Таиланд и Вьетнам — одни из самых популярных в мире стран для туристов. Тропический климат притягивает сюда европейцев как на «зимовки», так и на пляжный отдых в любое время года. Культурное наследие обоих государств интересует любителей экзотики. После проведения отпуска в азиатских странах некоторые иностранцы задумываются о приобретении там недвижимости для постоянной жизни, пребывания на отдыхе или в качестве инвестиций.
Давайте рассмотрим, какая из двух стран лучше подходит для инвестиций в недвижимость и где лучше условия покупки жилья для иностранца.
Содержание
Экономическое положение
Королевство Таиланд и Социалистическая Республика Вьетнам входят в АСЕАН — Ассоциацию государств Юго-Восточной Азии. Также обе страны называют «азиатскими тиграми второй волны», то есть новыми индустриальными странами. Таиланд и Вьетнам активно развиваются. Высокие темпы урбанизации стимулируют быстрое строительство в крупных городах и административных центрах. Рынок недвижимости в обоих государствах предлагает множество современных качественных объектов.
На данный момент экономическое развитие Таиланда сильно опережает Вьетнам. Так, на 2020 год показатель ВВП на душу населения в долларах США в Таиланде был равен 19 228 в год, в то время как во Вьетнаме — 8374. Бангкок, столица Таиланда, несколько лет подряд был самым посещаемым городом мира и является важнейшим транспортным узлом в Юго-Восточной Азии. Вьетнам не может похвастаться такими показателями.
.jpg)
Законы и нормы на владение недвижимостью
В Таиланде на данный момент отношения на рынке недвижимости регулирует Закон о земле от 1954 года (с правками от 1999 и 2008 годов) и Акт о кондоминиумах от 1975 года (с правками от 1990 и 2008 годов). Во Вьетнаме действует новое право о земле от 2013 года и закон о недвижимости от 2015 года. При этом именно закон от 2015 года коренным образом изменил права иностранцев на владение недвижимостью во Вьетнаме, открыв этот рынок для граждан других стран.
С 1 июля 2015 года иностранные физические и юридические лица могут приобретать вьетнамскую недвижимость. Но нельзя забывать, что Вьетнам — социалистическая республика. В стране нет бессрочного права собственности для иностранцев. Гражданин другого государства может приобрести любую недвижимость во Вьетнаме по договору долгосрочной аренды Leasehold максимум на 50 лет с последующей возможностью продления еще на 50 лет. При заключении брака с местным жителем/жительницей иностранец начинает приравниваться к гражданину Вьетнама в правах на приобретение собственности и с этого момента может покупать недвижимость в форме Freehold.
Для понимания условий покупки недвижимости в Таиланде и Вьетнаме напомним, какие формы собственности на недвижимость возможны в этих странах:
Freehold — полное, не ограниченное по времени владение собственностью.
Leasehold — ограниченное по времени владение, по сути, долгосрочная аренда с правом сдавать в аренду, продавать, дарить, наследовать и прочее.
Во Вьетнаме есть и другие ограничения для иностранцев. Так, они не имеют права селиться в любой точке Вьетнама без согласования с властями. Государство определяет зоны, где неграждане страны могут купить жилье. Также есть квота на приобретение недвижимости: не более 10% или 250 объектов (причем выбирается меньшее число) в одном административном районе (коттеджном поселке) и не более 30% единиц в многоквартирном доме.
В Таиланде земля тоже не может быть собственностью иностранца. Можно оформить долгосрочную аренду на 30 лет с максимальным продлением до 90 лет. Есть и официальный путь покупки земли в собственность: иностранец может создать на территории Таиланда компанию и на ее имя купить землю, однако 51% акций компании должны принадлежать гражданам королевства.
В то же время квартиры и дома любого типа могут быть куплены иностранцем в полную собственность (Freehold) в любом регионе Таиланда. С одним ограничением при покупке апартаментов в кондоминиуме: иностранцы могут владеть не более чем 49% квартир в доме.
При покупке недвижимости в Таиланде одним из условий является обязательный перевод денег из банка покупателя в иностранной валюте и дальнейшая конвертация в баты уже в банке Таиланда. В то время как во Вьетнаме оплатить недвижимость можно любым способом, в том числе наличным расчетом.
В Таиланде иностранцы не могут рассчитывать на ипотеку. Во Вьетнаме это возможно. Банки страны выдают иностранцам кредиты до 70% от стоимости недвижимости под 6,5–7,5% годовых.
В обеих странах не предусмотрено получение ВНЖ или гражданства при покупке недвижимости. Однако в Таиланде можно получить долгосрочную элит-визу на срок до 20 лет при покупке жилья не менее чем за 70 000$.
Права иностранцев на владение собственностью:
| Таиланд | Вьетнам | |
|---|---|---|
| Собственность на землю | Leasehold (30 лет, максимум до 90 лет) | Leasehold (50 лет, продление еще на 50 лет) |
| Собственность на квартиры (кондоминиумы) | Freehold/Leasehold (иностранцы владеют 49%) | Leasehold (иностранцы владеют 30%) |
| Собственность на виллы/ таунхаусы/ дома и т.д. | Leasehold/ | Leasehold (10% или 250 отдельно стоящих домов в административном районе) |
| Статус в стране после покупки недвижимости | Возможность получить элит-визу (при инвестиции более 70 000$) | Нет |
| Регионы, где иностранец может купить недвижимость | Нет ограничений | Правительственные ограничения |
| Ипотека | Нет | Да |
Выгода для инвесторов
Самый известный курорт Вьетнама — это Нячанг. Также есть курорты Фантьет, Фукок, Далат, Дананг и др. Квартиру там можно купить по цене около 1100 долларов США за кв. м. В городе можно найти как элитную виллу, так и небольшую квартирку. На популярных курортах Таиланда, например в Паттайе, Пхукете, Хуахине, Самуи, тоже можно подобрать недвижимость на любой вкус и бюджет. В среднем квартиру там можно купить за 3000 долларов США за кв. м.
Цены на недвижимость во Вьетнаме в среднем растут на 3–7% в год. Цены продолжали расти даже во время пандемии COVID-19. Доходность недвижимости от сдачи в аренду в среднем составляет 5% годовых.
Недвижимость в Таиланде при сдаче в аренду приносит доход от 7 до 10% годовых. Во время пандемии COVID-19 рынок недвижимости был в глубоком кризисе, но благодаря государственным мерам поддержки и улучшению эпидемиологической ситуации положение стремительно улучшается.
Рынок недвижимости Таиланда давно открыт иностранным инвесторам, и все процессы приобретения жилья уже отработаны. Вьетнам открылся только в 2015 году, когда права иностранцев на приобретение недвижимости кардинально поменялись. Многие потенциальные инвесторы еще опасаются заходить на рынок, ведь правительство снова может поменять «правила игры». Даже в курортном регионе Вьетнама сделки с недвижимостью с иностранцами пока не превышают 5%.
Таиланд — самая популярная у туристов страна Юго-Восточного региона. В 2019 году, до начала пандемии, ее посетили более 39 млн человек. За тот же год во Вьетнам прибыло около 17 млн человек. Туристы активно снимают квартиры, виллы, дома на курортах Таиланда, принося доход инвесторам в недвижимость королевства.
В Таиланде в целом недвижимость немного дороже, чем во Вьетнаме, однако ее доходность выше. В королевстве уже давно сложилась практика приобретения недвижимости иностранцами, и последние могут не переживать за безопасность своей собственности.