เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ จำเป็นต้องรู้ล่วงหน้าเกี่ยวกับภาษีที่เกี่ยวข้องทั้งหมด แต่ละประเทศมีอัตราภาษีทรัพย์สินของตนเอง ผู้ลงทุนที่วางแผนจะให้เช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตควรรวบรวมข้อมูลภาษีเงินได้
เนื้อหา:
- ภาษีทรัพย์สินในประเทศไทย
- ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
- ภาษีเงินได้อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
- บทลงโทษสำหรับการไม่ชำระภาษี
ภาษีทรัพย์สินในประเทศไทย
ในประเทศไทย ภาษีทรัพย์สินถูกควบคุมโดยพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 จะต้องชำระภาษีทรัพย์สินประจำปีของประเทศไทยสำหรับการใช้อาคารในเชิงพาณิชย์เท่านั้น สถานการณ์นี้กลายเป็นอดีตไปแล้ว
เนื่องจากสถานการณ์ทางการเงินที่ยากลำบากของพลเมืองของประเทศในช่วงการระบาดของ COVID-19 ทางการได้แนะนำการลดภาษี 90% สำหรับที่ดินและอาคารตั้งแต่ปี 2563 มีการประกาศแล้วว่ามาตรการเหล่านี้จะไม่ขยายไปถึงปี 2565
อัตราปัจจุบันกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการจัดตั้งอัตราภาษีที่ดินและอาคารปี 2564 คาดว่าจะมีการคำนวณอัตราภาษีใหม่ในปี 2567
ประเทศไทยได้นำอัตราภาษีทรัพย์สิน 4 ประเภทขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ในการใช้งาน:
- เกษตรกรรม
- ที่ดินไม่พัฒนาและอาคารที่ไม่ได้ใช้
- วัตถุประสงค์อื่นๆ (เชิงพาณิชย์ อุตสาหกรรม ฯลฯ)
นอกจากนี้ อัตราภาษีขึ้นอยู่กับราคาประเมินของทรัพย์สิน รายละเอียดเพิ่มเติมในตาราง:
| ประเภททรัพย์สิน | มูลค่าทรัพย์สินโดยประมาณ (ล้านบาท) | อัตราภาษี |
|---|---|---|
| 1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร | 0–75 | 0,01% |
| >75–100 | 0,03% | |
| >100–500 | 0,05% | |
| >500–1000 | 0,07% | |
| >1000 | 0,1% | |
| 2.1. อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย (อาคารและที่ดิน) | 0–25 | 0,03% |
| >25–50 | 0,05% | |
| >50 | 0,1% | |
| 2.2. ที่อยู่อาศัย (อาคาร) | 0–40 | 0,02% |
| >40–60 | 0,03% | |
| >60–90 | 0,05% | |
| >90 | 0,1% | |
| 2.3. ที่อยู่อาศัย (ประเภทอื่นๆ) | 0–50 | 0,02% |
| >50–75 | 0,03% | |
| >75–100 | 0,05% | |
| >100 | 0,1% | |
| 3. เชิงพาณิชย์อุตสาหกรรม ฯลฯ | 0–50 | 0,3% |
| >50–200 | 0,4% | |
| >200 – 1000 | 0,5% | |
| >1000 – 5000 | 0,6% | |
| >5000 | 0,7% | |
| 4. ที่ดินไม่พัฒนาและอาคารที่ไม่ได้ใช้ | 0–50 | 0,3% |
| >50–200 | 0,4% | |
| >200–1000 | 0,5% | |
| >1000–5000 | 0,6% | |
| >5000 | 0,7% |
ภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
เมื่อทำการขายและซื้อ คุณต้องชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่แจกจ่ายระหว่างทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรม ในประเทศไทยมีการโอนอสังหาริมทรัพย์สองประเภทให้กับนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดาอื่น:
- สัญญาเช่าระยะยาว (leasehold)
- การซื้อทรัพย์สิน (freehold)
ค่าธรรมเนียมรัฐบาลแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของธุรกรรมที่กำลังดำเนินการ คู่สัญญาอาจตัดสินใจล่วงหน้ากันเองว่าฝ่ายใดต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมเฉพาะ ในขณะเดียวกันประเทศไทยก็ยอมรับมาตรฐานที่ผู้ขายและผู้ซื้อส่วนใหญ่ปฏิบัติตาม ตารางแสดงอัตราภาษีและแสดงว่าฝ่ายใดในข้อตกลงมักจะจ่ายสำหรับมัน:
| freehold | leasehold | ปกติใครเป็นคนจ่าย | |
|---|---|---|---|
| ภาษีการโอนทรัพย์สิน | 2% ของต้นทุนจริง | - | ผู้ซื้อ |
| ภาษีการจดทะเบียนการเช่า | - | 1% ของมูลค่าประเมินหรือมูลค่าจริง (แล้วแต่จำนวนใดจะสูงกว่า) | ผู้ซื้อ |
| อากรแสตมป์ | 0 – 0.5% ของต้นทุนจริง | 0.1% ของต้นทุนจริง | ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้ | 0-35% ของต้นทุนจริง (รายละเอียดในตารางด้านล่าง) | - | ผู้ขาย |
มันควรจะพูดเกี่ยวกับมรดกด้วย ภาษีมรดกอสังหาริมทรัพย์ถูกเรียกเก็บในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2558 มรดกมูลค่าต่ำกว่า 100 ล้านบาทไม่ต้องเสียภาษี คู่สมรสไม่ต้องเสียภาษี บนเส้นตรงจากน้อยไปมากและจากมากไปน้อย ภาษีคือ 5% ในกรณีอื่นๆ ภาษีมรดกในประเทศไทยอยู่ที่ 10%
ภาษีเงินได้อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ผู้ที่ได้รับรายได้ค่าเช่าในประเทศไทยจะต้องแจ้งต่อหน่วยงานภาษีและชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง
หากคุณเช่าทรัพย์สินผ่านบริษัทจัดการหรือนิติบุคคลอื่น จะมีการชำระภาษีสองครั้ง คือ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax) ซึ่งจะหัก ณ ที่จ่ายเมื่อจ่ายเงินให้คุณ และส่วนที่สองซึ่งหากจำเป็น จะได้รับเงินหลังจากยื่นคำชี้แจง (หากชำระล่วงหน้าด้วยส่วนเกินแล้วในทางกลับกันเจ้าหน้าที่ของรัฐจะคืนเงินที่ชำระมากเกินไป) บริษัทจัดการจะหักภาษีล่วงหน้า 5% พร้อมหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีเมื่อโอนรายได้ค่าเช่าให้กับคุณ หากไม่มีหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรของไทย อัตราภาษีของรายได้ค่าเช่าจะเป็น 15%
รายได้จากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมักจะเทียบเท่ากับการให้เช่า นักลงทุนจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% หากมีหมายเลขภาษีท้องถิ่นหรือ 15% หากไม่มี แต่เมื่อลงทุนในโรงแรม รายได้มักถูกประกาศเป็น "ค่าตอบแทน กำลังใจ และประโยชน์อื่นๆ จากกิจกรรมเชิงพาณิชย์" ในกรณีนี้ หากคุณมีหมายเลขภาษีไทย การชำระภาษีล่วงหน้าจะเป็น 3% ของรายได้ที่วางแผนไว้
ในกรณีที่ไม่มีหมายเลขภาษีของไทย ไม่จำเป็นต้องยื่นแบบแสดงรายการประจำปีกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งในกรณีนี้ การหักภาษีจะนับเป็นภาษีที่ชำระเต็มจำนวน ในการสมัครหมายเลขภาษีของไทย ขั้นตอนค่อนข้างซับซ้อน แต่ให้ผลกำไรมากกว่า: คุณต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีสำหรับรายได้ที่ได้รับปีละครั้ง คุณสามารถหักลดหย่อนส่วนบุคคลได้ 30,000 บาทต่อปีต่อผู้เสียภาษี เช่นเดียวกับการหักค่าเช่า 30% สำหรับค่าใช้จ่าย
อย่างไรก็ตาม โปรดจำไว้ว่าเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามแบบ leasehold คุณไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน แต่ให้เช่าเพื่อสัญญาเช่าระยะยาว ดังนั้นเมื่อท่านเช่าทรัพย์สินดังกล่าวจะถือเป็นการเช่าช่วง ในกรณีนี้ คุณไม่มีสิทธิหักค่าเช่า
จำนวนรายได้ต่อปีหลังจากการหักเงินทั้งหมดจะต้องเสียภาษีเงินได้ในระดับก้าวหน้า ได้แก่
| รายได้ (บาท) | อัตราภาษี |
|---|---|
| 0–150 000 | ไม่อยู่ภายใต้ภาษี |
| 150 000–300 000 | 5% |
| 300 000–500 000 | 10% |
| 500 000–750 000 | 15% |
| 750 000–1 000 000 | 20% |
| 1 000 000–2 000 000 | 25% |
| 2 000 000–4 000 000 | 30% |
| >4 000 000 | 35% |
ประเทศไทยมีสนธิสัญญาภาษีซ้อนกับ 48 ประเทศ รวมทั้งรัสเซียและยูเครน วิธีนี้ช่วยหลีกเลี่ยงการเสียภาษีสำหรับผลกำไรทั่วโลกพร้อมๆ กันตามสถานที่และสัญชาติ
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษีเงินได้ตามปกติตามระดับก้าวหน้าที่ระบุไว้ข้างต้น
บทลงโทษสำหรับการไม่ชำระภาษี
บทลงโทษคือค่าปรับสำหรับการชำระภาษีไม่ครบถ้วนตรงเวลา หากชำระเงินหลังจากวันครบกำหนด แต่ก่อนได้รับหนังสือแจ้ง ค่าปรับ 10% ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ หากชำระภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้ง ค่าปรับ 20% ของยอดค้างชำระ เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาในจดหมายแล้ว โทษปรับเพิ่มเป็น 40% ในเวลาเดียวกัน ในแต่ละเดือนเพิ่มเติมของการไม่ชำระเงิน 1% ของจำนวนภาษีคงค้างจะถูกบวกเข้าไป