В этой статье мы расскажем об основных правилах и законах в Таиланде касательно аренды жилья. Это важно знать как арендаторам, так и тем, кто хочет сдавать свою недвижимость. Сдача недвижимости в аренду – один из самых популярных способов получения пассивного дохода от недвижимости для инвесторов. Если вы планируете купить жильё в Таиланде с последующей сдачей в аренду, ознакомьтесь с приведенными ниже данными.
Важно упомянуть, что можно сдавать или снимать жильё в Таиланде как через агента, так и лично. В роли агентства может выступать управляющая компания или застройщик. Если вы обратились в агентство, то его представители позаботятся о подготовке нужных документов и их соответствии требованиям закона.
Однако если вы решили снять жильё у частного лица или сдавать свою недвижимость без участия посредников, прежде всего стоит внимательно ознакомиться с законодательством Таиланда. А при составлении договора лучше обратиться к юристу.
Содержание:
- Договор аренды недвижимости в Таиланде
- Краткосрочная аренда
- Легален ли сервис Airbnb в Таиланде
- Доход от аренды и налоги
- Избежание двойного налогообложения
- Регистрация арендаторов
- Долгосрочная аренда на срок более 3 лет
- Передача прав аренды, субаренда
- Залог
Договор аренды недвижимости в Таиланде
В 2018 году в Таиланде поменялось законодательство в отношении аренды домов и квартир, в соответствующие законы были внесены определённые дополнения. Эти поправки применяются и сейчас.
Прежде всего надо знать, что иностранный собственник имеет право сдавать недвижимость в аренду: как апартаменты, так и частный дом. Арендодателем может быть человек, который пробрёл недвижимость по договору freehold и leasehold на равных условиях.
Согласна правкам 2018 года, договор обязательно должен быть составлен на тайском языке, возможно также составление второго экземпляра на английском или другом языке. К договору также обязательно должна прилагаться опись, где перечисляется всё имущество, находящееся в доме или квартире, и плюс к этому обозначено состояние недвижимости. К описи могут прилагаться фотографии. Под описью должна стоять подпись съемщика, подтверждающая, что он провел инспекцию и согласен с информацией, указанной в этом документе.
Договоры заключаются в двух экземплярах равной юридической силы, один из которых после подписания должен быть передан арендатору.
Краткосрочная аренда
Согласно законодательству, частный дом можно сдавать на любой срок. А вот квартиры в кондоминиумах разрешено предоставлять в аренду только на длительный срок – от месяца и выше. При этом управляющая компания и совет жильцов дома могут вносить свои поправки в это требование, например, разрешить аренду только от года или, наоборот, позволить посуточную аренду. Обычно посуточная аренда разрешена в кондоминиумах в туристических районах, например в Паттайе. Выяснять такие вопросы лучше до приобретения инвестиционной недвижимости.
Легален ли сервис Airbnb в Таиланде
Во многих многоквартирных домах в лобби можно увидеть объявление, где говорится, что Airbnb в Таиланде нелегален. Это не так. Использование Airbnb или других подобных сервисов не запрещено законами королевства. Однако нужно учитывать правила конкретного дома, о которых шла речь выше. Если в доме не разрешена краткосрочная аренда, то и через Airbnb свою квартиру можно будет сдавать только на длительный срок.
Доход от аренды и налоги
Доход, полученный от сдачи недвижимости в Таиланде в аренду, подлежит обложению подоходным налогом. Если вы пользуетесь услугами агентства, то оно позаботиться об этом без вашего участия. Если вы сдаёте лично, то можете заниматься налогами также сами или нанять местного бухгалтера.
Если вы сдаёте недвижимость через управляющую компанию или другое юридическое лицо, налог выплачивается за два раза: аванс (Withholding Tax), который удерживается при выплате вам денег, и вторая часть – доплата или возвращение переплаты государственными органами по реальным результатам года. Итак, управляющая компания удержит налоговый аванс 5% при наличии ИНН (идентификационный номер налогоплательщика), когда будет переводить вам доход от аренды. При отсутствии тайского ИНН ставка составит 15% от прописанной в договоре арендной плате. При оформлении тайского номера налогоплательщика процесс несколько сложнее, но выгоднее: раз в год необходимо подавать налоговую декларацию на полученный доход. Вы можете получить персональный вычет в сумме 30 000 бат в год на одного налогоплательщика. И вычет затрат на аренду в размере 30%. Однако стоит помнить, что при приобретении недвижимости по форме leasehold вы не являетесь собственником недвижимости, а снимаете её в долгосрочную аренду. Таким образом, когда вы сдаёте такую недвижимость в аренду – это будет считаться субарендой. В этом случае вы не имеете права на вычет.
Сумма годового дохода после причитающихся вычетов облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Ставки актуальны на 2023 год и будут пересчитаны в 2024 году:
| Сумма дохода (бат) | Ставка налога |
|---|---|
| 0 – 150 000 | Не облагается |
| 150 000 – 300 000 | 5% |
| 300 000 – 500 000 | 10% |
| 500 000 – 750 000 | 15% |
| 750 000 – 1 000 000 | 20% |
| 1 000 000 – 2 000 000 | 25% |
| 2 000 000 – 4 000 000 | 30% |
| >4 000 000 | 35% |
Избежание двойного налогообложения
У Таиланда есть соглашение об избежание двойного налогообложения с 48 странами, в том числе с Россией. Это помогает избежать начисления налога на доходы одновременно и по месту нахождения, и по месту гражданства.
Регистрация арендаторов
Всех иностранных арендаторов необходимо регистрировать в иммиграционной службе по форме ТМ.30. Форма ТМ.30 – это «Уведомление от домовладельца, собственника или владельца жилого помещения, в котором проживает иностранное лицо». Данный документ необходим для легального нахождения иностранца в стране наряду с визой и «отчётом о 90 дней», который необходимо делать каждые 90 дней пребывания в стране в местном иммиграционном центре (или онлайн). Форма ТМ.30 должна быть оформлена собственником жилья. При отсутствии данного документа иностранец может не получить продление визы, а на собственника жилья будет наложен штраф. В большинстве регионов Таиланда ТМ.30 можно оформить онлайн. В некоторых регионах иностранцу-арендатору и собственнику недвижимости необходимо будет явиться в иммиграционный офис.
В документе содержится личная информация иностранца, адрес жилья и личные данные собственника. По закону ТМ.30 необходимо оформить в течение 24 часов после въезда иностранца в жильё.
Долгосрочная аренда на срок более 3 лет
В соответствии с законами об аренде в Таиланде аренда недвижимости на срок более 3 лет должна быть оформлена и зарегистрирована в документе о праве собственности на землю (документ о праве собственности на землю или кондоминиум), которое хранится в реестрах провинциальных или местных департаментах Земельного управления. Срок зарегистрированного договора аренды не может превышать 30 лет.
Передача прав аренды, субаренда
Право арендатора на субаренду или переуступку аренды должно быть указано в договоре аренды, иначе арендатору в соответствии с тайскими законами не разрешается сдавать в субаренду или переуступать аренду другому лицу.
Залог
В Таиланде принято брать залог с арендатора. Деньги возвращаются после истечения договора об аренде. По закону такой залог должен быть равен 1 месяцу аренды, но на практике обычно берут сумму, равную 2 месяцам аренды. В договоре должны быть прописаны размер залога и условия его возврата. По закону, залог должен быть возвращен в течение 7 дней с момента истечения арендного контракта и выезда съемщика из жилья.