หากคุณทำอย่างชำนาญ บางครั้งก็สามารถทำเงินได้แม้ในสถานการณ์วิกฤต วิกฤตศตวรรษที่ 21 เป็นประโยชน์ต่อนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยหรือไม่
เนื้อหา:
วิกฤตปี 1997
ประวัติศาสตร์
วิกฤตที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียเกิดขึ้นเมื่อปลายศตวรรษที่ 20 มันส่งผลกระทบอย่างมากต่อชีวิตทางเศรษฐกิจและการเงินของประเทศต่างๆ ในภูมิภาค และรู้สึกถึงผลที่ตามมาจนถึงต้นทศวรรษ 2000
ราคาบ้านในประเทศไทยสูงสุดในปี 1992 เนื่องจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ตรงกันข้ามกับความเชื่อที่นิยม ราคาบ้านได้ลดลงแล้วก่อนเกิดวิกฤตการณ์ในเอเชียปี 1997 การลดลงเริ่มขึ้นทันทีหลังจากถึงจุดสูงสุด: ราคาลดลง 2.4% ต่อปีจาก 1992 ถึง 1997
ทันทีหลังจากวิกฤตการณ์ในเอเชียในปี 1997 การลดลงเร่งตัวขึ้น ราคาลดลงเฉลี่ย 3.9% ต่อปีระหว่างปี 1998 และ 1999 จากนั้นราคาบ้านก็ฟื้นตัวและเพิ่มขึ้นในอัตราเฉลี่ย 4.8% ต่อปีตั้งแต่ปี 2000 ถึง 2006 GDP ของประเทศไทยเติบโตเฉลี่ย 5.1% ต่อปีในช่วงเวลาเดียวกัน
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงเริ่มกลับมาในปี 2549 (ร้อยละ 1.4 ต่อปี) เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมืองที่เพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากการลาออกของนายกรัฐมนตรีทักษิณ ชินวัตร
วิกฤติปี 2008
ราคาที่ลดลงเร่งขึ้นเป็น 4.3% ในปี 2007 เนื่องจากความไม่สงบทางการเมืองในประเทศ และเพิ่มขึ้นถึง 13.9% ต่อปีในปี 2008 อันเนื่องมาจากวิกฤตเศรษฐกิจโลกครั้งใหม่และความไร้เสถียรภาพทางการเมืองที่กำลังดำเนินอยู่ในประเทศไทย นับตั้งแต่ปี 2008 การประท้วงจำนวนมากได้ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างมากต่อเศรษฐกิจ สนามบินหลักถูกปิดเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์ในเดือนพฤศจิกายน และการประชุมสุดยอดเอเชียตะวันออกครั้งที่สี่ถูกยกเลิกในเวลาต่อมา เริ่มมีชาวต่างชาติหลั่งไหลออกนอกประเทศ
กฎหมายใหม่และการแก้ไขกฎหมายอาคารชุดฉบับปัจจุบันได้รับการอนุมัติในปี 2008 เพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นของผู้ซื้อและป้องกันการฉ้อโกงของนักพัฒนา
- พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ ซึ่งลงนามในกฎหมายในเดือนพฤษภาคม 2008 ปกป้องผู้ซื้อจากการสูญเสียอันเนื่องมาจากโครงการล่าช้าหรือยกเลิกโดยนักพัฒนา ตัวแทนเอสโครว์ที่ได้รับมอบหมายจะถือเงินของผู้ซื้อไว้กับสถาบันการเงินและโอนเงินหลังจากปฏิบัติตามภาระหน้าที่ของผู้ซื้อและนักพัฒนาแล้ว
- พระราชบัญญัติการพิจารณาคดีผู้บริโภค ซึ่งลงนามในเดือนสิงหาคม 2008 อนุญาตให้นักลงทุนกำหนดให้นักพัฒนาต้องรับผิดชอบต่อบริการใดๆ ที่ไม่ได้ให้ไว้หลังจากการก่อสร้างแล้วเสร็จ สิ่งนี้บังคับให้นักพัฒนาตรวจสอบให้แน่ใจว่าทรัพย์สินที่เสร็จสมบูรณ์นั้นตรงกับที่แสดงในโฆษณา
- กฎหมายอาคารชุดใหม่ซึ่งลงนามในเดือนกรกฎาคม 2008 กำหนดให้มีสัญญาการขายที่เป็นมาตรฐานระหว่างผู้ซื้อและนักพัฒนาที่ได้รับคำสั่งจากโฮมออฟฟิศ นักพัฒนาต้องแบกรับค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาคอนโดมิเนียมที่ขายไม่ออก
การแก้ไขเหล่านี้ยังคงมีผลบังคับใช้ในปัจจุบัน
เศรษฐกิจของประเทศไทยเข้าสู่ภาวะถดถอยในไตรมาสแรกของปี 2009 อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 0.5% ในปี 2009เทียบกับ 5.8% ในปี 2008 อย่างไรก็ตาม การลงทุนภาคเอกชนลดลงต่อเนื่องในไตรมาสแรกของปี 2009 เนื่องจากความเชื่อมั่นของธุรกิจลดลงจากวิกฤตการณ์
ความวุ่นวายทางการเมืองทำให้ประเทศไทยน่าดึงดูดผู้ซื้อน้อยลงอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ซื้อจากต่างประเทศ ภายในเดือนมิถุนายน 2009 ความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจากต่างประเทศลดลง 90% ราคาบ้านจริงในประเทศไทยต่ำกว่าระดับสูงสุดในปี 1992 อยู่ที่ 34.2% ณ ไตรมาสที่สองของปี 2009
การก่อสร้างบ้านใหม่ถึงสูงสุดในปี 1996 โดยมีการสร้างบ้านประมาณ 127,000 ยูนิต ต่อมาลดลงอย่างรวดเร็วในปี 2008 ปริมาณการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ต่ำกว่ามูลค่าสูงสุด 55%
อย่างไรก็ตาม กรุงเทพมหานครประสบปัญหาคอนโดมิเนียมล้นตลาดในปี 2009 อัตราการเข้าพักบ้านลดลงเหลือ 73.1% ในไตรมาสแรกของปี 2009 จาก 90.9% ในไตรมาสที่สี่ของปี 2008 โครงการพัฒนาหลายโครงการล่าช้าหรือถูกยกเลิกเนื่องจากปัญหาทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับวิกฤตสินเชื่อทั่วโลก
เศรษฐกิจของประเทศไทยเข้าสู่ภาวะถดถอยในไตรมาสแรกของปี 2009 เนื่องจากผลกระทบของวิกฤตสินเชื่อโลกและความวุ่นวายทางการเมือง
ในปี 2009 รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ 2 ชุดเพื่อรองรับผลกระทบจากภาวะถดถอยที่มีต่อผู้บริโภคและชะลอภาวะเศรษฐกิจถดถอย
แพ็คเกจแรกได้รับการประกาศในเดือนมกราคม 2009 แพ็คเกจนี้รวมการลดภาษีในภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อสนับสนุนการใช้จ่าย ได้แก่
- ทรัพย์สินที่อยู่อาศัยไม่เกิน 300,000 บาทได้รับการยกเว้นภาษี
- จนถึงเดือนมีนาคม 2010 ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนทรัพย์สินและภาษีธุรกิจพิเศษถูกยกเลิก
- ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงสุด 100,000 บาทต่อปี นำไปหักลดหย่อนภาษีได้
วิกฤต COVID-19 ในปี 2020
วิกฤตครั้งใหม่เริ่มต้นขึ้นในปี 2020 ด้วยการถือกำเนิดของการระบาดใหญ่ของ COVID-19 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ลดลงแต่เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ปัญหาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงวิกฤต COVID-19 คือการระงับและยกเลิกโครงการหลายโครงการ ซึ่งทำให้จำนวนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ลดลง ในบางจังหวัด ไม่มีการสร้างโรงงานใหม่แม้แต่แห่งเดียวในช่วงการระบาดใหญ่
เพื่อเพิ่มกำลังซื้อ กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินและนิติกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย (ไม่เกิน 3 ล้านบาท) จาก 2% เป็น 0.01% และเงื่อนไขพิเศษจำนองจนถึงสิ้นปี 2022 การแนะนำของการจำนองโดยไม่ต้องชำระเงินดาวน์และมีอัตราการจำนองลดลง นอกจากนี้ ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองได้ลดลงจาก 1% เป็น 0.01%
อัตราดอกเบี้ยต่ำส่งผลให้ระดับหนี้ครัวเรือนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น ปัจจุบันประเทศไทยอยู่ในอันดับที่ 27 ของโลกในแง่ของ GDP และอันดับที่ 14 ในแง่ของอัตราส่วนหนี้สินครัวเรือนต่อ GDP
ความขัดแย้งระหว่างรัสเซียและยูเครน 2022
ปัจจัยวิกฤตใหม่ที่ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยคือความขัดแย้งที่รุนแรงระหว่างรัสเซียและยูเครน ซึ่งเริ่มขึ้นในเดือนกุมภาพันธ์ 2022 เหตุนี้ ในเดือนมีนาคม ราคาวัสดุก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างจึงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว 8.6% เมื่อเทียบกับเดือนมีนาคมปีที่แล้ว ราคาเพิ่มขึ้น 5.3% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของปีที่แล้ว และ 3.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สี่ของปี 2021 ราคาพลังงานเพิ่มขึ้น ราคาวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ก็เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว: สำหรับผลิตภัณฑ์ไม้ - 4.6% คอนกรีต - 6.8% เครื่องสุขภัณฑ์ - 12.7% ไฟฟ้าและอุปกรณ์สุขภัณฑ์ - 6.6% .
ปัจจัยลบที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจในปี 2021–2023 ได้แก่ คนหลักคือ
- หนี้ครัวเรือนมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน
- ความเข้มงวดในการให้กู้ยืมแก่สถาบันการเงิน
- อุปทานล้นตลาด
- ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น
ความวุ่นวายระดับโลกที่ยิ่งใหญ่ในศตวรรษของเราได้ให้ประโยชน์แก่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ใช่แน่นอน แต่เฉพาะกับผู้ที่มีทักษะมากที่สุดเท่านั้น เพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจและประชากร รัฐได้แนะนำมาตรการและกฎหมายพิเศษเพื่อความปลอดภัยของประชาชน ในช่วงวิกฤตปี 1997 และ 2008 ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างรวดเร็ว ซึ่งแน่นอนว่าเป็นช่วงเวลาที่ทำกำไรได้มากสำหรับการลงทุน แต่ละครั้งหลังเกิดวิกฤติ ราคาบ้านเริ่มสูงขึ้น ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่สะดวกสำหรับการขายต่อของวัตถุที่ซื้อในราคาขั้นต่ำ การเพิ่มขึ้นดังกล่าวสามารถสังเกตได้ตั้งแต่ปลายปี 2009 ถึง 2014 อย่างไรก็ตาม ในช่วงวิกฤต COVID-19 ราคาก็ไม่ได้ลดลงอย่างรวดเร็ว และตอนนี้ เนื่องจากวิกฤตด้านพลังงาน ราคาก็เริ่มสูงขึ้น และนักพัฒนาก็ถูกปรับให้ต่ำลงเพื่อความสามารถในการซื้อบ้าน
เพื่อที่จะจับช่วงเวลาแห่งผลกำไรจากการลงทุน คุณต้องคอยจับตาดูความเคลื่อนไหวและติดตามเศรษฐกิจโลกและกระบวนการทางการเมือง ไม่เพียงแต่ในประเทศไทยเท่านั้น แต่ยังรวมถึงในภูมิภาคโดยรวมด้วย