ในปี 2565 เศรษฐกิจของประเทศไทยคาดว่าจะเติบโต 3.7% หลังจากการผ่อนคลายมาตรการเพื่อต่อสู้กับการระบาดของ COVID-19 สันนิษฐานว่าการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของราชอาณาจักรอย่างสมบูรณ์จะใช้เวลา 2-3 ปี ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากการเปิดตัวโครงการใหม่ จุดต่ำสุดในราคาที่อยู่อาศัยในประเทศไทยผ่านไป ในปี 2564 จำนวนโครงการใหม่ในปี 2564 ก็ต่ำที่สุดในรอบ 6 ปีเช่นกัน
อสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็นสามประเภท คือ ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ และอุตสาหกรรม บัญชีที่อยู่อาศัยคิดเป็นประมาณสองในสามของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยตามรายงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมุ่งเป้าไปที่ลูกค้าชาวไทยเป็นหลัก อันเนื่องมาจากกฎหมายไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อและเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคาร โดยที่กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติจะไม่เกิน 49% ยูนิตของอาคารทั้งหมด นอกจากนี้ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดินในประเทศไทย อย่างไรก็ตาม มีชาวต่างชาติจำนวนมากที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
ความคลาดเคลื่อนระหว่างความคาดหวังด้านราคาของผู้ซื้อและผู้ขายเป็นหนึ่งในสาเหตุหลักที่ทำให้มีธุรกรรมการลงทุนเพียงเล็กน้อยในช่วงสองปีที่ผ่านมา ในปี 2565 ความแตกต่างในการคาดการณ์ราคาคาดว่าจะแคบลงและศักยภาพของธุรกรรมการลงทุนจะเพิ่มขึ้น ผู้ซื้อต่างชาติจะให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ของไทยมากขึ้น นักพัฒนาจะมองหานักลงทุนที่จะช่วยจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการใหม่ ในขณะเดียวกัน ธนาคารไทยยังคงระมัดระวังการให้กู้ยืมในปีนี้ ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าในปี 2565 ประเทศไทยจะเริ่มฟื้นตัวไม่เพียงแค่ตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงส่วนของพื้นที่สำนักงานและพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ด้วย
ทิศทางหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565
แม้ว่าจะมีเหตุผลที่คาดว่านักลงทุนต่างชาติจะหลั่งไหลเข้ามาในประเทศไทยจำนวนมากในปี 2565 แต่สถานการณ์ยังคงไม่ปลอดภัยเนื่องจากอาจมีการเกิดขึ้นของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่หรือการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมทางภูมิรัฐศาสตร์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุดบางส่วนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้แก่ จีน สิงคโปร์ รัสเซีย สหรัฐอเมริกา และประเทศอื่นๆ ในยุโรป ปัจจุบันมีการสร้างอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดตั้งแต่ 1 ล้านบาทในประเทศไทย มุ่งเป้าไปที่เยาวชนไทยรุ่นมิลเลนเนียลและเจเนอเรชั่น Z การก่อสร้างแนวราบส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์และบ้านสองครอบครัวในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท บ้านเดี่ยวกำหนดเป้าหมายกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง มูลค่าทรัพย์สิน 10 ล้านบาทขึ้นไป นอกจากนี้ คาดว่าโปรโมชันและส่วนลดจะกระตุ้นให้ผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์
ส่วนอุปสงค์น่าจะเติบโตตามภาวะเศรษฐกิจดีขึ้น มีธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ 332,192 รายการในประเทศไทยในปี 2565 ตามการคาดการณ์ ซึ่งมากกว่า 25.1% ในปี 2564 ความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบจะเพิ่มขึ้นประมาณ 24.6% และสำหรับคอนโดมิเนียมแนวสูงเพิ่มขึ้น 26.1% การฟื้นตัวของยอดขายและการพัฒนาคอนโดมิเนียมแนวสูงนั้นช้ากว่าประเภทบ้านแนวราบ โครงการแนวราบจะมีมากกว่าโครงการแนวสูง เช่นในปี 2564 เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้เนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตของประชากรภายใต้อิทธิพลของโรคระบาดใหญ่ การก่อสร้างคอนโดมิเนียมจะค่อยๆ ดำเนินไป
นักพัฒนากำลังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อรวมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้ารายใหม่ เช่น จัดสรรพื้นที่ในที่อยู่อาศัยสำหรับ ทำงานที่บ้าน (Work from home space) เพื่อรักษาสุขภาพ (ฟิตเนส สปา เซาว์น่า สระว่ายน้ำ) เพื่อปรับปรุงคุณภาพชีวิตโดยทั่วไป (พื้นที่เลานจ์) ในบ้าน มีบริการที่มีคุณภาพและความปลอดภัย
เพื่อเพิ่มกำลังซื้อ กระทรวงมหาดไทยได้ปรับลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินและนิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย (ไม่เกิน 3 ล้านบาท) จาก 2% เป็น 0.01% รัฐสนับสนุนโปรแกรมจำนองพิเศษ (ข้อเสนอนี้ใช้ได้จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2022)
ราคาและการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ (มกราคม - กันยายน 2564)
| ล้านบาท | บ้านเดี่ยว | บ้านแฝด | ทาวน์เฮาส์ | ตึกแถว | คอนโดๆ | ที่ดิน | รวม | % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,5‒1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1203 | 0 | 1203 | 1 |
| 1-2 | 0 | 0 | 4252 | 0 | 5107 | 0 | 9359 | 5 |
| 2-3 | 616 | 834 | 18 227 | 0 | 9905 | 0 | 29 582 | 16 |
| 3‒5 | 5674 | 7344 | 15 357 | 465 | 4199 | 0 | 33 039 | 18 |
| 5‒10 | 14 070 | 11 358 | 2461 | 903 | 13 372 | 98 | 42 261 | 16 |
| 10‒20 | 11 403 | 2481 | 2023 | 851 | 8473 | 239 | 25 470 | 5 |
| от 20 | 17 721 | 142 | 0 | 0 | 20 953 | 0 | 38 816 | 2 |
การวิเคราะห์จากช่วงก่อนๆ แสดงให้เห็นว่าส่วนแบ่งอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยอยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท (33% ของอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด) รองลงมาคืออสังหาริมทรัพย์ราคา 3-5 ล้านบาท (24%) บ้านเดี่ยวถูกซื้อโดยเศรษฐี โดยบ้านดังกล่าวส่วนใหญ่มีราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป ทาวน์เฮาส์ส่วนใหญ่ซื้อในช่วง 2 ถึง 5 ล้านบาท อพาร์ตเมนต์ในคอนโดมิเนียมมีขายบ่อยที่สุดในราคา 5 ถึง 10 ล้านบาท
โอกาสพิเศษในกรุงเทพฯ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ จะได้รับผลกระทบจากการเปิดเส้นทางรถไฟความเร็วสูงสายใหม่ในปี 2565 ได้แก่ สายสีเหลืองลาดพร้าว-สำโรง และสายสีชมพู-แคราย-มีนบุรี การก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยแห่งใหม่ในพื้นที่ของการก่อสร้างทางรางกำลังดำเนินการอยู่ ด้วยการเปิดสถานีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้จะเพิ่มขึ้น ยังมีพื้นที่อื่นๆ ของกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียงที่ราคาที่ดินและทรัพย์สินสูงขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ
10 อันดับทำเลราคาที่ดินที่โตขึ้นอย่างรวดเร็วมากที่สุด
- อดีตโรงเรียนปานาพันธุ์ ลาดพร้าว เพิ่ม16,7%
- สตรีวิทยา 2 (ลาดพร้าว 71) เพิ่ม16,7%
- วิภาวดี จตุจักร เพิ่ม 16,0%
- รามคำแหง สะพานสูง เพิ่ม15,7%
- โชคชัย เพิ่ม15,4%
- เกษตรนวมินทร์ เพิ่ม 15.0%
- แจ้งวัฒนะ เพิ่ม14,8%
- พหลโยธิน ซอยเสนานิคม เพิ่ม 14,6%
- พหลโยธิน กม.33 เพิ่ม14,3%
- รามอินทรา กม.11.4 เพิ่ม14,3%
ในจังหวัดที่ใกล้กรุงเทพฯ ที่สุด ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใกล้รางรถไฟกำลังเติบโต ในจังหวัดปทุมธานี พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายหูฮอด - วงแหวนรอบนอก ได้แก่ ตำบลคลองโคก และอำเภอคลองหลวง ซึ่งราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวสูงขึ้นแล้ว 50% เมื่อเทียบกับปี 2562 ในตำบลคลองห้าของคลองหลวงราคาเพิ่มขึ้น 19% เมื่อพิจารณาจากประเภทที่อยู่อาศัยแล้ว บ้านเดี่ยวมีการเติบโตเร็วกว่าส่วนอื่นๆ ในปี 2564 โดยเฉพาะในนาใหม่และลาดหลุมแก้ว
ในนนทบุรี อสังหาริมทรัพย์แนวหน้าแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูบางใหญ่-บางซื่อ เขตบางรักน้อยและเมืองนนทบุรีเพิ่มขึ้น 17% เช่นเดียวกับเขตบางใหญ่ซึ่งราคาเพิ่มขึ้น 9%
ในสมุทรปราการราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นตามเส้นสีเขียวสำโรง-เคหะ ในอำเภอท้ายบ้านใหม่ เมืองสมุทรปราการ และเทพารักษ์ (บวก 12%) ในเทฟ้ารักษ์ สายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง จะเปิดให้บริการในปี 2565 ดัชนีราคาสูงสุดถูกบันทึกไว้ ณ สิ้นปี 2564 สำหรับทาวน์เฮาส์ เฉลี่ยบวก 7% ราคาทาวน์เฮาส์ในอำเภอปากน้ำและเมืองสมุทรปราการ (+36%) ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
6 จังหวัดหลักภูมิภาค
ธุรกิจที่อยู่อาศัยในภูมิภาคส่วนใหญ่เติบโตและกระจุกตัวอยู่ใน 6 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต ซึ่งสะท้อนอยู่ในการขออนุญาตก่อสร้างปี 2562 มีสัดส่วนรวมกันอยู่ที่ 23% ของพื้นที่ขออนุญาตทั้งหมดทั่วประเทศ (แนวราบสัดส่วน 24% และแนวสูง 13% ของพื้นที่ขออนุญาตแนวราบและแนวสูงทั่วประเทศ ตามลำดับ) และ 39% ของพื้นที่ต่างจังหวัดทั้งหมด (แนวราบสัดส่วน 37% และแนวสูง 73% ของพื้นที่ขออนุญาตทั้งแนวราบและแนวสูงในต่างจังหวัดตามลำดับ)
คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่สร้างขึ้นในจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต ในปี 2562 จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติใน 3 จังหวัดนี้คิดเป็น 31% ของจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งหมดในประเทศ และรายได้จากการเข้าพักคิดเป็น 40% ของรายได้ภาคการท่องเที่ยวทั้งหมด อพาร์ตเมนต์ในอาคารสูงเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติที่ซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงวันหยุดตามฤดูกาลหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ความต้องการของลูกค้าชาวไทยในอาคารหลายชั้นเพิ่มขึ้นอย่างมากตั้งแต่เกิดอุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปลายปี 2554 ตลาดเริ่มเต็มไปด้วยบ้านจัดสรรที่มีการแข่งขันสูงและราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นบรรดาผู้พัฒนาในเมืองใหญ่และท้องถิ่นจึงได้เริ่มสร้างคอนโดมิเนียมในจังหวัดต่างๆ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเชียงใหม่ ชลบุรี ระยอง และขอนแก่น ความสนใจในจังหวัดเหล่านี้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเห็นได้จากราคาที่ดินเฉลี่ยในปี 2563 เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปี 2562
ตลาดที่อยู่อาศัยใน 6 จังหวัดนี้ยังไม่พัฒนามากนัก จึงมีโอกาสเติบโตได้อีกมากในอนาคต ทุกสถานที่มีกลุ่มลูกค้าที่แตกต่างกัน เช่น ในเชียงใหม่ กลุ่มหลักคือคนไทย อุปสงค์จากต่างประเทศจะมาจากชาวจีนที่ชอบลงทุนในคอนโดมิเนียม
นักท่องเที่ยวชาวจีนมักเลือกภูเก็ตและเป็นผู้ซื้อคอนโดมิเนียมที่มีศักยภาพ โดยนักลงทุนมักซื้อทั้งชั้น นอกจากนี้ยังมีนักลงทุนชาวรัสเซียและชาวสิงคโปร์จำนวนมากในภูเก็ต
ที่ชลบุรี ลูกค้าหลักคือนักลงทุนชาวจีนและชาวยุโรป ทั้งคอนโดมิเนียมและวิลล่าได้รับความนิยม ที่ระยองผู้ซื้อหลักคือคนไทย ส่วนใหญ่ทำงานในเขตอุตสาหกรรม บ้านส่วนตัวถูกซื้อโดยกลุ่มที่มีรายได้สูง ชลบุรีและระยองยังได้ประโยชน์จากโครงการที่รัฐบาลกำลังวางแผนจะพัฒนาในด้านการขนส่ง เช่น รถไฟความเร็วสูงที่จะเชื่อมสนามบิน 3 แห่ง ได้แก่ ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา
ในจังหวัดนครราชสีมา ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นชาวเมืองที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ในภาคกลางของจังหวัด คอนโดมิเนียมที่นี่ส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย เรียน หรือทำงานหรือเพื่อรับรายได้ค่าเช่า
ในจังหวัดขอนแก่น ลูกค้าหลักคือคนในท้องถิ่นที่มีรายได้ที่มั่นคง ส่วนใหญ่เป็นพนักงานของรัฐหรือผู้ประกอบการรายบุคคล
ในปี 2563 ยอดขายในจังหวัดเหล่านี้ลดลง 10.8% เมื่อเทียบเป็นรายปี มาอยู่ที่ 15,539 ยูนิต อันเป็นผลจากหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นประกอบกับเงื่อนไขสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของสถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม ความต้องการบ้านแนวราบในชลบุรีและระยองยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยยอดขายคอนโดมิเนียมลดลง 29.1% โดยเฉพาะในชลบุรีและภูเก็ต (-31.5% และ -71.7% ต่อปี ตามลำดับ)
ท่ามกลางปัจจัยลบที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อยอดขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564-2566 หลักได้แก่ (1) หนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน (2) ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน และ (3) อุปทานส่วนเกินในตลาด
เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มเติบโตเฉลี่ย 3-4% ต่อปี หลังจากที่หดตัว 6.1% ในปี 2563 การลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจะเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะในภูมิภาคระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก โครงการนี้ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา โดยมีเป้าหมายที่จะพลิกภูมิภาคให้เป็นเขตเศรษฐกิจชั้นนำ ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในชลบุรีและระยองฟื้นตัวเร็วกว่าจังหวัดอื่นๆ จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติจะค่อยๆ ฟื้นตัวอย่างช้าๆ หลังเริ่มฉีดวัคซีนทั่วโลกรวมทั้งในประเทศไทย ส่งผลให้ภายในปี 2567 จำนวนนักท่องเที่ยวจะกลับคืนสู่ระดับปี 2562 (40 ล้านคน)