Таиланд хорошо известен среди инвесторов в недвижимость благодаря роскошным особнякам в курортных локациях, на побережье Андаманского моря и Сиамского залива. Однако в последние годы все более интересным вариантом для инвестиций в жилые объекты становится столица страны Бангкок. В городе заметно улучшается транспортная инфраструктура: в 2020 году была запущена новая линия наземного метро, в настоящее время ведется строительство новой линии подземного метро, последняя станция которого, согласно плану, будет сдана в эксплуатацию в 2027 году. Столица Таиланда традиционно входит в топ-10 лучших городов для жизни экспатов. В 2021 году город занял 4-е место в рейтинге лучших городов мира для жизни по версии InterNations − крупнейшего в мире сообщества экспатов, насчитывающего более 4,5 млн членов. В 2022 году в аналогичном исследовании Бангкок разместился на 6-й строчке, обогнав такие города, как Базель, Мельбурн, Абу-Даби и Сингапур. Иностранцев привлекают низкая стоимость жизни в столице (этот пункт отметили 69% респондентов против 45% в среднем по миру) и доступность жилья по цене (70% удовлетворены против 39% во всем мире) и при поиске объектов в аренду (85% против 54% во всем мире). В подкатегории жилья Бангкок занимает 1-е место по удобству для иностранцев среди всех городов мира. В 2022 году экономика Таиланда восстанавливалась после спада, вызванного пандемией коронавируса, быстрее, чем соседних стран. Сочетание высокого спроса, позитивного прогноза на будущее для местной экономики и низкой стоимости входа на рынок жилья привело к тому, что все больше иностранцев планируют купить недвижимость в Таиланде и все чаще − именно в столице.
Содержание:
- Цены на аренду
- Как купить квартиру в Бангкоке и заработать?
- Лучшие районы столицы
- Перспективные районы Бангкока для инвестиций
- Минусы покупки жилья в Бангкоке
- Земельные участки
Цены на аренду
Средняя доходность резиденций в Бангкоке при сдаче в аренду составляет 4,45%. При этом разброс в прибыльности в зависимости от конкретного района и типа жилого объекта очень велик: данный показатель колеблется в пределах от 1,89 до 8%. Главные факторы, которые надо учитывать при выборе недвижимости в Бангкоке для инвестиций:
- квартал, в котором располагается жилое здание;
- тип жилья (студия, апартаменты с 1, 2, 3 или более спальнями);
- возраст постройки;
- предлагаемые в жилом комплексе удобства и услуги.
Самую высокую прибыльность при сдаче в аренду в Бангкоке демонстрирует недвижимость в районе Phra Khanong. Сдача студии в этом районе в 2022 году принесла владельцам прибыли в размере 6,39% в год от стоимости объекта. При этом купить недвижимость в Phra Khanong можно относительно недорого. Самые дорогие резиденции Бангкока выставлены на продажу в центральном районе столицы Pathum Wan. Предоставление в аренду студий в этом районе позволило владельцам заработать в 2022 году 4,04% от стоимости квартиры.
В целом, по данным официальной статистики, цены на аренду в Бангкоке еще не достигли уровня допандемийного 2018 года. При этом спрос на жилье со стороны арендаторов в конце 2022 года заметно возрос: на 88% в III квартале 2022 года относительно начала того же года. Это вселяет в риелторов уверенность в ближайшем повышении индекса цен на аренду в таиландской столице.
Как купить квартиру в Бангкоке и заработать?
В Бангкоке в настоящее время ведется строительство ряда новых жилых проектов. В них предлагаются на продажу апартаменты, таунхаусы и отдельно стоящие дома. Потенциальные покупатели могут подобрать ЖК, которые будут сданы в эксплуатацию уже через несколько месяцев, либо выбрать комплекс на стадии проектирования и ожидать окончания строительства несколько лет. Спрос на резиденции в новых домах в стране превышает предложение, поэтому часто жилые объекты в новых проектах раскупаются в течение нескольких дней после объявления о старте продаж.
Одна из причин высокого спроса на недвижимость в таких ЖК − значительная и практически гарантированная выгода от их перепродажи. Строящиеся новостройки в Таиланде при перепродаже сразу после окончания строительства позволяют владельцам получить прибыль в размере 25−30% от уплаченной за жилой объект суммы.
Застройщики часто готовы предоставлять рассрочку на покупку жилья в строящихся ЖК. Первый взнос, как правило, составляет всего 20−25% от цены объекта. На таких выгодных условиях инвесторы часто покупают не одну квартиру, а сразу несколько. После готовности ЖК инвесторы продают готовые объекты и благодаря вырученной сумме закрывают рассрочку по другим квартирам. После чего могут получать чистый доход от оставшихся в их владении апартаментов за счет аренды.
Лучшие районы столицы
Бангкок поделен на 50 районов (кхетов). С морем город не граничит. Самыми востребованными у покупателей, арендаторов и туристов являются центральные деловые и исторические кварталы города. Особой популярностью пользуется жилье с красивыми видами на реку Чаупхрая, которая протекает через центр столицы.
Центральный район Pathum Wan, славящийся самой дорогой недвижимостью в столице, расположен у реки. Его пейзаж складывается из элитных офисных и жилых небоскребов. В квартале также имеются:
- торговые центры;
- музеи;
- конноспортивный клуб The Royal Bangkok Sports Club;
- парк Lumphini.
Купить студию в готовой новостройке в Бангкоке площадью 27 м² в квартале Pathum Wan можно за 220 275 $. Владельцы смогут пользоваться бассейнами и парковыми зонами с красивыми инсталляциями − и все это на территории жилого комплекса.
Другой популярный район, Khlong San, расположен на противоположной стороне реки от Pathum Wan. Сейчас здесь можно найти объекты в строящихся ЖК. Например, инвесторам предлагаются апартаменты площадью 46 м² с 2 спальнями за 188 110 $. Строительство ЖК, в котором располагается резиденция, будет завершено в 2025 году.
Перспективные районы Бангкока для инвестиций
Самые востребованные у туристов, покупателей и арендаторов районы Бангкока − Pathum Wan и Khlong San. Стоимость жилой недвижимости здесь растет год от года, особенно высок спрос на новые объекты со всеми удобствами. Если купить объект в строящемся комплексе в этих кварталах, то можно увеличить вложенный капитал почти на треть после перепродажи. Однако стоимость входа на местный рынок недвижимости относительно высока.
Желающие заняться арендным бизнесом могут подобрать для покупки жилой объект в районах, где высок спрос на краткосрочную аренду. Например, в знаменитом квартале Silom, в котором расположено много ночных клубов и баров. Район Sukhumvit притягивает более обеспеченных туристов своей роскошной ночной жизнью, поэтому здесь мало бюджетных резиденций и в основном предлагаются элитные квартиры. Район Riverside также предлагает жилье класса люкс. Этот квартал ориентирован на состоятельных туристов, интересующихся культурой. В Riverside расположено много ресторанов с живой музыкой, театров и музеев. Для семейного отдыха туристы выбирают район Chatuchak. Если ориентироваться на арендный бизнес в этом квартале, следует покупать просторные резиденции, где может с удобством разместиться семья с детьми.
Потенциальным инвесторам также следует обратить внимание на новые жилые проекты, запущенные в работу в районах Бангкока, расположенных вдоль строящейся Пурпурной линии подземного метро. Обычно сразу после введения станции метро в эксплуатацию стоимость жилых объектов, расположенных в пределах 500 м от станции, резко возрастает.
Самую высокую прибыль за счет аренды владельцам недвижимости позволят получать следующие кварталы Бангкока:
- Phra Khanong − в среднем 6,39% годовых за студию;
- Chatuchak − в среднем 5,86% за студию;
- Sathon − в среднем 5,85% за студию;
- Huai Khwang − в среднем 5,33% за студию;
- Watthana − в среднем 4,44% за студию.
Минусы покупки жилья в Бангкоке
Покупка недвижимости в Таиланде для иностранца − сложный процесс, имеющий свои минусы. Покупателям надо учитывать нюансы, которые могут значительно повлиять на показатели ежегодного дохода от сдачи купленного жилья в аренду.
Налоги
В стране есть 2 варианта владения недвижимостью, которые значительно отличаются друг от друга. Важно понимать, какой вариант лучше подойдет покупателю.
- Владение жильем на условиях лизхолд не требует ежегодной оплаты налога на имущество.
- За владение жильем на правах фрихолд придется платить ежегодно 3,3% от стоимости объекта.
Прописка в резиденции − еще один способ существенно снизить сумму налога за недвижимость. Но иностранцы часто не готовы пойти на такой шаг.
Сезонный простой
Из других минусов стоит отметить, что в Таиланде есть высокий и низкий туристические сезоны. И во втором случае апартаменты и дома могут простаивать без арендаторов по несколько месяцев.
Недоступность гражданства
Законодательство Таиланда не позволяет иностранцам получить гражданство на основании покупки недвижимости − только вид на жительство. Сегодня можно выбрать несколько вариантов длительных виз, тип которых зависит от дохода иностранца и суммы, которую он сможет внести за получение разрешения на проживание.
Земельные участки
Если в популярных туристических районах Бангкока можно купить апартаменты, то в удалении от центра города предлагаются отдельно стоящие дома на одну семью и земельные участки. Купить дом в пригороде Бангкока в настоящий момент можно по цене примерно 90 000 $.
1 января 2023 года власти Таиланда проиндексировали стоимость земельных участков. В результате, выросли цены на виллы в Таиланде. В среднем их стоимость поднялась на 5−8% по сравнению с ценами 2018 года, когда проходила предыдущая переоценка земли. В настоящее время закон разрешает иностранцам приобретать земельные участки в Таиланде, однако условия совершения таких покупок достаточно строгие и в целом требуют внимательных расчетов в каждом индивидуальном случае при выборе возможного участка земли для вложения капитала.
Отметим, что изменения стоимости коснутся не только частных домов. Ожидается, что цены на апартаменты в многоэтажных комплексах также поднимутся в 2023 году, поскольку участки под застройку будут обходиться девелоперам дороже. Повышению цен на новостройки в Таиланде способствует также удорожание строительных материалов.