2020 год стал испытанием для рынка тайской недвижимости. В результате пандемии продажи жилья упали до исторического минимума, а строительство новых объектов резко сократилось. В данной статье мы изучим ситуацию на рынке недвижимости Таиланда по итогам 2020 года и проанализируем прогнозы по его развитию.
Содержание
- Продажи жилья в Таиланде иностранным покупателям в 2019‒2020, сравнительный анализ
- Последствия влияния COVID-19
- Кто активнее всего покупал недвижимость в Таиланде в 2019‒2020?
- Прогноз по рынку недвижимости Таиланда на 2022‒2023 года
Продажи жилья в Таиланде иностранным покупателям в 2019‒2020, сравнительный анализ
Официальные данные о состоянии рынка в 2019‒2020 годы показали снижение продаж иностранным покупателям. Этот спад связывают с пандемией COVID-19 и сопутствующими ограничительными мерами.
Общее количество проданных квартир в кондоминиумах снизилось с 13 232 единиц совокупной стоимостью 52 млн батов (1 544 608 долларов США, 9 825 560 китайских юаней) в 2019 году до 8285 единиц стоимостью 37,7 млн батов (1 119 840 долларов США, 7 123 526 китайских юаней) в 2020. В процентном соотношении падение продаж в 2020 году по отношению к количеству продаж в 2019 году составило 35,3%. Снижение по совокупной стоимости проданных объектов составило за тот же период 25,5%.
Своего дна рынок достиг во втором квартале 2020 года, когда иностранным гражданам было продано всего 1162 объекта. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года снижение числа проданных объектов составило 61,1%, а совокупная стоимость транзакций упала на 54,3%.
В третьем квартале 2020 года ситуация улучшилась – иностранцы купили 1885 объектов в кондоминиумах общей стоимостью 9,4 млн батов (278 653 доллара США, 1 772 567 китайских юаней). В четвертом квартале эти показатели составили 2592 объекта и 12,5 млн батов (377 329 долларов США, 2 400 265 китайских юаней).
Последствия влияния COVID-19
Несмотря на постепенный переход на удаленный формат работы, в 2020 году бизнес по аренде помещений для центров обработки данных все еще был актуален. При этом цены на аренду офисных помещений не падали.
На рынке малоэтажного жилья спрос местного населения на объекты во всех ценовых категориях оставался стабильным. В основном люди покупали и арендовали объекты для личного проживания. Активность иностранных покупателей, напротив, была крайне низкой.
Движущими факторами рынка недвижимости Таиланда во втором квартале 2020 года стали:
- смена образа жизни массового покупателя в связи с пандемией;
- внедрение современных технологий;
- старение население Таиланда.
Предприниматели и другие игроки рынка увидели новые возможности и перспективы на рынке жилья, однако для их реализации в стране была слишком нестабильная экономическая ситуация и низкая покупательная способность. Основные ставки делались на туристический сектор. Предполагалось, что он возродится после массовой вакцинации населения и налаживания международного авиасообщения.
Рынок кондоминиумов
В 2020 году рынок кондоминиумов претерпел наибольшие изменения за последние 10 лет. В этом году было сдано только 20 100 единиц жилья, что ниже среднего показателя для Таиланда ‒ до этого средний прирост нового жилья в течение 5 лет на рынке составлял 51 000 единицу в год. Причиной замедления послужили заморозка или полная отмена новых проектов, на долю которых приходилось 29% кондоминиумов на рынке. Параллельно с этим на 22% сократилась доля недвижимости премиум-класса.
Строительство новых объектов в Таиланде напрямую связано с их расположением. За последний год на окраине Бангкока появился новый рынок кондоминиумов. Объекты здесь имеют удобный доступ к железнодорожным станциям. Доля местного жилья составила в 2020 году 21% всех новых кондоминиумов на рынке.
Самый большой рост предложений отмечался в районах:
- Сукхумвит;
- Саторн;
- Ланг Суан.
Всего здесь было построено около 2250 единиц жилья, или 11% от общего числа предложений.
Большинство покупателей недвижимости в Таиланде – это местные жители или иностранцы, которые приобретают квартиры для проживания. Процент инвесторов меньше. Главным фактором, стимулирующим продажи в период пандемии, стало снижение цен.
В первом полугодии 2020 года стоимость квартир в Таиланде снизилась на 16%, в третьем квартале – на 4%. В четвертом квартале наблюдался небольшой коррекционный рост. По сравнению с показателями 2019 года, когда стоимость 1 м2 составляла 141 800 батов (4200 долларов США, 26 717 китайских юаней), цены упали до 126 900 батов (3800 долларов США, 24 175 китайских юаней) за 1 м2.
Почему так сложилось? Застройщики снижали цены, чтобы расширить целевую аудиторию покупателей и продать как можно больше объектов людям со средним уровнем достатка. Цены на новостройки потянули вниз стоимость жилья на вторичном рынке.
Рынок коммерческой недвижимости
Пандемия 2020 года затронула многие аспекты коммерческого сектора Таиланда, включая рынок торговых зданий, офисных и промышленных помещений, в том числе повлияла на спрос и предложение по аренде. Несмотря на это, рынок складских и промышленных помещений оставался стабильным, поскольку Таиланд хорошо справлялся с распространением COVID-19.
Рынок офисных помещений
Заполняемость офисных помещений в Таиланде в последнем квартале 2020 года сохранилась. Арендная ставка была по-прежнему высокой, хотя и снизилась по сравнению с 2019 годом на 3%.
В 2020 году на рынок поступило около 13 000 м2 новых офисных площадей, в результате чего совокупная площадь составила 6,2 млн м2. Многие компании принимают решение не расширять офисные помещения, а напротив, уменьшать размеры пустующего пространства, чтобы сэкономить на расходах.
В ближайшие 5 лет в Таиланде будет выделено около 1,8 млн м2 земли в городах под застройку новых площадей. В том числе будут включены территории вокруг Бангкока. Арендаторами могут стать новые компании, которые вступят в конкуренцию со старыми. В результате, арендная договорная плата повысится.
Некоторые арендаторы заинтересованы в создании гибких рабочих пространств, в которых люди смогут не только работать, но и качественно проводить свой досуг в свободное время. Такие пространства будут предоставлять больше конфиденциальности, чем коворкинг, и сохранят комфортную для сотрудника атмосферу. В других офисах планируют открыть специальные зоны, куда сотрудники смогут приводить своих детей от 1 года до 3 лет.
Такой формат может стать полезным для Таиланда. Несмотря на эпидемиологическую обстановку, в Азии, как и во всем Азиатско-Тихоокеанском регионе, переход на удаленный формат работы менее востребован, чем в остальном мире, и составляет всего 2,6%. В следующие 10 лет прогнозируют постепенный его рост и увеличение до 5,2%. В Таиланде до сих пор много компаний и отраслей, которые не поощряют работу из дома, им необходимо больше времени для перестройки.
В 2020 году застройщикам и предпринимателям по-прежнему приходилось полагаться в основном на внутреннее потребление, поскольку туристический сектор, как и международное сообщение, был сильно ослаблен.
Кто активнее всего покупал недвижимость в Таиланде в 2019‒2020?
До начала пандемии иностранные покупатели и инвесторы были основной движущей силой на рынке недвижимости Таиланда. Они были главными клиентами у тайских девелоперов в последние 5‒6 лет, а их покупательная способность была гораздо выше, чем у местных покупателей.
Наиболее активными покупателями были представители следующих стран:
- Китай – всего куплено 5251 единица жилья на сумму 22,8 млрд батов (679 млн долларов США, 4,3 млрд китайских юаней);
- Россия – 386 единиц на сумму 1,14 млрд батов (34 млн долларов США, 215,5 млн китайских юаней);
- Франция – 278 единиц на сумму 1,36 млрд батов (40,6 млн долларов США, 258 млн китайских юаней);
- Англия – 259 единиц на 1,14 млрд батов (33,9 млн долларов США, 216 млн китайских юаней);
- Германия – 211 единиц на 911 млн батов (27 млн долларов США, 172 млн китайских юаней);
- США – 182 единицы на 718 млн батов (21,3 млн долларов США, 136 млн китайских юаней);
- Тайвань – 165 единиц на 1,1 млрд батов (32,8 млн долларов США, 208,6 млн китайских юаней);
- Япония – 156 единиц на 836 млн батов (24,8 млн долларов США, 158 млн китайских юаней);
- Сингапур – 148 единиц на сумму 936 млн батов (27,8 млн долларов США, 176,8 млн китайских юаней).
Прогноз по рынку недвижимости Таиланда на 2022‒2023 года
До пандемии недвижимость Таиланда имела большой успех на международном уровне и представляла большую инвестиционную ценность, в особенности для тех, кто приходил на рынок с целью заработка на аренде. Около 90% продаж до 2019 года на Пхукете приходилось на жилье, приобретаемое иностранцами с целью получения прибыли от перепродажи или аренды.
Сохранению высокой ликвидности способствовал стабильный туристический поток. Жилье в Таиланде сдается круглый год, поэтому собственники всегда могли рассчитывать на стабильный пассивный доход. Однако в 2020 году, с введением локдауна, ситуация изменилась.
В 2021 году положение начало постепенно улучшаться. Согласно информации Центрального банка Таиланда, стоимость отдельно стоящих домов к маю 2021 года увеличилась на 1,2%. Несмотря на то, что это самый низкий рост с 2017 года, он является хорошим знаком. Стоимость кондоминиумов поднялась на 0,1%, таунхаусов – на 1,4%. Цена земли показала более высокий рост и поднялась на 8,4%. В целом эксперты надеются на возвращение рынка недвижимости в норму после окончания пандемии и стабилизации спроса.