ทำไมถึงควรเลือกภูเก็ตเพื่อการลงทุนในประเทศไทย

เหตุใดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะในภูเก็ตจึงมีอัตราผลตอบแทน 7-12% ต่อปี ในขณะที่ที่อยู่อาศัยในตุรกีและสถานที่ยอดนิยมอื่นๆ ในโลกทำให้เจ้าของมีรายได้น้อยลงมาก แผนการทำกำไรใดที่นักลงทุนในประเทศไทยเลือก พูดคุยเกี่ยวกับความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ

เนื้อหา:

• ทำไมถึงเลือกประเทศไทย
  • เศรษฐกิจ
  • การท่องเที่ยว
  • ภาษี
• อสังหาริมทรัพย์
• คุณจะทำเงินจากอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตได้อย่างไร
  • กลยุทธ์นักลงทุน

ทำไมถึงเลือกประเทศไทย

ปัจจุบันมีโอกาสมากมายในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศและรับรายได้จากที่อยู่อาศัยให้เช่า หากคุณกำลังวางแผนที่จะลงทุนเพื่อรับรายได้แบบพาสซีฟ เมื่อเลือกสถานที่สำหรับซื้อบ้าน จะเป็นการดีกว่าที่จะไม่เน้นที่อารมณ์ แต่เน้นที่ข้อเท็จจริง การวิเคราะห์ และตัวเลข

เศรษฐกิจ

หนึ่งในตัวบ่งชี้ที่สำคัญที่สุดของผลตอบแทนจากการลงทุนสำหรับนักลงทุนคือความเสถียรของสกุลเงินของประเทศ

ตัวอย่างเช่น ณ สิ้นปี 2564 ลีร่าตุรกีร่วงลง 70% เมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ ในปี 2566 ลีร่ายังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในตุรกี นี่หมายถึงการสูญเสียรายได้ที่แท้จริงบางส่วนของพวกเขาในขณะที่ยังคงรักษารายได้ค่าเช่าเล็กน้อยไว้เท่าเดิมในสกุลเงินท้องถิ่น

ในขณะเดียวกันสกุลเงินประจำชาติของไทยคือเงินบาทก็รวมอยู่ในรายชื่อ 5 สกุลเงินที่เสถียรที่สุดในโลก

การท่องเที่ยว

ในแง่ของกระแสนักท่องเที่ยว ประเทศไทยมีประสิทธิภาพเหนือกว่าตุรกีและแม้แต่สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ เนื่องจากนักท่องเที่ยวเดินทางไปราชอาณาจักรตลอดทั้งปี

ในเมืองของตุรกีในทะเลเมดิเตอร์เรเนียน เทศกาลวันหยุดกินเวลา 5-6 เดือนและสิ้นสุดเมื่อฤดูหนาวมาถึง เวลาที่ดีที่สุดในการเยี่ยมชมสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์คือตั้งแต่เดือนมีนาคมถึงธันวาคม ในช่วงที่เหลือของเดือนประเทศจะร้อนมาก

ในประเทศไทย ฤดูท่องเที่ยวมีทั้งหมด 12 เดือนต่อปี แม้จะแบ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นและโลว์ซีซั่นซึ่งแตกต่างกันดังนี้

• ในช่วงไฮซีซั่นนักเดินทางจากอเมริกาและยุโรปเดินทางมาประเทศไทยนั่นคือนักท่องเที่ยวในประเทศที่มีสภาพอากาศเลวร้ายตั้งแต่เดือนตุลาคมถึงพฤษภาคม อัตราการเข้าพักของโรงแรมในช่วงเดือนนี้มีตั้งแต่ 80 ถึง 95%
• ในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยวมีนักท่องเที่ยวจำนวนมากจากออสเตรเลียและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในราชอาณาจักร

นักท่องเที่ยวจำนวนมากที่มาประเทศไทยมาจากประเทศจีน ชาวจีนมาเที่ยวภูเก็ตตลอดทั้งปี สำหรับนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน ที่นี่เป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสำหรับการพักผ่อนในวันหยุด

ความใกล้ชิดของจีนกับประเทศไทยเป็นข้อได้เปรียบอย่างมากสำหรับภาคการท่องเที่ยวของไทย ชาวจีนมีเงินและพวกเขามีความสุขที่จะใช้มัน คนจีนเช่าที่อยู่อาศัยราคาแพง

ทุกๆ ปี นักท่องเที่ยว 10 ล้านคนมาที่รีสอร์ทที่ได้รับการพัฒนาและเป็นที่นิยมมากที่สุดในอาณาจักร ซึ่งก็คือเกาะภูเก็ต ตามสถิตินักท่องเที่ยวแต่ละคนใช้จ่ายที่นี่เฉลี่ย 250 $ ต่อวัน ส่วนหลักของเงินเหล่านี้ไปเช่าอพาร์ทเมนต์หรือวิลล่า

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการไหลเวียนของนักท่องเที่ยวหลังจากการยกเลิกข้อจำกัดที่เกิดจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนาจะยังคงเติบโตต่อไป ทางกระทรวงการท่องเที่ยวไทยกล่าวว่าภายในปี 2567 จำนวนนักท่องเที่ยวจะสูงถึง 13-14 ล้านคนต่อปี และจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปีต่อๆ ไป

ภาษี

ก่อนคำนวณรายได้ที่คุณจะได้รับ คุณต้องจัดการกับค่าใช้จ่ายที่จำเป็น รวมภาษีที่จำเป็นสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนต์หรือวิลล่าในประเทศไทย

1. ภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์

   ในประเทศไทย ผู้ซื้อให้รัฐตั้งแต่ 1 ถึง 2% ของราคาอพาร์ทเมนต์หรือวิลล่า ขึ้นอยู่กับวิธีดำเนินธุรกรรม ในรูปแบบ leasehold หรือ freehold

   ในดูไบและตุรกีตัวเลขคือ 4% ตามกฎหมายตุรกี ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายภาษี 2% อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ จำนวนภาษีของผู้ขายจะรวมอยู่ในต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย กล่าวคือ ผู้ซื้อจ่ายจริงทั้งหมด

2. ภาษีประจำปี

   อัตราสูงสุดสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในประเทศไทยคือ 15%

   หากบ้านเช่าในตุรกีทำให้เจ้าของมีรายได้สูงถึง 6,600 ลีราตุรกีต่อปี เจ้าของก็ไม่ต้องเสียภาษีจากรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามหากเจ้าของมีเงินมากกว่านี้เขาจะให้รัฐ 15-40% ขึ้นอยู่กับจำนวนรายได้ เจ้าของที่อยู่อาศัยในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ไม่ต้องเสียภาษีที่อยู่อาศัยประจำปี อย่างไรก็ตามทุกปีพวกเขามีส่วนร่วมจากเจ้าของ เงินจะใช้ในการบำรุงรักษาคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย: การบำรุงรักษาอาณาเขตของคอมเพล็กซ์ที่อยู่อาศัย, การบำรุงรักษาสภาพการทำงานของอุปกรณ์, เครื่องสำอางและการซ่อมแซมที่สำคัญ, การปรับปรุงโรงยิม, สนามเด็กเล่นและอื่นๆ ผู้พัฒนากำหนดจำนวนเงินขึ้นอยู่กับพื้นที่ของอพาร์ทเมนต์และอัตราสำหรับอาคารเฉพาะ อัตราเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 14.6–58.7 ดอลลาร์ต่อ 1 ตร.ม. ต่อปี

อสังหาริมทรัพย์

ตามข้อมูลของธนาคารกลางแห่งราชอาณาจักร ในทศวรรษที่ผ่านมา ราคาบ้านและอพาร์ทเมนท์ในประเทศไทยเพิ่มขึ้น 4-5% ทุกปี

ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่าที่อื่นในสถานที่ท่องเที่ยวยอดนิยม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนามากที่สุดในภูเก็ต

นอกเหนือจากการเป็นสถานที่ท่องเที่ยวแล้ว ภูเก็ตยังมีข้อได้เปรียบที่สำคัญอีกประการหนึ่งสำหรับผู้ซื้อบ้าน นั่นก็คือข้อจำกัดในการก่อสร้างอาคารสูงที่พักอาศัยจำนวนมาก

ห้ามสร้างอาคารสูงเกิน 7 ชั้นบนเกาะ ในภูเก็ต คอนโดมิเนียมที่มีอพาร์ทเมนท์ 400-500 ห้องนั้นหายาก ในขณะที่พัทยามีอพาร์ทเมนท์คอมเพล็กซ์มากมายที่มีอพาร์ทเมนท์หนึ่งพันห้อง คุณลักษณะนี้ของภูเก็ตดึงดูดนักท่องเที่ยวที่มั่งคั่งมาที่เกาะ และส่งผลดีต่อการเข้าพักและรายได้จากที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น

วิธีหาเงินจากอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

ทิศทางการลงทุนในประเทศไทยที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดคือที่อยู่อาศัยประเภทรีสอร์ท

ในบรรดาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยประเภทรีสอร์ท ทางออกที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนคือการซื้ออพาร์ทเมนท์ที่บริหารโดยเครือโรงแรมขนาดใหญ่ เหตุผลมีดังนี้:

1. โรงแรมมีฐานลูกค้าขนาดใหญ่และข้อตกลงกับตัวแทนการท่องเที่ยวที่ดำเนินงานในประเทศต่างๆ ของโลก
2. โรงแรมได้รับการจัดการโดยผู้จัดการที่เพิ่มรายได้และลดต้นทุน
3. นักท่องเที่ยวจ่ายเงินมากขึ้นสำหรับแบรนด์ที่มีชื่อเสียง

กลยุทธ์นักลงทุน

ด้วยภาษีที่ต่ำและค่าบำรุงรักษาทรัพย์สิน รวมถึงอัตราการเข้าพักสูงตลอดทั้งปี อพาร์ทเมนต์ที่ขายต่อในการพัฒนาใหม่ในประเทศไทยสร้างรายได้มากกว่าในแหล่งท่องเที่ยว เช่น ยูเออีและตุรกี อัตราผลตอบแทนของที่อยู่อาศัยในภูเก็ตมากกว่า 7% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

หลังจากเช่าอพาร์ทเมนต์เป็นเวลาหลายปี เจ้าของสามารถขายทรัพย์สินต่อได้อย่างมีกำไร

โดยทั่วไปนักลงทุนจะใช้ 3 กลยุทธ์

• ซื้อและขายในขั้นตอนการก่อสร้าง

  กลยุทธ์การซื้อบ้านในระยะเริ่มต้นของการก่อสร้างและการขายต่ออสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะเริ่มดำเนินการ ดังนั้นใน 1-3 ปี คุณสามารถเพิ่มทุนได้ 2 เท่าหรือมากกว่านั้น

• ซื้อและเช่าระยะยาว

  กลยุทธ์ที่น่าเชื่อถือที่สุดคือการซื้ออพาร์ทเมนต์และให้เช่าระยะยาว อพาร์ทเมนต์ในภูเก็ตจะทำให้เจ้าของรับประกันรายได้ต่อปีประมาณ 7% ของมูลค่าทรัพย์สิน

  ในกรณีนี้เจ้าของไม่ต้องกังวลเนื่องจากเขาโอนการจัดการอพาร์ทเมนต์ไปยังองค์กรพิเศษ ผู้เชี่ยวชาญของ บริษัท จัดการจะหาผู้เช่าวางที่อยู่อาศัยตามลำดับหลังจากการขับไล่ผู้เช่า

  นอกจากนี้ยังไม่มีความเสี่ยงใดๆ อีกด้วย อย่างไรก็ตาม โครงการดังกล่าวสร้างรายได้น้อยกว่ากลยุทธ์อื่นๆ

  บริษัทรับเหมาก่อสร้างหลายแห่งเสนอทางเลือกในการซื้อคืน ในกรณีนี้ นักพัฒนาจำเป็นต้องซื้ออพาร์ทเมนต์ของคุณหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า อย่างไรก็ตาม หากคุณไม่ต้องการมอบทรัพย์สินของคุณให้กับผู้บริหาร ก็ไม่มีใครบังคับคุณได้

• ซื้อ-ขาย-ขายต่อ

  คุณจะได้รับประโยชน์สูงสุดจากโครงการนี้หาก:

• ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในระยะเริ่มต้นของการก่อสร้าง นั่นคือ ถูกที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
• เช่าผ่านการจัดการโรงแรม
• ขายต่อทรัพย์สินไม่เร็วกว่าใน 5 ปีเมื่อวัตถุจะเพิ่มราคา 20-25%