การเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย สิ่งที่คุณต้องรู้

ในบทความนี้ เราจะพูดถึงกฎพื้นฐานและกฎหมายในประเทศไทยเกี่ยวกับบ้านเช่า นี่เป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ที่ต้องการเช่าทรัพย์สินของตน การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับนักลงทุนในการสร้างรายได้แบบพาสซีฟจากอสังหาริมทรัพย์ หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยแล้วปล่อยเช่า โปรดอ่านข้อมูลด้านล่าง

สิ่งสำคัญคือต้องระบุว่าคุณสามารถเช่าหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยผ่านตัวแทนหรือด้วยตนเอง บริษัทจัดการหรือผู้พัฒนาสามารถทำหน้าที่เป็นหน่วยงาน หากคุณติดต่อหน่วยงาน ตัวแทนของหน่วยงานจะดูแลการเตรียมเอกสารที่จำเป็นและการปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมาย

อย่างไรก็ตาม หากคุณตัดสินใจเช่าบ้านจากบุคคลภายนอกหรือให้เช่าทรัพย์สินของคุณโดยไม่ให้คนกลางมีส่วนร่วม ก่อนอื่น คุณควรอ่านกฎหมายของประเทศไทยอย่างถี่ถ้วน และเมื่อร่างสัญญาจะเป็นการดีกว่าที่จะติดต่อทนายความ

เนื้อหา:

• สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
  • การเช่าระยะสั้น
• Airbnb ถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่
• รายได้ค่าเช่าและภาษี
• การเว้นการเก็บภาษีซ้อน
• การลงทะเบียนของผู้เช่า
• สัญญาเช่าระยะยาวมากกว่า 3 ปี
• โอนสิทธิการเช่า เช่าช่วง
• เงินมัดจำ

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ในปี 2561 ประเทศไทยได้เปลี่ยนแปลงกฎหมายเกี่ยวกับการเช่าบ้านและอพาร์ตเมนต์ โดยมีการเพิ่มเติมกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การแก้ไขเหล่านี้ยังคงมีผลบังคับใช้

ก่อนอื่นคุณต้องรู้ว่าเจ้าของชาวต่างชาติมีสิทธิ์ที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์: ทั้งอพาร์ทเมนต์และบ้านส่วนตัว ผู้ให้เช่าสามารถเป็นบุคคลที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้สัญญากรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่าตามเงื่อนไขที่เท่าเทียมกัน

ตามการแก้ไขปี 2561สัญญาจะต้องร่างเป็นภาษาไทย นอกจากนี้ยังเป็นไปได้ที่จะร่างสำเนาที่สองเป็นภาษาอังกฤษหรือภาษาอื่น สัญญาจะต้องมาพร้อมกับสินค้าคงคลังที่แสดงรายการทรัพย์สินทั้งหมดที่อยู่ในบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ รวมทั้งสภาพของทรัพย์สิน สามารถแนบรูปภาพประกอบคำบรรยายได้ สินค้าคงคลังต้องลงนามโดยผู้เช่าเพื่อยืนยันว่าได้ทำการตรวจสอบและเห็นด้วยกับข้อมูลที่ระบุในเอกสารนี้

สัญญาสรุปเป็นสองชุดโดยมีผลบังคับทางกฎหมายเท่ากัน ซึ่งหนึ่งในนั้นจะต้องโอนไปยังผู้เช่าหลังจากลงนาม

การเช่าระยะสั้น

ตามกฎหมายสามารถเช่าบ้านส่วนตัวได้ทุกช่วงเวลา แต่อพาร์ทเมนต์ในคอนโดมิเนียมอนุญาตให้เช่าได้เป็นเวลานานเท่านั้น - ตั้งแต่หนึ่งเดือนขึ้นไป ในเวลาเดียวกัน บริษัท จัดการและสภาผู้เช่าบ้านสามารถแก้ไขข้อกำหนดนี้ได้ด้วยตนเองเช่นอนุญาตให้เช่าได้ตั้งแต่หนึ่งปีเท่านั้นหรือในทางกลับกันอนุญาตให้เช่ารายวัน โดยปกติจะปล่อยเช่ารายวันในคอนโดมิเนียมในพื้นที่ท่องเที่ยว เช่น พัทยา เป็นการดีกว่าที่จะค้นหาคำถามดังกล่าวก่อนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

Airbnb ถูกกฎหมายในประเทศไทยหรือไม่

ในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่ง คุณจะเห็นโฆษณาในล็อบบี้ระบุว่า Airbnb ผิดกฎหมายในประเทศไทย นี่เป็นสิ่งที่ผิด การใช้ Airbnb หรือบริการอื่นที่คล้ายคลึงกันไม่ได้ถูกห้ามโดยกฎหมายของราชอาณาจักร อย่างไรก็ตาม คุณต้องคำนึงถึงกฎของบ้านนั้นๆ ซึ่งได้กล่าวไว้ข้างต้น หากบ้านไม่อนุญาตให้เช่าระยะสั้น Airbnb จะอนุญาตให้คุณเช่าอพาร์ตเมนต์เป็นเวลานาน

รายได้ค่าเช่าและภาษี

รายได้ที่ได้รับจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องเสียภาษีเงินได้ หากคุณใช้บริการของเอเจนซี่ เอเจนซี่จะดูแลเรื่องนี้โดยที่คุณไม่ต้องมีส่วนร่วม หากคุณโอนด้วยตนเอง คุณสามารถดำเนินการภาษีด้วยตนเองหรือจ้างนักบัญชีท้องถิ่น

หากคุณเช่าอสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทจัดการหรือนิติบุคคลอื่น ภาษีจะชำระเป็นสองส่วน: ภาษีล่วงหน้า (Withholding Tax) ซึ่งจะถูกหัก ณ ที่จ่ายเมื่อคุณชำระเงิน และส่วนที่สองคือการชำระเงินเพิ่มเติมหรือการคืน การจ่ายเงินมากเกินไปโดยหน่วยงานของรัฐตามผลงานที่แท้จริงของปี ดังนั้น บริษัทจัดการจะหักภาษีล่วงหน้า 5% พร้อมหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีเมื่อโอนรายได้ค่าเช่าให้กับคุณ กรณีไม่มีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากร อัตรา 15% ของค่าเช่าที่กำหนดในสัญญา เมื่อขอหมายเลขภาษีไทย กระบวนการจะค่อนข้างซับซ้อนกว่า แต่มีกำไรมากกว่า คุณต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีสำหรับรายได้ที่ได้รับปีละครั้ง คุณสามารถหักลดหย่อนได้ 30,000 บาทต่อปีต่อผู้เสียภาษี และหักค่าเช่า 30% อย่างไรก็ตาม ควรจำไว้ว่าเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบบฟอร์มสิทธิการเช่า คุณไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน แต่เช่าเพื่อเช่าระยะยาว ดังนั้น เมื่อคุณให้เช่าทรัพย์สินดังกล่าว จะถือว่าเป็นการเช่าช่วง ในกรณีนี้ คุณไม่มีสิทธิ์ได้รับการหักเงิน

จำนวนรายได้ต่อปีหลังจากหักภาษีแล้วจะต้องเสียภาษีเงินได้ในอัตราก้าวหน้า อัตรานี้ใช้ได้ในปี 2566 และจะคำนวณใหม่ในปี 2567

การเว้นการเก็บภาษีซ้อน

ประเทศไทยมีอนุสัญญาภาษีซ้อนกับ 48 ประเทศ รวมทั้งรัสเซีย สิ่งนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงการเก็บภาษีรายได้ในเวลาเดียวกันทั้งที่สถานที่และสถานที่ที่เป็นพลเมือง

การลงทะเบียนของผู้เช่า

ผู้เช่าชาวต่างชาติทั้งหมดจะต้องลงทะเบียนกับบริการตรวจคนเข้าเมืองโดยใช้แบบฟอร์ม ตม.30 แบบฟอร์ม ตม.30 คือ "หนังสือแจ้งจากเจ้าของบ้าน เจ้าของ หรือเจ้าของสถานที่พักอาศัยที่คนต่างด้าวอาศัยอยู่" เอกสารนี้จำเป็นสำหรับการเข้าพักตามกฎหมายของชาวต่างชาติในประเทศ พร้อมด้วยวีซ่าและ "รายงาน 90 วัน" ซึ่งจะต้องทำทุกๆ 90 วันที่อยู่ในประเทศที่ศูนย์ตรวจคนเข้าเมืองท้องถิ่น (หรือทางออนไลน์) แบบฟอร์ม ตม.30 เจ้าของบ้านต้องกรอกเอง ในกรณีที่ไม่มีเอกสารนี้ ชาวต่างชาติอาจไม่ได้รับการต่ออายุวีซ่าและเจ้าของบ้านจะถูกปรับ ในภูมิภาคส่วนใหญ่ของประเทศไทย สามารถออก ตม.30 ทางออนไลน์ได้ ในบางภูมิภาค ผู้เช่าชาวต่างชาติและเจ้าของทรัพย์สินจะต้องรายงานต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

เอกสารประกอบด้วยข้อมูลส่วนบุคคลของชาวต่างชาติ ที่อยู่ที่อยู่อาศัย และข้อมูลส่วนตัวของเจ้าของ ตามกฎหมาย ตม.30 จะต้องออกภายใน 24 ชั่วโมงหลังจากที่คนต่างด้าวเข้าเคหะสถาน

สัญญาเช่าระยะยาวมากกว่า 3 ปี

ตามกฎหมายการเช่าในประเทศไทย การเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานานกว่า 3 ปีจะต้องทำอย่างเป็นทางการและจดทะเบียนในโฉนดที่ดิน (โฉนดที่ดินหรืออาคารชุด) ซึ่งเก็บไว้ในทะเบียนของหน่วยงานจังหวัดหรือท้องถิ่น ของสำนักงานที่ดิน อายุของสัญญาเช่าจดทะเบียนต้องไม่เกิน 30 ปี

โอนสิทธิการเช่า เช่าช่วง

สิทธิของผู้เช่าในการเช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์การเช่าจะต้องระบุไว้ในสัญญาเช่า มิฉะนั้น ผู้เช่าจะไม่ได้รับอนุญาตให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิ์การเช่าให้กับบุคคลอื่นตามกฎหมายไทย

เงินมัดจำ

ในประเทศไทย เป็นเรื่องปกติที่จะต้องรับเงินมัดจำจากผู้เช่า เงินจะถูกส่งคืนหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ตามกฎหมาย เงินมัดจำดังกล่าวจะต้องเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน แต่ในทางปฏิบัติมักจะเรียกเก็บเป็นจำนวนเท่ากับค่าเช่า 2 เดือน ข้อตกลงจะต้องระบุจำนวนเงินฝากและเงื่อนไขการคืน ตามกฎหมายจะต้องคืนเงินมัดจำภายใน 7 วันนับจากวันที่สัญญาเช่าหมดอายุและผู้เช่าออกจากทรัพย์สิน