Déménager dans un autre pays commence par choisir un espace de vie pour vivre. Cependant, la tentative d'auto-étudier les options proposées pour l'achat d'une propriété en Thaïlande peut confondre l'étranger. Le marché immobilier de la Thaïlande n'est pas encore suffisamment réglé. Un certain nombre d’aspects présentent des divergences ou des explications peu claires dans la législation. Nous consacrons cet article à la à la question «Comment acheter une maison en Thaïlande».
Contenu:
- Préparation: recherche de spécialistes et sélection de biens immobiliers
- Quel type de propriété est autorisé à acheter pour un étranger en Thaïlande
- L'achat et l'enregistrement de l'immobilier en Thaïlande en 2022: Description étape par étape
- Négociations
- Vérification
- Conclusion d’un accord de vente
- Transfert de fonds
- Fourniture des documents pour la transaction et enregistrement de la transaction
- Peut-on effectuer une transaction immobilière à distance?
- Aidons à l'acquisition de biens immobiliers en Thaïlande
Préparation: recherche de spécialistes et sélection de biens immobiliers
L'achat d'une propriété en Thaïlande par un pays non-résident est autorisé.
La procédure d'achat d'une propriété en Thaïlande commence par une étape importante-la recherche d'un agent et la sélection d'un bon objet. Après tout, le marché de l'immobilier en Thaïlande est un domaine est assez chaotique. Analysons par exemple la situation avec l'obtention d'un visa d'investissement pour l'achat d'une maison en copropriété. Selon les exigences pour l'obtention de ce visa, un étranger peut acheter un condo en Thaïlande pour un montant de 10 millions de bahts et sur cette base, demander un visa.
Mais même si l'acheteur paie pour l'objet de sa valeur marchande de 10-11 millions de bahts, du point de vue du Département foncier de la Thaïlande, le coût de l'objet peut être très différent dans une moindre mesure. Et lors de la délivrance d'un visa, les autorités thaïlandaises compétentes se concentreront sur le coût du logement selon la version du Département foncier. Si vous ne précisez pas à l'avance l'évaluation de l'immobilier dans le Département, vous pouvez dépenser une grosse somme de 10 millions de bahts sur l'objet juste pour savoir qu'il est estimé par l'état à 9 millions de bahts et pour le dépôt de documents pour un visa d'investisseur ne convient pas.
Ces moments sur le marché immobilier thaïlandais sont nombreux. Par conséquent, il est difficile de surestimer l'importance de choisir avec succès un avocat, un agent ou un conseiller. Un spécialiste réduira vos risques et vous aidera à déterminer comment acheter une maison rentable et correcte en Thaïlande.
Quel type de propriété est autorisé à acheter pour un étranger en Thaïlande
Dans la grande majorité des cas, un étranger peut acheter une propriété en Thaïlande uniquement dans le cadre de condominiums.
Un condominium est un complexe résidentiel avec des appartements. Mais pas n'importe quel complexe d'appartements est un condominium. Le condominium est également une forme particulière d'organisation de la propriété parmi les résidents du complexe.
La copropriété fonctionne selon le principe suivant:
- Il existe une séparation claire entre les espaces de vie privés (appartements) et les espaces communs, techniques et de cour.
- Dans le cadre d'une copropriété, tous les locataires ont un droit de propriété inconditionnel sur leur appartement et les espaces communs sont la propriété collective. La propriété est répartie uniformément entre tous les occupants.
En Thaïlande, il existe deux types de propriété immobilière: Freehold et leasehold.
Freehold est le seul type de possession de biens immobiliers, qui est une propriété à part entière et inconditionnelle, par opposition à la location ou leasehold.
Leasehold est un contrat de location à long terme pour des dizaines d'années.
À Freehold, vous ne pouvez posséder des appartements que dans le cadre d'une copropriété. Chaque condo doit suivre une loi selon laquelle pas plus de 49% de la surface habitable peut être vendue à des étrangers. La seule exception est l'achat par un étranger de l'ensemble du complexe résidentiel. Mais dans ce cas, la terre sous le bâtiment n'appartient pas à l'acheteur, car selon les lois de la Thaïlande, la vente de terres aux non-citoyens est interdite. C'est à propos de l'achat d'un appartement dans un condominium, il s'agit généralement lorsque le processus d'achat d'une propriété en Thaïlande est expliqué.
Ci-dessous, nous décrivons en détail les étapes de la procédure d'achat d'une propriété.
L'achat et l'enregistrement de l'immobilier en Thaïlande en 2022: Description étape par étape
Avant d'acheter une propriété en Thaïlande, il est nécessaire de déterminer si un étranger envisage de prendre une hypothèque pour acheter un logement. Si oui, l'emprunteur doit répondre aux critères suivants:
- Être âgé de plus de 20 ans;
- La durée de remboursement du prêt ne doit pas dépasser 30 ans (jusqu'à 35 ans pour les personnes ayant un emploi permanent en Thaïlande);
- L'âge de l'emprunteur au moment du remboursement final du prêt ne doit pas dépasser 65 ans;
- Le montant maximal du prêt est 80% de la valeur estimée de l'immobilier acheté.
Bien sûr, un bon rapport de crédit et des gains élevés augmentent les chances d'obtenir une hypothèque aux conditions les plus favorables. Cependant, la liste spécifique des exigences de chaque banque peut être différente, il est donc nécessaire de se familiariser avec les conditions de la banque que vous avez choisie.
Le processus d'achat d'une propriété en Thaïlande aura de telles étapes:
- Négociation;
- Vérification;
- Conclusion d'un accord de vente;
- Transfert de fonds;
- Fourniture des documents pour la transaction et enregistrement de la transaction
Selon que l'objet est acheté auprès du promoteur ou d'un autre propriétaire, certaines étapes seront différentes.
Dans le cas de l'achat d'une propriété auprès du promoteur on devra passer par le processus d'enregistrement de l'accord de vente et de transaction dans l'Administration foncière locale (Land Office). Le vendeur et l’acheteur (ou leurs représentants) devront rencontrer l’employé du bureau et signer les documents de vente établis. Tous les documents pertinents à la transaction en cours devront être fournis à l'Administration foncière. Après cela, les deux parties paient les taxes et les frais et le titre de propriété est écrit au nom de l'acheteur (Title Deed). Une copie de ce droit sera conservée dans le Bureau.
Lors de l'achat d'un bien immobilier sur le marché secondaire, c'est-à-dire auprès du propriétaire précédent, le vendeur devra remettre les clés de l'objet avec Tabien Baan (document certifiant le lieu d'enregistrement permanent du résident de l'objet). Tous les documents sur les compteurs d'électricité et d'eau doivent également être préparés et remis à l'acheteur.
Considérons plus en détail chacune des étapes de l'achat d'une maison en Thaïlande.
Négociations
Les négociations sont menées entre le vendeur et l'acheteur ou entre leurs représentants. Au cours des négociations on établit:
- Le prix de la propriété;
- Le montant du dépôt;
- La date de la transaction avec le transfert de propriété et son enregistrement;
- Le partage des obligations fiscales entre les parties.
À l'issue des négociations, un accord de réservation de transaction doit être signé. Après cela, l'acheteur effectue un dépôt de «première reservation». Habituellement, il ne dépasse pas 30% du prix de l'objet acheté.
Sans la clause «sujet à titre clair» (Subject to clear Title) ou «Sujet à l'accord sur le contrat» (Subject to agreement on The contract term) dans le contrat de réservation, le dépôt est considéré comme irrévocable. Ce dernier paragraphe signifie que le contrat en question est toujours en cours de négociation et n'alourdit pas juridiquement les parties jusqu'à ce qu'un tel accord de négociation soit conclu. Il doit être atteint à la date de la transaction. En termes simples, grâce à ce point dans le contrat, l'acheteur a le droit de «changer d'avis» et de récupérer le dépôt.
Vérification
À l'étape suivante après les négociations, l'avocat de l'acheteur vérifient:
- L'état de l'objet, ses paramètres, la valeur réelle, etc;
- La présence ou l'absence d'une hypothèque active sur l'objet;
- Tous les documents liés à l'immobilier acheté.
Conclusion d'un accord de vente
Au stade de la conclusion de l'accord de vente, l'acheteur reçoit une version préliminaire de l'accord de transaction en deux langues, le thaï et l'anglais. Le document précise les obligations des parties, les caractéristiques de l'objet de la transaction, la responsabilité de payer les taxes et les frais. Le contrat doit être conforme aux lois régissant cette transaction, telles que la Condominium Act ou la Loi sur la protection du consommateur (Customer Protection Law). Cette conformité est soigneusement vérifiée par l'avocat de l'acheteur.
L'accord de vente est préparé en deux exemplaires: pour l'acheteur et pour l'administration foncière. Par conséquent, après la vérification et la discussion de l'accord reçu, l'avocat de l'acheteur part à la Direction avec la version délivrée à l'acheteur du document pour s'assurer que l'accord de vente à la disposition de l'administration Foncière est identique à ce qui a été délivré à l'acheteur.
La signature de cet accord doit être effectuée au plus tard 30 jours après la réservation de la transaction.
Transfert de fonds
Étant donné qu'une partie du montant a déjà été payée précédemment sous la forme d'un dépôt de réserve, au moment du paiement final pour l'objet immobilier, l'acheteur ne doit transférer que le reste du montant.
Il y a deux façons de le faire:
- Transférer le montant de l'achat en devises étrangères sur le compte de l'acheteur dans une banque thaïlandaise. Déjà la banque elle-même convertit la monnaie en baht.
- Si l’étranger a déjà un compte auprès d’une banque locale, le montant en monnaie étrangère est transféré sur ce compte et un chèque pour ce montant est émis par la banque elle-même et remis au vendeur. Le vendeur sera en mesure de l'encaisser plus tard dans la monnaie convertie.
Les envois de fonds lors de l'achat d'une maison en Thaïlande par des étrangers doivent être effectués uniquement en devises étrangères et non en bahts. Le meilleur de tous est en dollars américains.
Selon les résultats du transfert d'argent à la banque thaïlandaise, cette banque rédigera un Certificat de transaction en devises étrangères (Foreign Exchange Transaction Form, FET Form). Cette preuve confirme l'acte de transaction de l'argent de l'acheteur au vendeur.
L'avocat vérifiera la validité du document et de l'ensemble du processus.
Si la propriété achetée est sous hypothèque, l'acheteur devra payer le montant restant de l'hypothèque du vendeur à la banque où cette hypothèque a été émise. Le paiement doit également être effectué en devise étrangère.
À ce stade, les taxes à payer à la date de la transaction sont également définitivement déterminées:
- Frais de transaction (frais de transfert) de 2% de la valeur estimée de l'objet. Selon l'accord conclu, peut être payé par l'acheteur, le vendeur ou les deux;
- Impôt sur le revenu (Withholding tax) à partir de 1%. L'objet a une valeur estimée et le prix d'achat est le plus grand et l'impôt est calculé sur lui. Cette taxe a un processus de calcul complexe, vous aurez donc besoin d'une consultation d'un avocat. Cette taxe peut être payée par le vendeur;
- Taxe commerciale (Specific Business Tax) de 3,3%. Le montant le plus élevé entre la valeur estimée et le prix d'achat est également sélectionné. La taxe est prélevée dans le cas où le vendeur était propriétaire de la propriété pendant moins de 5 ans;
- Une taxe d'état (Stamp Duty) de 0,5%. Le processus de calcul est similaire aux deux précédents.
Les intérêts fiscaux sont indiqués pour 2021 et peuvent changer.
Dans la pratique, les coûts de la transaction d'achat et de vente de biens immobiliers en Thaïlande sont divisés comme suit: l'acheteur paie le plus souvent les frais de transaction, et les autres taxes sont payées par le vendeur.
Dans le cas de l'achat d'un bien immobilier, le promoteur a des frais supplémentaires, qui sont stipulés dans le contrat de vente. Par exemple:
- Paiement au fonds d'amortissement;
- Frais d'entretien des espaces communs;
- Frais d'installation de compteurs d'électricité, d'eau, d'installation de téléphone.
Les taxes foncières en Thaïlande pour les non-résidents, les étrangers, sont identiques aux taxes pour les résidents locaux. Mais seulement s'il s'agit de taxes sur les transactions.
En général, la Thaïlande est connue pour l'augmentation des impôts pour les étrangers et une échelle d'imposition progressive. Rappelez-vous donc que plus votre achat est cher, plus vous supporterez d'impôts à l'avenir.
Fourniture des documents pour la transaction et enregistrement de la transaction
Si l'acheteur est représenté par un avocat en son absence, l'acheteur doit fournir les documents suivants avant d'enregistrer la transaction:
- Procuration pour permettre à l'avocat de fournir des documents au nom de l'acheteur;
- Une copie du passeport, y compris une page avec les détails du visa actuel;
- Si l'acheteur est marié, il est nécessaire de fournir une copie du passeport du (des) conjoint (s) et un certificat de mariage;
- Si l'acheteur est marié, mais achète la propriété uniquement en son nom, il a besoin d'une lettre d'autorisation du conjoint pour effectuer l'achat;
- Les noms des parents de l'acheteur et des parents du (des) conjoint (s), le cas échéant, et si l'acheteur est marié.
Après cela, vous pouvez procéder à l'enregistrement de la transaction dans le Département de l'administration foncière.
L'enregistrement a lieu à la date convenue au stade de la réservation.
Le vendeur et l'acheteur, ou leurs représentants, ainsi que le représentant de la banque du vendeur, si la propriété a une hypothèque en cours, ils se rencontrent dans le bureau de l'administration foncière. Les parties remettent à l'employé de Gestion tous les documents nécessaires à la transaction, recueillis à ce moment-là.
Le formulaire final de la transaction et tous les documents connexes sont remplis.
L'acheteur reçoit un duplicata du titre de propriété (Title Deed) indiquant qu'il est maintenant le nouveau propriétaire de la propriété.
Toutes les parties paient les taxes et redevances correspondantes.
La transaction est terminée. En termes généraux, ci-dessus décrit toutes les principales étapes de l'achat d'une propriété en Thaïlande.
Remarque: les informations ci-dessus sur l'achat d'une propriété en Thaïlande ne sont pas complètes et n'ont pas la nature d'une recommandation juridique. Pour obtenir des informations complètes sur ce sujet, contactez un avocat ou un agent immobilier.
Peut-on effectuer une transaction immobilière à distance?
L'acquisition de biens immobiliers en Thaïlande à distance est permis. Toutes les étapes nécessaires de la transaction peuvent être effectuées pour l'acheteur par son représentant-avocat en présence des procurations nécessaires. Les transferts entre banques sont effectués à distance. Beaucoup de propriétés, en particulier offertes par les agences immobilières, ont des visites virtuelles. À l'heure actuelle, il y a une croissance en Thaïlande, même dans le secteur de l'achat de biens immobiliers pour crypto-monnaie. Il n'y a pas de restrictions ou de conditions insurmontables qui pourraient empêcher l'acheteur d'effectuer une transaction sans visiter le pays.
Aidons à l'acquisition de biens immobiliers en Thaïlande
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