L'année 2020 a été un test pour le marché de l'immobilier thaïlandais. À la suite de la pandémie, les ventes de logements sont tombées à un niveau record et la construction de nouvelles installations a considérablement diminué. Dans cet article, nous allons étudier la situation sur le marché de l'immobilier en Thaïlande à la fin de l'année 2020 et analyser les prévisions pour son développement.
CONTENU
- Ventes de logements en Thaïlande à des acheteurs étrangers en 2019-2020, analyse comparative
- Marché des bureaux
- Qui a acheté l'immobilier le plus activement en Thaïlande dans 2019-2020?
- Prévisions sur le marché de l'immobilier en Thaïlande pour 2022-2023
VENTES DE LOGEMENTS EN THAÏLANDE À DES ACHETEURS ÉTRANGERS EN 2019-2020, ANALYSE COMPARATIVE
Les données officielles sur l'état du marché dans les années 2019-2020 ont montré une baisse des ventes aux acheteurs étrangers. Cette baisse est liée à la pandémie COVID-19 et aux mesures restrictives qui l'accompagnent.
Le nombre total d'appartements en copropriété vendus est passé de 13 232 unités d'une valeur cumulée de 52 millions de baht (1 544 608 de dollars, 9 825 560 de yuans) en 2019 à 8 285 unités d'une valeur de 37,7 millions de baht (1 119 840 de dollars, 7 123 526 de yuans) en 2020. En pourcentage, la baisse des ventes en 2020 par rapport au nombre de ventes en 2019 était de 35,3%. La baisse de la valeur totale des objets vendus était de 25, 5% sur la même période.
Le marché a atteint son plus bas au deuxième trimestre de 2020, lorsque les ressortissants étrangers ont été vendus à seulement 1162 objets. Par rapport à la même période de 2019, la baisse du nombre d'objets vendus était de 61,1% et la valeur totale des transactions a chuté de 54,3%.
Au troisième trimestre de 2020, la situation s'est améliorée – les étrangers ont acheté 1885 propriétés dans des condominiums d'une valeur totale de 9,4 millions de baht (278 653 dollars, 1 772 567 de yuans). Au quatrième trimestre, ces chiffres se sont élevés à 2592 installations et 12,5 millions de baht (377 329 dollars, 2 400 265 de yuans).
EFFETS DE COVID-19
Malgré le passage progressif au format de travail à distance, l'activité de location de salles pour les centres de données était toujours d'actualité en 2020. Dans le même temps, les prix de location de bureaux ne sont pas tombés.
Sur le marché des logements de faible hauteur, la demande de la population locale pour les objets dans toutes les catégories de prix est resté stable. Fondamentalement, les gens ont acheté et loué des objets pour leur vie personnelle. L'activité des acheteurs étrangers, en revanche, a été extrêmement faible.
Les facteurs moteurs du marché de l'immobilier en Thaïlande au deuxième trimestre de 2020 sont devenus:
- changement de mode de vie en raison de la pandémie;
- mise en œuvre des technologies modernes;
- vieillissement de la population de la Thaïlande.
Les entrepreneurs et les autres acteurs du marché ont vu de nouvelles opportunités et perspectives sur le marché du logement, mais pour les réaliser, la situation économique était trop instable et le faible pouvoir d'achat. Les principaux enjeux étaient le secteur du tourisme. Il était censé renaître après la vaccination de masse de la population et l'établissement d'un service aérien international.
Marché des condominiums
En 2020, le marché des condominiums a connu les changements les plus importants au cours des 10 dernières années. Cette année, seulement 20 100 unités ont été louées, ce qui est inférieur à la moyenne de la Thaïlande ‒ auparavant, la croissance moyenne des nouveaux logements sur le marché sur cinq ans était de 51 000 unités par an. La raison du ralentissement a été le gel ou l'annulation totale de nouveaux projets, qui représentaient 29% des condominiums sur le marché. Parallèlement, la part de l'immobilier premium a diminué de 22%.
La construction de nouvelles installations en Thaïlande est directement liée à leur emplacement. Au cours de la dernière année, un nouveau marché de Condominiums est apparu à la périphérie de Bangkok. Les installations ici ont un accès pratique aux gares. La part du logement local représentait en 2020 21% de tous les nouveaux condominiums sur le marché.
La plus forte augmentation de l'offre a été observée dans les districts:
- Sukhumvit;
- Satorn;
- Lang Xuan.
Au total, environ 2250 logements ont été construits ici, soit 11% du nombre total d'offres.
La plupart des acheteurs de biens immobiliers en Thaïlande sont des habitants ou des étrangers qui achètent des appartements pour vivre. Le pourcentage d'investisseurs est inférieur. La baisse des prix a été le principal facteur qui a stimulé les ventes pendant la pandémie.
Dans la première moitié de 2020, le coût des appartements en Thaïlande a diminué de 16%, au troisième trimestre – de 4%. Le quatrième trimestre a connu une légère croissance corrective. Par rapport aux chiffres de 2019, où le coût de mètre carré était de 141 800 baht (4 200 dollars, 26 717 yuans), les prix ont chuté à 126 900 baht (3 800 dollars, 24 175 yuans) par mètre carré.
Pourquoi ça s'est passé comme ça? Les promoteurs ont réduit les prix pour élargir le public cible des acheteurs et de vendre autant d'objets aux personnes ayant un niveau moyen de richesse. Les prix des nouveaux bâtiments ont tiré vers le bas le coût du logement sur le marché secondaire.
Marché de l’immobilier commercial
La pandémie de 2020 a touché de nombreux aspects du secteur commercial thaïlandais, y compris le marché des bâtiments commerciaux, des bureaux et des locaux industriels, y compris l'impact sur l'offre et la demande de location. Malgré cela, le marché des entrepôts et des installations industrielles est resté stable, la Thaïlande ayant bien géré la prolifération de COVID-19.
Marché des bureaux
L'occupation des bureaux en Thaïlande au dernier trimestre de 2020 a été maintenue. Le taux de location était toujours élevé, bien qu'il ait diminué de 3% par rapport à 2019.
En 2020, environ 13 000 m2 de nouveaux bureaux ont été mis sur le marché, ce qui porte la superficie totale à 6,2 millions de m2. De nombreuses entreprises décident de ne pas agrandir l'espace de bureau, mais plutôt de réduire la taille de l'espace vide pour économiser sur les coûts.
Dans les 5 prochaines années en Thaïlande sera alloué environ 1, 8 millions de m2 de terrain dans les villes pour la construction de nouvelles zones. Y compris les territoires autour de Bangkok. Les locataires peuvent devenir de nouvelles entreprises qui entrent en concurrence avec les anciens. En conséquence, le loyer du contrat augmentera.
Certains locataires sont intéressés par la création d'espaces de travail flexibles dans lesquels les gens pourront non seulement travailler, mais aussi passer leur temps libre de manière qualitative. De tels espaces offriront plus d'intimité que de coworking et maintiendront une atmosphère confortable pour les employés. Dans d'autres bureaux, ils prévoient d'ouvrir des zones spéciales où les employés pourront amener leurs enfants de 1 à 3 ans.
Un tel format pourrait être utile pour la Thaïlande. Malgré la situation épidémiologique, en Asie, comme dans l'ensemble de la région Asie-Pacifique, le passage au télétravail est moins demandé que dans le reste du monde, avec seulement 2,6%. Au cours des 10 prochaines années, il devrait augmenter progressivement et augmenter à 5,2%. Il y a encore beaucoup d'entreprises et d'industries en Thaïlande qui n'encouragent pas le travail à domicile, elles ont besoin de plus de temps pour se restructurer.
En 2020, les promoteurs et les entrepreneurs devaient encore compter principalement sur la consommation intérieure, le secteur du tourisme, tout comme le trafic international, étant fortement affaibli.
Qui a acheté l'immobilier le plus activement en Thaïlande dans 2019-2020?
Avant le début de la pandémie, les acheteurs et les investisseurs étrangers étaient le principal moteur du marché immobilier thaïlandais. Ils ont été les principaux clients des promoteurs thaïlandais au cours des 5-6 dernières années, et leur pouvoir d'achat était beaucoup plus élevé que les acheteurs locaux.
Les acheteurs les plus actifs étaient des représentants des pays suivants:
- Chine - 5251 unités de logement achetées d'une valeur de 22,8 milliards de baht (679 millions de dollars, 4,3 milliards de yuans);
- Russie - 386 unités achetées d'une valeur de 1,14 milliard de bahts (34 millions de dollars, 215,5 millions de yuans);
- France - 278 unités achetées d'une valeur de 1,36 milliard de bahts (40,6 millions de dollars, 258 millions de yuans);
- Angleterre - 259 unités achetées d'une valeur de 1,14 milliard de bahts (33,9 millions de dollars, 216 millions de yuans);
- Allemagne-211 unités achetées d'une valeur de 911 millions de baht (27 millions de dollars américains, 172 millions de yuans);
- Les Etats-Unis-182 unités achetées d'une valeur de 718 millions de baht (21,3 millions de dollars, 136 millions de yuans);
- Taiwan - 165 unités achetées d'une valeur de 1,1 milliard de baht (32,8 millions de dollars, 208,6 millions de yuans);
- Japon-156 unités achetées d'une valeur de 836 millions de baht (24,8 millions de dollars, 158 millions de yuans);
- Singapour-148 unités achetées d'une valeur de 936 millions de baht (27,8 millions de dollars, 176,8 millions de yuans).
PRÉVISIONS SUR LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER EN THAÏLANDE POUR 2022-2023
Avant la pandémie, l'immobilier thaïlandais a connu un grand succès au niveau international et représentait une grande valeur d'investissement, en particulier pour ceux qui venaient sur le marché pour gagner de l'argent sur le loyer. Environ 90% des ventes jusqu'en 2019 à Phuket provenaient de logements achetés par des étrangers dans le but de tirer profit de la revente ou de la location.
Le maintien de la liquidité élevée a contribué à un flux touristique stable. Logement en Thaïlande est loué toute l'année, de sorte que les propriétaires peuvent toujours compter sur un revenu passif stable. Cependant, en 2020, avec l'introduction de lockdown, la situation a changé.
En 2021, la situation a commencé à s'améliorer progressivement. Selon la banque Centrale de Thaïlande, le coût des maisons individuelles en mai 2021 a augmenté de 1, 2%. Bien qu'il s'agisse de la plus faible croissance depuis 2017, c'est un bon signe. Le coût des condominiums a augmenté de 0, 1%, maisons de ville-1, 4%. Le prix de la terre a montré une croissance plus élevée et a augmenté de 8,4%. En général, les experts espèrent un retour du marché immobilier à la norme après la fin de la pandémie et la stabilisation de la demande.