ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2565 และคาดการณ์ปี 2566

ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังฟื้นตัว แต่ต้องเผชิญกับปัญหาใหม่ๆ มากมาย เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น ราคาวัตถุดิบที่สูงขึ้น อัตราเงินเฟ้อ บ้านและคอนโดมิเนียม คาดว่าราคาจะสูงขึ้น 5-10% รัฐบาลแนะนำให้ขยายเวลาการผ่อนปรนดอกเบี้ยจำนองและกระตุ้นกำลังซื้อทั่วทั้งตลาด

ในไตรมาสที่สี่ของปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีสัญญาณบวกของการฟื้นตัวของยอดขาย มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 ดังนั้นจึงกลายเป็นปัญหาใหญ่ในการลงทุนในการพัฒนาโครงการในปีหน้า

ธนาคารแห่งประเทศไทยกำลังพิจารณาเงื่อนไขการจำนองพิเศษสำหรับการซื้ออาคารแนวราบแห่งที่สอง

ส่วนลูกค้าที่เคยกู้ได้ 100-110% จะลดลงเหลือ 90% สำหรับการจำนองครั้งที่สอง และ 80% สำหรับสินเชื่อบ้านครั้งที่ 3 นั่นคือผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์หรือเงินออม ซื้อ

โดยปกติในประเทศไทย เมื่อสมัครสินเชื่อบ้านต้องดาวน์ 5% ไม่จำกัดจำนวนบ้าน ในปี 2562 ธปท. เล็งเห็นการเก็งกำไรที่อยู่อาศัย จึงออกมาตรการ LTV เพื่อซื้อบ้าน อันแรกใช้เกณฑ์การชำระเงินดาวน์แบบเดียวกัน 5-10% แต่การซื้อครั้งที่สองจะลดส่วนแบ่งเงินกู้ลงอีก ทำให้เงินดาวน์เพิ่มขึ้น 20-30%

เนื่องด้วยสถานการณ์โควิด-19 ธปท. ได้ออกหลักเกณฑ์การผ่อนปรน LTV จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2565 โดยกำหนดให้ธนาคารต้องออกเงินกู้ทั้งหมด 100% ขณะที่สมาคมธนาคารแห่งประเทศไทยให้เงินกู้ยืมเพิ่มเติม 10% เพื่อซื้อเงินกู้เพิ่มเติม เฟอร์นิเจอร์และสำหรับการซ่อมแซม

ปรากฎว่ามาตรการบรรเทาทุกข์ LTV ช่วยให้ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้มากกว่าปกติที่ 110% จนถึงวันที่ 31 ธันวาคมปีนี้

อะไรเป็นตัวกำหนดการตัดสินใจขยาย/ไม่ขยายมาตรการเพื่อลด LTV:

1. ข้อมูลที่ธนาคารแห่งชาติใช้เพื่อทบทวนนั้นมาจากระดับยอดขายในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

   อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งหลังของปี 2022 แนวโน้มตัวเลขไม่ดีเท่าในครึ่งปีแรกอย่างแน่นอน เนื่องจากราคาวัสดุและแรงงานสูงขึ้น

   นั่นคือในปี 2565 ธนาคารไม่ได้รอข้อมูลสุดท้ายของปี แต่ตัดสินใจตัดสินใจบนพื้นฐานของข้อมูลในช่วงครึ่งปีแรก

2. สาเหตุที่ LTV ลดลงในยุคโควิด : ธนาคารลงมือเพราะเห็นว่าไม่มีการเก็งกำไร ดังนั้นการยุติการช่วยเหลือสินเชื่อเมื่อเหตุฉุกเฉินสิ้นสุดลง

3. พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบ: 99% ของผู้ซื้อซื้อเพื่ออยู่อาศัย - ความต้องการที่แท้จริง ต่างจากคอนโดมิเนียมที่มีลูกค้าซื้อไปขายต่อหรือปล่อยเช่า

4. ที่สำคัญ ปีหน้าราคาบ้านจะสูงขึ้นหรือไม่? ทุกคนคาดหวังว่าหลังจากสิ้นสุดการระบาดใหญ่ ทุกอย่างจะกลับคืนสู่ที่เดิม และเศรษฐกิจจะเริ่มเติบโต แต่ความขัดแย้งระหว่างรัสเซียกับยูเครนได้เกิดขึ้นและเกิดวิกฤตครั้งใหม่ขึ้น

ภาพรวมของตลาด: ราคาบ้านและอพาร์ทเมนท์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 ไม่เติบโตและลดลงอย่างไม่เป็นธรรม ในขณะที่ในช่วงครึ่งหลังของปีราคาเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 5-10%

สถานการณ์ราคาในช่วงครึ่งแรกของปีหน้ายังคงเหมือนเดิมกับปีนี้ ตามกลไกการแข่งขัน นักพัฒนาจะคงราคาเดิมไว้ แต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จะเป็นช่วงเวลาที่สะท้อนต้นทุนการก่อสร้างใหม่ ราคาอาจเพิ่มขึ้นมากกว่า 5%