Les 10 dernières années, le marché de l'immobilier en Thaïlande a connu une croissance rapide. Ce processus a été lié au développement de l'environnement urbain et aux mesures de stimulation du marché prises par l'état.
Sur la façon dont l'image a changé dans son ensemble et à quoi s'attendre dans la prochaine décennie, nous dirons dans notre matériel.
CONTENU
- Rétrospective de l'évolution du marché au cours des 10 dernières années
- Modification des infrastructures urbaines
- Mesures gouvernementales visant à stimuler le marché immobilier
- 5 facteurs qui ont contribué à la croissance du marché immobilier thaïlandais au cours des 10 dernières années
- Les prix de l'immobilier augmentent plus vite que l'économie et les salaires
- Limite de l'entrée de nouveaux projets par les promoteurs
- Caractéristiques du secteur du logement de nos jours
- Qu'est-ce qui attend l'immobilier en Thaïlande à l'avenir?
RÉTROSPECTIVE DE L'ÉVOLUTION DU MARCHÉ AU COURS DES 10 DERNIÈRES ANNÉES
La construction active dans le Royaume a commencé avec l'avènement du transport à grande vitesse, principalement des trains électriques. Que s'est-il passé sur le marché de l'immobilier en Thaïlande en 2012-2022?
Modification des infrastructures urbaines
Au cours des 10 dernières années, la partie centrale de la capitale et la plus grande ville de Thaïlande ‒ Bangkok ‒ le long de la ligne de métro aérien a été entièrement construit des condominiums et des maisons en rangée. Ils abritent une population active de la ville. Avec l'expansion du réseau de trains électriques, la terre et le logement ont augmenté, poussant les personnes à faible revenu à déménager dans les banlieues, où la densité de construction est légèrement inférieure au centre, mais il y a beaucoup de logements abordables.
Le prix des terrains au cours des 10 dernières années a augmenté en moyenne de 8% par an, tandis que les revenus des consommateurs ‒ seulement de 3%. Cela signifie que les revenus ne suivent pas les prix des terrains et des logements. Beaucoup de thaïlandais ne peuvent pas se permettre un logement spacieux, donc ils vivent dans des condominiums avec de petits appartements, dont la superficie minimale est de 21 m2.
Mesures gouvernementales visant à stimuler le marché immobilier
La base du développement du secteur immobilier en Thaïlande a été les initiatives prises par le gouvernement en collaboration avec la
Banque centrale de Thaïlande (Central Bank of Thailand), dont vous pouvez lire plus en détail ci-dessous. Il convient de noter immédiatement que l'effet d'eux était contradictoire. Les mesures visant à soutenir la construction de logements à long terme ont été bénéfiques. Cependant, le marché s'est adapté trop lentement à eux, ce qui a entraîné une augmentation de la dette des ménages.
Selon le Bureau du conseil national du développement économique et social (NESDB), la dette hypothécaire pour 2021 représentait en moyenne environ 33% de la dette totale des ménages.
2012-premières mesures de stimulation du marché
- Le ministère des finances a proposé de réduire le fardeau fiscal pour les acheteurs de biens immobiliers d'une valeur de 5 millions de baht (148, 5000 dollars, 945, 9000 yuans). Ainsi, l'acheteur pourrait acheter une maison pour ce montant et faire une demande de déduction fiscale de 10% de la valeur de l'objet.
- Les acheteurs de biens immobiliers d'une valeur maximale de 1 million de baht (29,7 mille dollars, 189,1 mille yuans) ont eu la possibilité d'émettre des versements sans intérêt pour une période de 3 ans.
- La banque centrale de Thaïlande a lancé un programme de soutien financier à la population, dans le cadre duquel les gens pouvaient contracter un prêt pour la réparation de logements anciens ou pour acheter de nouveaux jusqu'à 300 millions de baht (8,9 millions de dollars, 56,6 millions de yuans) pendant 5 ans à 3% par an.
- Les grands promoteurs ont commencé à construire de nouveaux projets résidentiels dans les districts provinciaux de Chonburi, Khon Kaen, Nakhon Ratchasima, Chiang Mai, Phuket, Hat Yai, Udon Thani, Ubon Ratchathani, etc.
2015-2016-action du Conseil national pour la paix et l'ordre (NCPO)
- Mesures financières. La State Housing Bank (GHB) a pris des mesures pour promouvoir les prêts au logement pour les personnes à revenu faible et moyen. La durée du prêt ne dépassait pas 30 ans et était conçue pour les personnes ayant un revenu mensuel allant jusqu'à 30 000 bahts (890 dollars, 5 670 yuans).
- Mesures fiscales. Réduction de la Commission pour l'enregistrement de transfert et les frais d'enregistrement sur l'hypothèque deux fois-jusqu'à 0, 01%.
- Exonération de l'impôt sur le revenu pour l'achat de biens immobiliers d'une valeur maximale de 3 millions de bahts (89,1 mille dollars, 567,5 mille yuans). Une condition importante-il devait être le premier objet acheté dans la propriété de l'acheteur, et uniquement pour un usage personnel. L'acheteur puisse bénéficier du droit à l'exonération de l'impôt sur le revenu chaque année, pendant 5 années consécutives.
2018-2019-renforcement du contrôle des prêts par le gouvernement
- En 2018, des mesures fiscales ont été prises pour stimuler l'achat d'un premier logement. Les acheteurs d'un objet d'une valeur allant jusqu'à 5 millions de bahts (148 mille dollars, 942,7 mille yuans) ont reçu l'autorisation de la déduction fiscale pour l'achat d'une maison.
- Au premier trimestre de 2019, la banque Centrale de Thaïlande a assoupli les conditions d'obtention d'un prêt hypothécaire (LTV, prêt à ratio). Si plus tôt dans le pays traditionnellement émis des prêts jusqu'à 50% de la valeur de l'objet, maintenant les clients des banques pourraient couvrir jusqu'à 80% du coût d'achat par des moyens de crédit.
Au cours des 10 dernières années, les thaïlandais de différents groupes d'âge sont devenus plus disposés à acheter un logement. Selon le Bureau du conseil national pour le développement économique et social (NESDB), la plupart des thaïlandais achètent leur premier logement entre 31 et 40 ans.
5 FACTEURS QUI ONT CONTRIBUÉ À LA CROISSANCE DU MARCHÉ IMMOBILIER THAÏLANDAIS AU COURS DES 10 DERNIÈRES ANNÉES
Selon les données fournies par le centre de réflexion à but non lucratif de la politique thaïlandaise en matière de développement social et économique, un facteur important dans l'augmentation de la demande de biens immobiliers sont devenus des courbes en forme de S de différents domaines du développement économique de la Thaïlande.
Entre 2007 et 2017, il y avait 5 courbes en forme de S qui ont contribué à la croissance de l'immobilier en Thaïlande.
S-courbe 1 - croissance de l'urbanisation
2007 – 18,08 millions de ménages occupaient des logements locatifs dans l'ensemble du pays, dont 5,76 millions dans les zones urbaines et 12,31 millions dans les zones rurales.
2017-les logements locatifs dans les villes ont augmenté à 9,99 millions de ménages. Dans le même temps, le nombre de ménages ruraux est tombé à 11,39 millions.
La population de la Thaïlande vieillit, à cause de cela dans les 10 prochaines années devrait réduire la demande de logements. C'est l'un des facteurs de risque pour l'immobilier thaïlandais.
S-courbe 2-hausse des prix de l'immobilier situé le long du chemin de fer
L'avènement des trains électriques a créé une courbe en Forme de S élevée pour les entreprises immobilières. Les condominiums le long des lignes de transport en commun ont régulièrement augmenté en valeur.
S-courbe 3-secteur du tourisme
Au cours des 10 dernières années, le nombre de touristes étrangers en Thaïlande est passé de 14 millions à 37 millions.
Cependant, à l'heure actuelle, le secteur du tourisme commence à se rapprocher de ses limites en termes de ressources et de contraintes environnementales.
Si le gouvernement n'y parvient pas correctement, le secteur touristique thaïlandais sera menacé au cours des 10 prochaines années.
S-courbe 4-commerce
Il y a 20 ans (1999-2008), le commerce a connu une croissance importante, atteignant en moyenne 15,8% par an. Au cours des 10 dernières années, la croissance est tombée à 6,4% par an.
S-courbe 5-vente de biens immobiliers à des acheteurs étrangers
La vente de biens immobiliers à des étrangers – l'un des principaux facteurs de croissance du marché du logement thaïlandais. Le pouvoir d'achat le plus élevé a été observé avant l'épidémie de coronavirus chez les investisseurs chinois et américains.
LES PRIX DE L'IMMOBILIER AUGMENTENT PLUS VITE QUE L'ÉCONOMIE ET LES SALAIRES
Au cours des 5 dernières années, les prix des maisons individuelles, des maisons de ville et des condominiums en Thaïlande ont augmenté au-dessus des salaires moyens et ont dépassé le taux de croissance économique actuel. Ce problème a été particulièrement aigu en 2019 dans un contexte de ralentissement économique. La dette des ménages est restée élevée et les mesures réglementaires de prêt au logement de la banque centrale thaïlandaise ont renforcé la régression du pouvoir d'achat. Le marché a commencé à accumuler une offre non réalisée.
LIMITE DE L'ENTRÉE DE NOUVEAUX PROJETS PAR LES PROMOTEURS
Lorsque les ventes immobilières diminuent, les promoteurs s'adaptent à la situation, ce qui limite le lancement de nouveaux projets. La plupart des installations déjà construites est dans la fourchette de prix inférieure à 3,5 millions de bahts (103,9 mille dollars, 661,8 mille yuans). Pour réchauffer l'intérêt, souvent recourir à l'utilisation de rabais et d'actions.
CARACTÉRISTIQUES DU SECTEUR DU LOGEMENT DE NOS JOURS
Actuellement, les condominiums sont le type de propriété le plus répandu en Thaïlande, qui occupe 91% de l'ensemble du marché. La plus forte proportion d'objets dans la catégorie de prix jusqu'à 3,5 millions de bahts (104 mille dollars, 662,4 mille yuans). La plus forte concentration de condominiums se trouve dans les trois principaux quartiers de Bangkok: Wattan, Khlong Toei et Huai Khwang.
Les maisons de ville sont concentrées dans les quartiers de Wattan, Lattao, Pravet. Les maisons individuelles sont situées à la périphérie des quartiers d'affaires centraux tels que Pravet, Klong Sam WA et Sai Mai.
En 2022, les projets entrepreneuriaux dans les quartiers centraux et suburbains de Bangkok continueront à se développer.
QU'EST-CE QUI ATTEND L'IMMOBILIER EN THAÏLANDE À L'AVENIR?
Au cours des 10 à 20 prochaines années, l'efficacité des incitations qui ont entraîné le secteur de l'immobilier il y a 10 ans devrait diminuer.
Quelles sont les directions apporteront un grand bénéfice au marché de l'immobilier en Thaïlande?
Secteur des transports
Le gouvernement envisage d’étendre les réseaux routiers et ferroviaires.
Actuellement, la longueur de l'autoroute en Thaïlande est de 200 km, mais dans les 20 prochaines années, il est prévu de l'augmenter à 6000 km. La longueur du chemin de fer passera de 4000 à 7900 km.
Les nouvelles autoroutes donneront un puissant coup de pouce à la construction de biens immobiliers le long d'eux.
Secteur touristique
La construction se développera dans les provinces touristiques, en particulier dans le nord-est du pays, car elles ont un bon potentiel.
Attirer les acheteurs étrangers
L'un des facteurs les plus importants qui contribuent à la croissance de l'industrie de l'immobilier thaïlandais – l'activité des acheteurs étrangers. Cependant, les investisseurs doivent se conformer clairement à toutes les règles de propriété de l'immobilier thaïlandais.