En 2022, l'économie thaïlandaise dans son ensemble devrait croître de 3,7% après l'assouplissement des mesures de lutte contre les épidémies de COVID-19. Il est supposé que la reprise complète de l'économie du Royaume prendra 2-3 ans. Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, notamment grâce au lancement de nouveaux projets. Le point le plus bas sur le coût du logement en Thaïlande a été passé en 2021. Le nombre de nouveaux projets dans 2021 a également été le plus bas des dernières six années.
En règle générale, l'immobilier est divisé en 3 catégories principales: résidentiel, commercial et industriel. Selon le marché immobilier mondial, le logement représente environ les deux tiers du marché immobilier en Thaïlande. Les espaces de vie sont principalement destinés aux clients thaïlandais. En effet, la législation thaïlandaise permet aux étrangers d'acheter des appartements dans des condominiums à condition qu'ils ne possèdent pas plus de 49% de la superficie totale du bâtiment. En outre, les ressortissants étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terres en Thaïlande. Néanmoins, il y a beaucoup d’étrangers qui veulent acheter une propriété en Thaïlande.
L'incohérence des attentes des acheteurs et des vendeurs en matière de prix est l'une des principales raisons pour lesquelles peu de transactions d'investissement ont été effectuées au cours des deux dernières années. En 2022, l'écart entre les attentes en matière de prix devrait se réduire et le potentiel de transactions d'investissement devrait augmenter. Les acheteurs étrangers vont accorder plus d'attention à l'immobilier thaïlandais. Les promoteurs vont chercher des investisseurs pour aider à financer de nouveaux projets. Dans le même temps, les banques thaïlandaises restent prudentes dans les prêts cette année. Certains experts estiment qu'en 2022, la Thaïlande va commencer à restaurer non seulement le marché du logement, mais aussi le segment des bureaux, ainsi que des installations industrielles et logistiques.
PRINCIPAUX VECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER EN 2022
Bien qu'il y ait des raisons de prévoir un retour en 2022 du flux d'investisseurs étrangers en Thaïlande, la situation reste fragile en raison de l'apparition éventuelle de nouvelles souches de coronavirus ou de l'évolution de la situation géopolitique. L'un des plus grands investisseurs étrangers dans l'immobilier en Thaïlande sont les citoyens de la Chine, Singapour, la Russie, les États-Unis et les pays européens. Mais encore plus les promoteurs locaux comptent sur les acheteurs thaïlandais. Aujourd'hui, en Thaïlande, des installations sont construites avec des appartements abordables à un prix d’un million de bahts, destinés aux jeunes thaïlandais de la génération Y, ou millennials, et la génération Z. Faible hauteur de construction est le plus souvent des maisons de ville et des maisons pour 2 familles à un prix ne dépassant pas 5 millions de bahts. Maisons individuelles sont axées sur le groupe avec un pouvoir d'achat élevé, le prix de ces objets ‒ 10 millions de bahts ou plus. Il est également prévu d'organiser des actions, obtenir des rabais pour motiver les gens à acheter des biens immobiliers dans le pays.
Quant à la demande, elle devrait augmenter à mesure que la situation économique s'améliore. Selon les prévisions, en 2022 sera effectué 332 192 transactions immobilières en Thaïlande. C'est 25,1% de plus qu'en 2021. La demande de logements de faible hauteur va augmenter d'environ 24, 6%, les installations dans les immeubles en copropriété – de 26, 1%. La reprise des ventes et la construction de condominiums à plusieurs étages est plus lente que les types de logements de faible hauteur. Cette année, les projets de faible hauteur, comme en 2021, seront construits plus de plusieurs étages, en raison de la demande plus élevée pour eux. Cela est dû à l'évolution des modes de vie de la population sous l'influence de la pandémie. La construction des condominiums reprendra progressivement.
Les promoteurs développent des projets de condominiums, y compris divers équipements pour répondre aux nouveaux besoins des clients. Par exemple, des espaces sont alloués dans la résidence pour le travail à domicile (Work from home space), le soutien de la santé (salles de fitness, spas, saunas, piscines), l'amélioration générale de la qualité de vie (salons), la pré-conception dans les maisons de la qualité des services et des systèmes pour assurer la sécurité.
Pour améliorer le pouvoir d'achat, le ministère thaïlandais de l'intérieur a réduit le montant des frais d'enregistrement de la propriété et des actes juridiques sur le logement (pas plus de 3 millions de bahts) de 2 à 0,01%. L'Etat soutient le programme de prêts hypothécaires préférentiels (cette offre est valable jusqu'au 31 décembre 2022).
| millions de bahts | maison avec terrain | maison pour 2 familles | maisons de ville | maison-magasin | condominium | terrain | total | % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0,5‒1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1203 | 0 | 1203 | 1 |
| 1-2 | 0 | 0 | 4252 | 0 | 5107 | 0 | 9359 | 5 |
| 2-3 | 616 | 834 | 18 227 | 0 | 9905 | 0 | 29 582 | 16 |
| 3‒5 | 5674 | 7344 | 15 357 | 465 | 4199 | 0 | 33 039 | 18 |
| 5‒10 | 14 070 | 11 358 | 2461 | 903 | 13 372 | 98 | 42 261 | 16 |
| 10‒20 | 11 403 | 2481 | 2023 | 851 | 8473 | 239 | 25 470 | 5 |
| от 20 | 17 721 | 142 | 0 | 0 | 20 953 | 0 | 38 816 | 2 |
Selon l'analyse des périodes précédentes, il est évident que la plus grande part de l'immobilier en Thaïlande est dans la fourchette de prix de 2 à 3 millions de bahts (33% de tous les objets). Il est suivi par le segment des objets avec un prix de 3 à 5 millions de bahts (24%). Leurs propres maisons avec une parcelle de terrain sont achetés par des personnes aisées, la plupart de ces maisons sont de 20 millions de bahts. Le prix des maisons de ville est principalement de 2 à 5 millions de bahts. Appartements dans les condominiums sont vendus le plus souvent à un prix de 5 à 10 millions de bahts.
UNE OPPORTUNITÉ UNIQUE À BANGKOK
Sur le marché de l'immobilier à Bangkok aura une grande influence sur l'ouverture en 2022 de nouvelles branches de trains à grande vitesse, à savoir la branche jaune Ladphrao – Samrong et la branche rose Khe Rai – Minburi. Déjà, de nouveaux complexes résidentiels sont construits à côté du territoire de la construction du métro. Avec l'ouverture des stations, le prix de l'immobilier local augmentera. Il existe d'autres régions de Bangkok et des provinces voisines, où les prix des terres et de l'immobilier augmentent plus rapidement que la moyenne nationale.
- Ancienne école Panaphan (Ladprao) augmentation de 16.7%;
- Satriwitthaya 2 (Ladprao 71) - 16.7%;
- Vibhavadi Chatuchak - 16.0%;
- Ramkhamhaeng Saphan Sung - 15.7%;
- Chokchai - 15.4%;
- Kaset Nawamin - 15.0%;
- Chaengwattana - 14.8%;
- Phaholyothin Soi Senanikom - 14.6%;
- Phahonyothin 33 km - 14.3%;
- Ramaintra 11.4 km - 14.3%.
Dans les provinces les plus proches de Bangkok augmente le prix de l'immobilier, situé à proximité des voies ferrées. Dans la province de Pathumthani, ce sont les territoires situés le long de la ligne de train électrique Hu Hot ‒ périphérique externe, à savoir le quartier de Klong Hok et le district de Klong Luang, où l'immobilier a déjà augmenté de 50% par rapport à 2019. Dans le quartier de Klong Ha du district de Klong Luang, les prix ont augmenté de 19%. L'augmentation de la valeur dépend également du type de logement: ainsi, les maisons individuelles, conçues pour une famille, en 2021, a augmenté dans le prix le plus rapidement que tous les autres segments, en particulier dans les zones de Mai et Lat Lum Keo.
À Nonthaburi, la propriété prospective est située le long de la ligne pourpre du métro terrestre Bang Yai ‒ Bang Sya. Il s'agit des districts de Bang Rak Noi et Muang Nonthaburi, où les prix ont augmenté de 17%, et de Bang Yai, où les prix ont augmenté de 9%.
À Samut Prakan, les prix des logements le long de la ligne verte du métro terrestre Samrong ‒ Kheh dans les districts de Tai Ban Mai, Muang Samut Prakan et Tefarak ont augmenté de 12%. La branche jaune du métro Ladprao ‒ Samrong sera ouverte à Tefarak en 2022. À la fin de 2021, l'indice le plus élevé des prix des maisons de ville ‒ en moyenne 7%. Les prix des maisons de ville dans les régions de Pak Nam et Muang Samut Prakan ont particulièrement augmenté (+36%).
6 PROVINCES PRINCIPALES
La construction de logements se concentre principalement dans 6 provinces: Chiang Mai, Chonburi, Rayong, Nakhon Ratchasima, Khon Kaen et Phuket. Cela se reflète dans les demandes de permis de construire en 2019. Les projets dans ces provinces représentent 23% du nombre total de permis dans tout le pays (24% des bâtiments de faible hauteur et 13% des immeubles de grande hauteur) et 39% du nombre total de permis de construire dans les territoires provinciaux (37% des bâtiments de faible hauteur et 73% des immeubles de grande hauteur).
Les condominiums sont populaires dans les principales provinces touristiques telles que Chonburi, Chiang Mai et Phuket.
En 2019, le nombre de touristes étrangers dans ces 3 provinces représentait 31% du nombre total de touristes dans le pays et le revenu de leur séjour représentait 40% de tous les revenus générés par le secteur touristique. Les appartements dans les immeubles de grande hauteur sont populaires parmi les étrangers. Pendant ce temps, la demande pour l'immobilier dans les immeubles de grande hauteur a augmenté de manière significative parmi les clients thaïlandais après une grande inondation à la fin de 2011. Le marché a commencé à se remplir de complexes résidentiels compétitifs et les prix des terrains dans des endroits potentiellement populaires continuent d'augmenter. Par conséquent, les grands promoteurs métropolitains et locaux construisent un grand nombre de condominiums dans les provinces, en particulier à Chiang Mai, Chonburi, Rayong et Khon Kaen. L'intérêt pour ces provinces continue de croître, comme en témoigne l'augmentation de 8% du prix moyen des terres en 2020 par rapport à 2019.
Le marché du logement dans ces 6 provinces n'est toujours pas très développé, il y a donc de grandes opportunités de croissance à l'avenir. Dans chacun d'eux, il y a différents groupes de clients, par exemple, à Chiang Mai, le groupe principal est thaïlandais. Les chinois préfèrent investir dans des condominiums locaux.
Les touristes chinois choisissent aussi souvent Phuket: ils sont des acheteurs potentiels de condominiums, tout en achetant un étage entier. Il y a aussi beaucoup d'investisseurs russes et singapouriens à Phuket.
À Chonburi, les principaux clients sont des investisseurs chinois et européens. Parmi eux, les condominiums et les villas sont populaires. Dans le Rayong, les principaux acheteurs sont les thaïlandais. La plupart d'entre eux travaillent dans des zones industrielles. Les maisons privées sont achetées par la population à revenu élevé. Chonburi et Rayong ont bénéficié de projets que le Gouvernement thaïlandais envisage de développer dans le domaine des transports, tels que les trains à grande vitesse qui relieront 3 aéroports: Don Muang, Suwannaphum et U-Tapao.
À Nakhon Ratchasima, la plupart des acheteurs de propriétés résidentielles sont des habitants qui s'intéressent à l'immobilier dans le centre de la province. On achète ici les condominiums principalement pour vivre/étudier / travailler ou pour générer des revenus locatifs.
À Khon Kaen, les principaux clients sont des résidents locaux ayant un revenu stable, la plupart étant des fonctionnaires ou des entrepreneurs individuels.
En 2020, les ventes dans ces provinces ont diminué de 10,8% par rapport à l'année précédente: à 15 539 objets. Cela est dû à l'augmentation de la dette des ménages, combinée à un resserrement des conditions hypothécaires. Cependant, la demande de logements de faible hauteur continue d'augmenter à Chonburi et à Rayong. Les ventes de condominiums ont reculé de 29,1%, notamment à Chonburi et Phuket (-31,5% et -71,7% respectivement).
Parmi les facteurs négatifs qui devraient affecter les ventes immobilières en 2021-2023:
- les dettes des ménages qui ont tendance à augmenter davantage, ce qui affecte directement le pouvoir d'achat des personnes;
- règles strictes de prêt;
- offre excédentaire sur le marché.
Selon les prévisions officielles, l'économie thaïlandaise devrait croître en moyenne de 3 à 4% par an après une contraction de 6,1% en 2020. Les investissements dans les infrastructures vont augmenter, en particulier dans la région du corridor économique oriental. Ce projet couvre les provinces de Chonburi, Rayong et Chachengxao et vise à développer la région en tant que principale zone économique de la Région de l’Asie du Sud. En conséquence, la demande de logements à Chonburi et à Rayong se redressera plus rapidement que dans les autres provinces. Le nombre de touristes étrangers augmentera également après la levée des restrictions et l'introduction de la vaccination dans le monde entier, y compris en Thaïlande. D'ici 2024, le nombre de touristes devrait revenir au niveau de 2019 (40 millions).
