Аренда квартиры в Таиланде: подводные камни и как их избежать

Таиланд – одна из самых популярных туристических стран. Сюда приезжают отдохнуть на пару недель, перезимовать или даже переселяются на постоянное место жительства. Людей привлекают жаркий приятный климат, комфортная жизнь и невысокие цены в стране.

Содержание:

Документы для легитимного пребывания иностранца в стране
Залог
- Что арендодателю можно требовать по закону
Подписание контракта
Особенности съемных квартир в Таиланде
Что изменилось к 2026 году
Популярные вопросы

«Депозит возвращают не все и не всегда. Спасает опись при заселении с фотографиями и датой — без неё спор сводится к слову против слова, и выигрывает тот, у кого на руках деньги».

— специалист по арендным сделкам в Таиланде

На покупку недвижимости решаются не все. Большинство иностранцев предпочитает снимать жилье. Потенциальные покупатели также нередко хотят какое-то время пожить в разный районах или регионах страны, чтобы понять, какой из них подходит им лучше. Наиболее популярный вид недвижимости для аренды – это квартиры в многоэтажных домах.

Местные агенты недвижимости с радостью помогают иностранцам найти подходящее жилье. Давайте разберемся, есть ли подводные камни в аренде квартиры в Таиланде. На что следует обратить внимание при подписании контракта?

Эта информация будет полезна не только арендаторам, но и владельцам тайской недвижимости, которые решат сдавать свою квартиру для дополнительного заработка.

Документы для легитимного пребывания иностранца в стране

На сегодняшний день Таиланд отменил ограничения, связанные с COVID-19. Для посещения страны больше не требуются сертификаты о вакцинации. Любой иностранный гражданин может свободно въехать в королевство и находиться на его территории до 60 дней — таков сейчас срок безвизового пребывания, его можно один раз продлить ещё на 30 дней за 1900 батов (57 $). Суммарно без визы разрешено находиться в стране не больше 90 дней за любые 180. В мае 2026 года кабинет министров одобрил возврат к 30 дням, но эти правила вступят в силу только через 15 дней после публикации в Королевском вестнике, а её пока не было. А при аренде жилья иностранцам в Таиланде особое внимание надо обратить на форму TM.30. Для начала определим, что это.

ТМ.30 – это Уведомление от домовладельца, собственника или владельца жилого помещения, в котором проживает иностранное лицо. Данная форма необходима для многих действий в иммиграционном бюро Таиланда. Этот документ требуется для легального нахождения иностранца в королевстве, наряду с визой и отчетом за 90 дней, который необходимо предоставлять каждые 90 дней пребывания в стране в местный иммиграционный центр (или онлайн).

ТМ.30 должно быть оформлено собственником жилья в Таиланде. Оно также автоматически подается на постояльцев хостелов и отелей. При отсутствии данного документа иностранец может не получить продление визы, а на собственника жилья будет наложен штраф. В большинстве регионов Таиланда ТМ.30 можно оформить онлайн. В документе содержатся личная информация иностранца, адрес проживания и личные данные собственника. По закону ТМ.30 необходимо оформить в течение 24 часов после въезда арендатора в жилье. Для этого потребуются:

заполненная форма ТМ.30;
копия удостоверения личности собственника жилья и арендатора;
данные о въезде — бумажную карточку ТМ.6 заменила цифровая карта прибытия, которую заполняют онлайн до вылета;
копия договора аренды.

Штрафы за неподанное уведомление разные для сторон: собственнику грозит до 10 000 батов (302 $), иностранцу — до 2000 батов (60 $). Подать документ можно через онлайн-систему иммиграционного бюро или приложение Section 38. После подачи собственник получает квитанцию — её стоит забрать сразу, без неё в иммиграционном центре не примут документы на продление визы.

Некоторые владельцы недвижимости отказываются оформлять ТМ.30, что может стать проблемой для иностранца. Возможно, дело в том, что хозяин жилья не владеет правом на собственность или укрывается от налогов. Вам следует лично проследить за оформлением этого документа и заранее предупредить об этом арендодателя, так как не все тайцы знают о ТМ.30. Если сделка проходит через агентство, то риелторы должны предупредить владельца об особенностях сдачи квартиры иностранцу.

Залог

В Таиланде принято брать с нанимателя жилья залог, который будет возвращен после истечения договора об аренде. С 4 сентября 2025 года действует новый регламент Комитета по договорам: предоплата не может превышать месячную аренду, а депозит вместе с предоплатой — трёх месяцев аренды. Депозит возвращают в течение 7 дней после окончания договора, а если есть подтверждённые повреждения — в течение 14 дней. К сожалению, часто собственники отказываются отдавать депозит, особенно иностранцам. Арендодатели находят причины и заявляют, что съемщики что-то испортили в квартире. Для защиты от таких случаев рекомендуем сделать фотографии жилья до въезда в него и при выезде.

Что арендодателю можно требовать по закону

Регламент распространяется на тех, кто сдаёт три и более объекта, — а это почти все агентства, застройщики и частные владельцы нескольких квартир. Условия договора, которые ему противоречат, недействительны, даже если вы их подписали.

Что	Норма с сентября 2025 года
Предоплата	Не больше месячной аренды
Депозит вместе с предоплатой	Не больше трёх месяцев аренды
Возврат депозита	7 дней, при подтверждённых повреждениях — 14 дней
Свет и вода	Только по государственному тарифу, наценка запрещена
Естественный износ	Нельзя удерживать из депозита
Доступ в квартиру и смена замков	Собственник не может входить без предупреждения и менять замки при просрочке

Если депозит не отдают, спор решается не только перепиской. Жалобу принимает Управление по защите прав потребителей: телефон 1166 внутри страны и форма на complaint.ocpb.go.th, обращение бесплатное, есть англоязычная подача. К заявлению прикладывают договор, фотографии на въезде и выезде, переписку и подтверждение оплаты.

Подписание контракта

При подписании контракта настаивайте на том, чтобы договор был переведен на английский язык: так вам будет легче понять его содержание. Большинство местных агентств сразу составляют контракт на двух языках. К документу должна быть подшита копия идентификационной карты собственника. Перед тем как поставить подпись в договоре, убедитесь в следующем:

Совпадает ли арендная плата в документе с той, о которой вы договаривались?
Совпадает ли срок аренды с тем, который был оговорен?
Каковы условия преждевременного разрыва договора?
Запрашивает ли арендодатель залог за квартиру и в какой сумме?
Указан ли срок возврата залога?
В какой день каждого месяца необходимо выплачивать арендную плату?
Кто оплачивает счета за коммунальные услуги?
Кто несет ответственность за расходы на техническое обслуживание, если в квартире что-то сломается?
Кто несет ответственность за расходы на регулярное обслуживание кондиционеров?
Есть ли какие-то особые условия или ограничения?

Договор аренды составляется в двух экземплярах. Собственник и арендатор подписывают оба экземпляра, каждый берет себе по одной копии. Очень важно сохранять контракт до конца срока его действия. Он понадобится при большинстве операций в иммиграционном центре.

В квартирах в Таиланде выставляются ежемесячные счета за воду и электричество, которые чаще всего оплачивает арендатор. Собственник же вносит ежегодный взнос за услуги управляющей компании. Этот счет обычно выставляется в январе каждого года. В некоторых кондоминиумах предусмотрены клининговые услуги. Иногда владельцы квартир в Таиланде настаивают на уборке и сами оплачивают ее. Лучше, чтобы все такие условия были прописаны в контракте.

Стоит обратить внимание на то, что во многих кондоминиумах запрещена краткосрочная аренда. В лобби жилых комплексов можно увидеть стенды, сообщающие, что краткосрочный съем жилья в кондоминиумах нелегален. Также при отсутствии долгосрочного (менее одного года) договора аренды будет невозможно продлить долгосрочную визу. Стоит помнить, что, снимая или сдавая квартиру на короткий срок, вы действуете на свой страх и риск. Запрет идёт из закона о гостиницах: сдавать жильё меньше чем на 30 дней без лицензии нельзя. Нарушителю грозит до года лишения свободы, штраф 20 000 батов (604 $) и ещё по 10 000 батов (302 $) за каждый день, пока нарушение продолжается. Отдельно наказывают за нарушение правил кондоминиума: до 50 000 батов (1510 $) и до 5000 батов (151 $) в день. Туристическая полиция и муниципалитеты сверяют объявления на площадках бронирования с реестром лицензий, так что расчёт «нас не заметят» больше не работает.

Особенности съемных квартир в Таиланде

При выборе недвижимости в Таиланде важно обратить внимание на наличие плиты, так как в некоторых квартирах она может отсутствовать. Часто в квартирах нет и стиральной машины, так как в здании может быть отдельное помещение-прачечная с общественными стиральными машинами, которыми может воспользоваться любой житель дома за небольшую плату. При этом необходимо иметь свой стиральный порошок. В большинстве домов в Таиланде нет централизованного подогрева воды. По трубам идет холодная вода, а подогрев в душевой осуществляется с помощью электрического бойлера. Нужно обращать внимание на наличие данного устройства.

Во многих домах в Таиланде запрещено содержание домашних питомцев. Если вы путешествуете со своим любимцем, найти квартиру будет непросто (но все же возможно).

В современных жилых комплексах, как правило, есть дополнительные услуги: бассейн, фитнес, сауна, место для барбекю, коворкинг и др. Каждый проживающий, включая арендаторов, имеет право на использование этих сервисов. О наличии и правилах пользования дополнительными услугами лучше узнать у собственника жилья.

Не стоит забывать об общей проверке состояния квартиры перед снятием ее в аренду. Посмотрите, работают ли все электроприборы, в хорошем ли состоянии мебель и ремонт в целом. При наличии незначительных поломок зафиксируйте их на фотографиях, чтобы в дальнейшем хозяин не обвинил вас в причинении вреда его имуществу.

ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ К 2026 ГОДУ

Безвизовый срок сейчас 60 дней с продлением на 30. Возврат к 30 дням одобрен правительством в мае 2026 года, но пока не опубликован в Королевском вестнике.
С 4 сентября 2025 года действует новый регламент по аренде жилья: он охватывает тех, кто сдаёт три и более объекта, ограничивает предоплату и депозит и задаёт сроки возврата.
Бумажную карточку ТМ.6 заменила цифровая карта прибытия, обязательная с 1 мая 2025 года.
Уведомление ТМ.30 подают через онлайн-систему или приложение Section 38, штраф собственнику — до 10 000 батов.
За посуточную сдачу без лицензии штрафуют по закону о гостиницах, а объявления на площадках бронирования сверяют с реестром лицензий.