В 2022 году ожидается, что экономика Таиланда в целом вырастет на 3,7% после ослабления мер по борьбе со вспышками COVID-19. Предполагается, что на полное восстановление экономики королевства уйдет 2‒3 года. Цены на недвижимость продолжают расти, в том числе благодаря запуску новых проектов. Нижняя точка по стоимости жилья в Таиланде была пройдена в 2021 году. Количество новых проектов в 2021 также было самым низким за последние 6 лет.
Как правило, недвижимость делится на 3 основные категории: жилая, коммерческая и промышленная. По данным мирового рынка недвижимости, на жилье приходится примерно две трети рынка недвижимости Таиланда. Жилые помещения в основном ориентированы на тайских клиентов. Это связано с тем, что тайское законодательство позволяет иностранцам покупать квартиры в кондоминиумах при условии, что они будут владеть не более 49% от общей площади здания. Кроме того, граждане иностранных государств не имеют права владеть землей в Таиланде. Тем не менее иностранцев, желающих купить недвижимость в Таиланде, достаточно много.
Несоответствие ценовых ожиданий покупателей и продавцов стало одной из основных причин того, что за последние 2 года было совершено мало инвестиционных сделок. Согласно прогнозам, в 2022 году разрыв в ценовых ожиданиях сократится, а потенциал инвестиционных транзакций увеличится. Иностранные покупатели станут уделять больше внимания тайской недвижимости. Застройщики будут искать инвесторов для помощи в финансировании новых проектов. В то же время тайские банки сохраняют осторожность в кредитовании в текущем году. Часть экспертов считает, что в 2022 году в Таиланде начнется восстановление не только рынка жилья, но и сегмента офисных помещений, а также промышленных и логистических объектов.
Основные векторы рынка недвижимости в 2022
Несмотря на то, что есть основания прогнозировать о возврате в 2022 году потока иностранных инвесторов в Таиланд, ситуация остается шаткой из-за возможного появления новых штаммов коронавируса или изменения геополитической обстановки. Одними из крупнейших иностранных инвесторов в недвижимость Таиланда являются граждане Китая, Сингапура, России, США и европейских стран. Но еще больше местные девелоперы рассчитывают на тайских покупателей. Сегодня в Таиланде строятся объекты с доступными квартирами по цене от 1 млн батов, ориентированными на молодых тайцев поколения Y, или миллениалов, и поколения Z. Малоэтажное строительство ‒ это чаще всего таунхаусы и дома на 2 семьи по цене не более 5 млн батов. Отдельно стоящие дома ориентированы на группы с высокой покупательской способностью, цена таких объектов ‒ 10 млн батов и более. Также ожидается проведение акций, получение скидок, чтобы мотивировать людей на покупку недвижимости в стране.
Что касается спроса, то он должен расти по мере улучшения экономической ситуации. По прогнозам, в 2022 году будут совершены 332 192 сделки с объектами недвижимости в Таиланде. Это на 25,1% больше, чем в 2021 году. Спрос на малоэтажное жилье увеличится примерно на 24,6%, на объекты в многоэтажных кондоминиумах – на 26,1%. Восстановление объемов продаж и застройки многоэтажных кондоминиумов происходит медленнее, чем малоэтажных типов жилья. В текущем году малоэтажных проектов, как и в 2021 году, будет построено больше, чем многоэтажных, из-за более высокого спроса на них. Это вызвано изменением образа жизни населения под влиянием пандемии. Строительство кондоминиумов будет возобновляться постепенно.
Девелоперы разрабатывают проекты кондоминиумов, включая в них различные удобства для удовлетворения новых потребностей клиентов. Например, выделяются места в резиденции для работы на дому (Work from home space), поддержки здоровья (фитнес-залы, спа-зоны, сауны, бассейны), общего повышения качества жизни (лаундж-зоны), заранее проектируют в домах качественный сервис и системы для обеспечения безопасности.
Для повышения покупательской способности Министерство внутренних дел Таиланда снизило размер оплаты за регистрацию права собственности и правовых актов на жилье (не более 3 млн батов) с 2 до 0,01%. Государство поддерживает программу льготной ипотеки (данное предложение действует до 31 декабря 2022 года).
Стоимость и запуск жилья в Бангкоке (январь – сентябрь 2021 года)
| млн батов | дом с участком | дом на 2 семьи | таунхаусы | дом-магазин | кондоминиум | участок земли | всего | % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,5‒1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1203 | 0 | 1203 | 1 |
| 1-2 | 0 | 0 | 4252 | 0 | 5107 | 0 | 9359 | 5 |
| 2-3 | 616 | 834 | 18 227 | 0 | 9905 | 0 | 29 582 | 16 |
| 3‒5 | 5674 | 7344 | 15 357 | 465 | 4199 | 0 | 33 039 | 18 |
| 5‒10 | 14 070 | 11 358 | 2461 | 903 | 13 372 | 98 | 42 261 | 16 |
| 10‒20 | 11 403 | 2481 | 2023 | 851 | 8473 | 239 | 25 470 | 5 |
| от 20 | 17 721 | 142 | 0 | 0 | 20 953 | 0 | 38 816 | 2 |
По анализу предыдущих периодов видно, что самая большая доля недвижимости Таиланда приходится на ценовой диапазон от 2 до 3 млн батов (33% от всех объектов). За ней следует сегмент объектов с ценой от 3 до 5 млн батов (24%). Собственные дома с участком земли покупаются обеспеченными людьми, основная масса таких домов стоит от 20 млн батов. Цена таунхаусов в основном составлет от 2 до 5 млн батов. Квартиры в кондоминиумах продаются чаще всего по цене от 5 до 10 млн батов.
Уникальная возможность в Бангкоке
На рынок недвижимости в Бангкоке большое влияние окажет открытие в 2022 году новых веток высокоскоростных поездов, а именно желтой ветки Ладпхрао – Самронг и розовой ветки Кхе Рай – Минбури. Уже сейчас возводятся новые жилые комплексы рядом с территорией строительства метрополитена. С открытием станций цена на местную недвижимость возрастет. Есть и другие районы Бангкока и соседних провинций, где цены на землю и недвижимость растут быстрее среднего показателя по стране.
Топ-10 мест в Бангкоке, где цены на землю растут быстрее всего:
- Бывшая школа Панапхан (Ладпрао) увеличение на 16,7%;
- Сатривитайя 2 (Ладпрао 71) – 16,7%;
- Вибхавади Чатучак – 16,0%;
- Рамкамхенг Сапхан Сунг – 15,7%;
- Чокчай – 15,4%;
- Касет Навамин – 15,0%;
- Чаенгваттана – 14,8%;
- Пхахонйотхин Сой Сенаником – 14,6%;
- Пхахонйотхин 33 км – 14,3%;
- Рамаинтра 11,4 км – 14,3%.
В ближайших к Бангкоку провинциях растет цена на недвижимость, расположенную рядом с железнодорожными путями. В провинции Патхумтхани это территории, находящиеся вдоль линии электропоезда Ху Хот ‒ Внешняя кольцевая дорога, а именно микрорайон Клонг Хок и район Клонг Луанг, где недвижимость уже подорожала на 50% по сравнению с 2019 годом. В микрорайоне Клонг Ха района Клонг Луанг цены выросли на 19%. Повышение стоимости зависит также и от типа жилья: так, отдельно стоящие дома, рассчитанные на одну семью, в 2021 году выросли в цене быстрее всех остальных сегментов, особенно в районах На Май и Лат Лум Кео.
В Нонтхабури перспективная недвижимость расположена вдоль пурпурной линии наземного метро Банг Яй ‒ Банг Сыа. Это районы Банг Рак Ной и Муанг Нонтхабури, где был зафиксирован рост цен на 17%, а также район Банг Яй, в котором стоимость повысилась на 9%.
В Самут Пракан цены на жилье вдоль зеленой линии наземного метро Самронг ‒ Кхеха в районах Тай Бан Май, Муанг Самут Пракан, Тефарак выросли на 12%. В Тефараке в 2022 году будет открыта желтая ветка метро Ладпрао ‒ Самронг. По итогам 2021 года, самый высокий индекс цены у таунхаусов ‒ в среднем 7%. Особенно заметно выросли цены на таунхаусы в районах Пак Нам и Муанг Самут Пракан (+36%).
6 основных провинций
Жилищное строительство концентрируется в основном в 6 провинциях: Чиангмай, Чонбури, Районг, Накхонратчасима, Кхон Каен и Пхукет. Это отражено в заявках на получение разрешения на строительство в 2019 году. На долю проектов в этих провинциях приходится 23% от общего числа разрешений по всей стране (24% малоэтажной застройки и 13% высотных зданий) и 39% от общего количества разрешений на застройку на провинциальных территориях (37% ‒ малоэтажных и 73
Кондоминиумы популярны в основных туристических провинциях, таких как Чонбури, Чиангмай и Пхукет.
В 2019 году количество иностранных туристов в этих 3 провинциях составило 31% от общего числа туристов в стране, а доход от их пребывания ‒ 40% от всех доходов, полученных в туристическом секторе. Квартиры в многоэтажных домах популярны среди иностранцев. Между тем спрос на недвижимость в многоэтажных домах значительно увеличился и среди тайских клиентов после большого наводнения в конце 2011 года. Рынок начал заполняться конкурентоспособными жилыми комплексами, и цены на землю в потенциально популярных местах продолжают расти. Поэтому крупные столичные и местные застройщики возводят большое количество кондоминиумов в провинциях, особенно в Чиангмае, Чонбури, Районге и Кхон Каене. Интерес к этим провинциям продолжает расти, что видно из повышения на 8% средней цены на землю в 2020 году по сравнению с 2019 годом.
Рынок жилья в этих 6 провинциях все еще не очень развит, поэтому в будущем есть большие возможности для роста. В каждой из них присутствуют разные группы клиентов, например, в Чиангмае основной группой являются тайцы. Китайцы предпочитают инвестировать в местные кондоминиумы.
Китайские туристы также часто выбирают Пхукет: они являются потенциальными покупателями кондоминиумов, приобретая при этом целый этаж. Также в Пхукете много русских и сингапурских инвесторов.
В Чонбури основными клиентами являются китайские и европейские инвесторы. Среди них популярны как кондоминиумы, так и виллы. В Районге основные покупатели ‒ тайцы. Большинство из них работает в промышленных зонах. Частные дома покупает население с высоким доходом. Чонбури и Районг выиграли от проектов, которые Правительство Таиланда планирует развивать в области транспорта, например, высокоскоростные поезда, которые соединят 3 аэропорта: Дон Мыанг, Суваннапхум и У-Тапао.
В Накхонратчасиме большинство покупателей жилых объектов ‒ местные жители, которые заинтересованы в недвижимости в центральной части провинции. Кондоминиумы здесь в основном приобретают для проживания/учебы/работы или для получения дохода от аренды.
В Кхон Каене основные клиенты ‒ местные жители, имеющие стабильный доход, большинство из них является государственными служащими или индивидуальными предпринимателями.
В 2020 году продажи в этих провинциях сократились на 10,8% по сравнению с предыдущим годом: до 15 539 объектов. Это произошло в результате увеличения долга домохозяйств в сочетании с ужесточением ипотечных условий. Однако спрос на малоэтажное жилье продолжает расти в Чонбури и Районге. Продажи кондоминиумов сократились на 29,1%, особенно в Чонбури и Пхукете (-31,5% и -71,7% соответственно).
Среди отрицательных факторов, которые, как ожидается, повлияют на продажи на рынке недвижимости в 2021‒2023 годах:
- долги домохозяйств, которые имеют тенденцию к дальнейшему увеличению, что напрямую влияет на покупательскую способность людей;
- жесткие правила кредитования;
- избыточное предложение на рынке.
Согласно официальным прогнозам, экономика Таиланда будет расти в среднем на 3‒4% в год после сокращения на 6,1% в 2020 году. Будут увеличиваться инвестиции в инфраструктуру, особенно в регионе Восточного экономического коридора. Данный проект охватывает провинции Чонбури, Районг и Чаченгсао и направлен на развитие региона как ведущей экономической зоны Юго-Азиатского региона. В результате этих действий спрос на жилье в Чонбури и Районге будет восстанавливаться быстрее, чем в других провинциях. Количество иностранных туристов также будет расти после снятия ограничений и введения вакцинации по всему миру, в том числе в Таиланде. По прогнозам, к 2024 году число туристов вернется к уровню 2019 года (40 млн человек).
