35%

Избежание двойного налогообложения

У Таиланда есть соглашение об избежание двойного налогообложения с 61 страной, в том числе с Россией. Это помогает избежать начисления налога на доходы одновременно и по месту нахождения, и по месту гражданства.

Real estate rental in Thailand: what you need to know about renting

Регистрация арендаторов

Всех иностранных арендаторов необходимо регистрировать в иммиграционной службе по форме ТМ.30. Форма ТМ.30 – это «Уведомление от домовладельца, собственника или владельца жилого помещения, в котором проживает иностранное лицо». Данный документ необходим для легального нахождения иностранца в стране наряду с визой и «отчётом о 90 дней», который необходимо делать каждые 90 дней пребывания в стране в местном иммиграционном центре (или онлайн). Форма ТМ.30 должна быть оформлена собственником жилья. При отсутствии данного документа иностранец может не получить продление визы, а на собственника жилья будет наложен штраф. В большинстве регионов Таиланда ТМ.30 можно оформить онлайн. В некоторых регионах иностранцу-арендатору и собственнику недвижимости необходимо будет явиться в иммиграционный офис.

В документе содержится личная информация иностранца, адрес жилья и личные данные собственника. По закону ТМ.30 необходимо оформить в течение 24 часов после въезда иностранца в жильё. Штраф собственнику доходит до 10 000 батов, арендатору — до 2000 батов. Кроме сайта иммиграционного бюро уведомление принимают через приложение Section 38. Квитанцию о подаче стоит забрать сразу: без неё в иммиграционном центре не примут документы на продление визы.

Долгосрочная аренда на срок более 3 лет

В соответствии с законами об аренде в Таиланде аренда недвижимости на срок более 3 лет должна быть оформлена и зарегистрирована в документе о праве собственности на землю (документ о праве собственности на землю или кондоминиум), которое хранится в реестрах отделений Земельного департамента. Срок зарегистрированного договора аренды не может превышать 30 лет. Обещание продлить аренду ещё на два тридцатилетних срока юридической силы не имеет: в марте 2025 года Верховный суд признал схему «30+30+30» обходом закона. Незарегистрированный договор действует только три года.

Передача прав аренды, субаренда

Право арендатора на субаренду или переуступку аренды должно быть указано в договоре аренды, иначе арендатору в соответствии с тайскими законами не разрешается сдавать в субаренду или переуступать аренду другому лицу.

Залог

В Таиланде принято брать залог с арендатора. Деньги возвращаются после истечения договора об аренде. По регламенту 2025 года предоплата не может быть больше месячной аренды, а депозит вместе с предоплатой — больше трёх месяцев. В договоре должны быть прописаны размер залога и условия его возврата: деньги возвращают в течение 7 дней после окончания договора и выезда жильца, а при подтверждённых повреждениях — в течение 14 дней. Удерживать депозит за естественный износ нельзя.

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ К 2026 ГОДУ

С 4 сентября 2025 года действует новый регламент по аренде жилья: он охватывает арендодателей с тремя и более объектами и ограничивает предоплату, депозит и сроки его возврата.
Аванс по налогу зависит от налогового статуса: 5% с резидента и 15% с нерезидента, а личный вычет вырос до 60 000 батов в год.
Соглашений об избежании двойного налогообложения у Таиланда стало 61.
Верховный суд в марте 2025 года закрыл схему «30+30+30» по долгосрочной аренде.
Объявления о посуточной сдаче на площадках бронирования сверяют с реестром гостиничных лицензий.